01 写在前面
科学城的保利锦上在整个11月，热度一直居高不下，讨论最多的就是他的单价。从2.4万到3.2万都有人在说，因为有保利水木芳华在凤岗的前车之鉴，大家纷纷把保利锦上贴上了“卷王”的标签。
不得不佩服保利的营销团队，不需要花大价钱，就让很多人帮他做免费的广告，虽说不一定所有人都会为他买单，但是不少人确实为了等保利锦上的价格，看了周边房子之后迟迟不下手。
不费吹灰之力拖住客户，保利锦上这波营销赢麻了，他成为企鹅社群里面11月讨论最多的楼盘之一。
当然，打铁还需自身硬，保利锦上这个盘确实可圈可点：保利央企品牌无疑是最大的加分项，毕竟买新房最重要是一个稳字；户型也做到了极致，75方做三房对于低总价刚需来说完全没有抵抗力，户户朝南的设计也让每一户都能享受足够的清风和阳光。
优点说完，企鹅君要开始泼冷水了：保利锦上在地段、教育、交通、配套、噪音上的弱点，也注定了保利锦上只有把价格卷起来，才能得到刚需群体的关注。
优缺点明显的保利锦上，值得入手吗？有哪些一定要避坑的细节？摘掉开发商、传统中介、充值自媒体的滤镜，企鹅君以客观中立的态度，给大家还原最真实的踩盘报告。
02 楼盘基本信息
楼盘名称 ：保利锦上（广州科学城）
开发商 ：保利发展控股
楼栋/户数 ：7栋/808户，16-33层
容积率 ：2.5
首售面积 ：75㎡、88㎡、105㎡、135㎡
学校 ：社区配套幼儿园，临近9年一贯制的公立广大附中高新区实验学校（是否可就近入读，仍需政策分配）
地铁 ：最近的地铁6号线香雪站步行距离5公里以上，步行和小电驴都不方便，公交主要依赖规划中的有轨电车5号线永和隧道南站，可以连接有轨电车2号线和地铁21号线，官方预计在2024年5月底开通试运营 。
热卖户型及价格 ：75㎡ 三房一卫、88㎡三房两卫、105㎡ 3+1房两卫、135㎡ 3+1房两卫，吹风价3万左右，上车门槛200万出头。
交楼时间：待定，预计是25年
03 客观分析优缺点
优势
①户型设计理念先进，75㎡和88㎡的小户型都能做到南向；
②3万左右的单价搭配高利用率的小户型，总价200万出头，上车门槛低，对刚需非常有吸引力；
③保利为世界500强的央企，烂尾风险小，物业水平第一档；
劣势
①紧贴开源大道，靠近永和隧道口，有噪音和粉尘污染；
②小区只配建了幼儿园，小学只能蹭周边的学校，具有不确定性；
③距离地铁站远，只能依赖开车和楼巴出行，高峰期会堵车。
04 交通出行
轨道通勤
最近的地铁6号线香雪站步行距离5公里以上，步行和小电驴都不方便，轨道交通主要依赖规划中的有轨电车5号线永和隧道南站，可以连接有轨电车2号线和地铁21号线，官方预计在2024年5月底开通试运营，不出意外的话会在收楼前开通。
参考科学城目前的有轨电车体验来看，路面运行速度缓慢，而且需要等待红绿灯，胜在班次较为稳定，整体来说略胜公交吧，跟地铁是没法比的。
关于有轨电车5号线，永和隧道南站向北9站换乘21号线地铁镇龙西，市区打工人基本上不会往北走，向南1站玉岩路换乘有轨电车2号线，而有轨电车2号线可以接驳地铁6号线和地铁13号线。
如果你在科学城上班，算是勉强合格的通勤路线，但是如果你在珠江新城、琶洲或金融城这些核心CBD上班，借助公交、有轨电车接驳至地铁，预计公共交通通勤时间都在90分钟以上，这对于在这些地区的刚需打工人来说，基本上可以放弃了。
自驾通勤
如果你出门以开车通勤为主，早高峰驾车前往珠江新城预计1小时左右，预计产生13-15元的高速费，前往琶洲的时间也相对接近。
楼巴通勤
面对拉胯的轨道交通和高昂的开车成本，云埔板块的市区打工人，更多人会选择楼巴通勤。
楼巴通勤避免了转线的烦恼，一人一座，可以在车上补觉，通勤舒适性挺高的，缺点是定时出发，稍微睡过头就赶不上车，而且站点有限，未必能直达你公司。
具体参考目前保利锦上隔壁的小区岭南雅筑的楼巴频次和价格：
①如果你在珠江新城上班（潭村/猎德/高德置地等），单程去程拼车车费8.6元，但上班班次较少，仅有7:05分这一班次，对于上班时间晚的打工人不太友好；回程单程车费13元，班次有17:50、18:25、19:20可供选择。
②如果你在天河北-越秀区沿线上班（岗顶/石牌桥/体育西/区庄/纪念堂等），单程去程拼车车费也是8.6元，不过有三个班次：7：00、7:15、7:40，相对时间上比较灵活；回程单程车费13元，但仅有两个班次：17:50、18:40。
05 购买逻辑
①楼栋分布
保利锦上一共7栋共计808户，如下图所示，呈前4后3的布局，其中前四栋32-33层，靠近开源大道的后三栋16-17层。小区的容积率2.5，绿化率35%。
②楼栋优缺点
首开楼栋为1-3栋，其中1栋楼王是2梯4户，2-3栋是2梯5户。
所有户型都是南向（东南/西南）设计，把北面开源大道和永和隧道的噪音影响相对降低，但问题不可避免，其中3栋的75㎡、88㎡-B-C首当其冲。
作为参考，企鹅君实测了旁边的越秀岭南雅筑的噪音，最高达到79dB，距离永和隧道口更近的保利锦上，声音可能会更大。
虽然有南向设计和隔音玻璃的阻挡效果，但仍要看个人的接受程度，建议想买保利锦上的小伙伴，到岭南雅筑实地感受一下噪音。
③户型&价格参考
项目共有75㎡、88㎡、105㎡、135㎡共计4个户型。
75㎡是保利锦上面积最小的户型（N梯N户），共计47套，占比约6%，本次开售不超16套，总价预计200万出头，估计会率先卖完。
户型整体设计紧凑，四开间向西南，主卧有对流效果，卫生间也干湿分离，超大的阳台在75㎡户型甚至有些奢侈，后期改造的时候，书房可以把阳台部分合并成一间正常的卧室。
该户型的缺点是受西晒影响，而且都在第一排3、4、5栋，是最靠近马路的户型，所以也相对吵一些。
88㎡是刚需的主力户型，受欢迎程度最高。其中根据楼栋/朝向的不同，及受到噪音和粉尘影响从小到大，又有A-B-C三个孪生的分类，预计价格也会阶梯递减。
从户型来看，88㎡和75㎡布局比较相似。设计紧凑，四开间向西南/东南，卧室部分有对流效果，卫生间干湿分离，超大的阳台，后期改造的时候，书房可以把阳台部分合并成一间正常的卧室。
最大的区别在于多了一个主卫，这一点的升级，能提升不少刚需家庭的生活体验。缺点是B-C受到噪音影响明显，西南朝向户型受西晒影响。
105㎡户型适合改善型买家。3+1房的设计，客厅整体的空间更大，卧室部分和75、88户型类似。
135㎡户型同样为3+1房的设计，唯一的横厅户型，做到了卧室、客厅、还是餐厅南北对流，但是这个户型作为刚需盘里面的大面积，受众相对小一些。
06 教育资源
保利锦上的教育资源也是一大槽点，作为中小型项目，只配套有一所12班幼儿园及托儿所，小学和初中都要蹭周边。
保利锦上的宣传则是“下楼即达9年一贯制的公立广大附中高新区实验学校”，看起来确实非常方便，而且广大附中高新区实验学校从数据和口碑来看也是相当不错，但能否就近入学，仍需等待教育局分配，开发商未作承诺。
如果读不上广大附中，小区业主要分配到1.5公里外的玉泉学校（九年一贯制）和东荟花园小学（东校区），这两所学校普普通通，但也说不上差。
总结来说，保利锦上教育资源是短板，主要是体现在不确定性上，但是分配出去的学校，基本上也是商品房业主的生源，下限不会太低。
07 周边配套
保利锦上所属板块是云埔板块，是科学城的睡城板块，没有太多产业，但是胜在居住氛围还不错，也有比较成熟的二手大盘，典型就是万科金色梦想和中海誉城，周边配套不至于荒凉但是称不上丰富。
云埔板块内目前没有大型商场，唯一一个规划中的大型商场是时代天韵配建的，未来会成为云埔片区商业配套的扛把子，保利锦上也能享受到便利。
如果想要更丰富的商业配套，也需要开车或打车15分钟左右前往香雪、萝岗、区府一带。
医疗资源方面，整个科学城都是整体比较稀缺，保利锦上距最近的一家三甲医院——中山大学附属第三医院·岭南医院的道路距离为9.5公里，用时在15分钟左右。
08 关键问题
①有消息说保利锦上的单价2.4万？
目前保利锦上价格众说纷纭，从2.4万到3.4万都有人说，其实是有幕后推手有目的地引发大家的讨论和争议，毕竟流量为王的时代，不管是好流量还是坏流量，先有流量再说。
散播低价消息可能会有损楼盘品牌定位，但是也能拖住客户不买竞品楼盘，可谓弃卒保车的良策，反正先用低价烟雾弹圈一波客户，绝对不亏。
我认为保利锦上2.5万这个价格不太现实，毕竟拿地价1.6万，开发商也不是慈善机构，能赚你2万，绝不只赚1万。
②保利锦上的开盘价格预计多少？
这是广大刚需最关心的问题，很多人揣着六七十万的首付，就等着保利锦上的价格出来，看看能不能蹲到一个小户型上车。
我们也多次打探了开发商那边的价格口径，他们的统一说法是：目前还没有定最终的价格，整体价格会参考周边的一二手竞品，定价策略是低开高走，开盘会适当让利打响知名度，后续逐步提升。
参考云埔二手3万出头的放盘均价，我认为保利锦上的开盘价格会在3万左右，用“一二手倒挂”的宣传口径打开知名度，去吸引价格敏感型刚需。
③假如保利锦上开盘价格3万左右，是不是“一二手倒挂”可以冲？
这个问题极具迷惑性，开发商一定会极力渲染，第一次买房的刚需小白，很容易会不明就里地被忽悠住，建议大家独立思考，不要被开发商牵着鼻子走。
首先，云埔的二手房都是2010年以后的次新楼盘，从小区环境来说，和现在的一手房没有明显代差，而且锦上是只有7栋的小社区，舒适度其实比不上周边的大花园社区，聪明的购房者，其实不会盲目地优先选择新房。
其次，虽然有部分人有新房情节必须买新房，但是也有不少人着急入住和入学必须买二手房，周边这种没有代差的次新房其实是第二种人更好的选择，所以各有各的对应人群，各自为自己的选择买单，并不是所有人都倾向新房。
最后，在地段上，保利锦上比区域内的二手竞品更偏，噪音也是很多人难以接受的缺点，所以对比周边安静且地段更好的二手楼盘，保利锦上其实处于明显劣势。
④对于科学城一手盘市场，保利锦上会带来什么冲击？
毫无疑问，保利锦上会从其他科学城一手盘抢蛋糕，首当其冲的是时代天韵和中央城这种不近地铁的竞品，他们的最小户型起步价在300万左右，保利锦上75方和88方会直接抢他们的市场份额。
保利锦上的地段和教育不如竞品，噪声影响也会让人望而却步，但是胜在保利国企的金字招牌会给大家安全感，如果有足够价差的话，小户型势必会分走竞品客户。
需要说明的是，保利锦上的短板注定了他的大户型抢不到太多高总价的客户，毕竟改善人群对价格敏感度没有那么高，他们更倾向为优质教育和高舒适度去买单，而这两点都是保利锦上的短板，所以竞品的大户型受冲击较小。
⑤保利锦上的教育有没有确定的说法？
前面已经分析过了保利锦上的教育资源，最理想的情况就是读家门口的公立广大附中高新区实验学校（九年一贯制），运气不好的话可能会被分配到1.5公里外的东荟花园小学（东校区）或者玉泉学校（九年一贯制）。
如果你的孩子在三年内要小学的话，我建议谨慎考虑，因为近两年是二胎开放之后第一批孩子上小学，所以整个广州的学位都会比较紧张，有可能无法如愿读到理想的学校。
如果你的孩子不着急上小学，保利锦上的学位还是可以让人接受的，毕竟三年之后二胎高峰期的上*潮学**慢慢褪去，出于就近原则，教育局会优先把孩子分配给家门口的学校，退一万步讲，万一被分配到其他1.5公里外的两所学校，接送是辛苦一点，但学校的质量不会低。
总结一下，如果你教育确定性要求不高，孩子没有那么急上小学，保利锦上的教育还是能够基本达标的。
⑥保利锦上噪音如何？
这个是老生常谈的问题，企鹅君还是那句话：“每个人的忍受程度不一样，需要大家自己去现场实地感受一下。”
保利锦上短期内不会有实体样板间，最直接的参照系就是隔壁的岭南雅筑，可以直接混进小区，上楼感受一下噪音。
对于大多数人而言，可以通过加装隔音玻璃减少噪音，在关窗的情况下，噪音可以控制在一定范围里，不影响正常工作和休息。
山畔北向靠高速的样板间就比较典型，加装了三层隔音玻璃，开窗非常吵，关窗之后几乎听不见噪音，大部分人可以接受。
⑦75方户型会不会被抢爆？
保利锦上75方的户型，整个小区只有不到50套，其实他的定位还是流量型产品，通过他去吸引客户来看房，同时营造一些稀缺性，达到饥饿营销的目的，这是保利营销的惯用手段。
他们一直在拿这个最小的户型做文章，打出“200万出头上车科学城”之类的营销口径，先锁住一波科学城低总价小户型的潜在客户。
另一个最关心的问题是，有的小伙伴可能担心75方太拥挤没法住人，可惜的是75方暂时没有样板间，没办法直观地感受大小和舒适度。
不过可以确定的就是，最小的房间可以打通阳台，形成一个正常的卧室，对居住体验会有比较大的改善。
这个户型首开只有16套放出来，整个小区也只有50套左右，估计会消化得比较快，如果想买这个户型，建议26号开放售楼部的时候，就第一时间去认筹，避免后面想买也买不到，当然最终还是要看开盘价格再决定是否值得。
09 总结
保利锦上的定位非常精准，瞄准的就总价300万以内，想在科学城上车的购房者，是科学城一手的最低上车门槛。
因为企鹅团队专注刚需群体，这个盘在我们的社群里热度非常高，有些群友在一个月之前就让我们开始帮忙收集这个盘的信息，所以才有了这篇文章。
关注这个盘的客户，基本上都可以用“始于热度，困于配套，终于低价”来概括：
开发商利用自身品牌效应加上成熟的营销手段，把保利锦上推到了刚需购房者视野里，核心还是通过“卷王”的标签来造成热度吸引客户。
然后，当客户真正了解这个楼盘的时候，又发现这个盘在交通、教育、噪音上存在这样那样的问题，稍微预算充足的客户会转头考虑回配套更好的楼盘，剩下预算不足的客户会陷入纠结。
最终，纠结的这部分客户，焦虑地等待最终的价格出炉：
或是心如死灰，还是超出自己的预期，嘟囔一句“买不起，再等等”；
或是春风吹又生，安慰自己“虽然配套真的不咋样，但是看在价格够低，买吧买吧。”
希望这篇文章能够帮到大家，对这个盘建立客观的认知，了解自己的实际需求后，再做正确的决定。
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