天选打工人，咱也没想到有一天疫情封控会封到自己头上。

11月8日，天河棠下街道部分区域也沦陷了。

还是熟悉的半夜拉水马，熟悉的超市抢菜，熟悉的被抢一空的方便面专栏。

这次，连广东人不爱吃的藤椒味方便面都被抢售一空。

被抢购一空的两排方便面专栏

这熟悉的节奏，让人恍惚回到2020年。

这一次，还是城中村，棠下街道。这个位于国际金融城北部，面积约6.97平方千米，常驻人口约18万人的城中村。

城中村疫情防控的难点，在于在握手楼密布，巷道狭窄，空气不流通，环境卫生恶劣的情况下，如何防止气溶胶传播，控制传染源，避免疫情扩散。

而早在10月底，海珠、白云一些城中村就接连有疫情爆发，特别是海珠的康乐、鹭江，更是近日来广州病例集中增加的区域。

城中村疫情控制的难度之大，也让大家的关注点回到了一个早已降温的话题， 城中村改造。

每平方公里居住超10万人，海珠两村旧改被再次提及

上周五 （11月4日） ，海珠区凤阳街凤阳风和经济联合社发布了一份《紧急通知》，再次把城中村改造的问题推上热门。

图片来源网络

《通知》内容所针对的，就是鹭江、康乐村的全体社员以及房东防疫责任的问题。

根据《通知》，在鹭江、康乐村辖区内，如因承租人没有严格落实疫情防控要求而影响疫情防控工作的，将会做相关处理：

1、属于联社社员的，每宗扣减10%的股红分配，直到扣完为止。

2、属于联社居民而非股民的，除了追究法律责任外，还将对违建的房屋进行拆除。

3、属于外地人进村买地建房或买屋成为房东的，除了追究法律责任外，还将取消其房屋权属证明，同时对其房屋违建进行拆除。

这份《通知》，把疫情防控责任落实到房东，要求房东也要行动起来。这在以往的疫情防控中似乎不多见，这次出现，有着重要的原因。

此次疫情中心的康乐、鹭江村，占地约1500亩，旁边就是有名的中大布匹市场。

康乐、鹭江村大概位置（截图来源百度地图）

据了解，中大布匹市场商户超2万户，从业人员超10万人，年交易额超过2000亿元。中国有一半衣服出自这里，有着“全国纺织看广东，广东纺织看中大”的美誉。

这些衣服作坊以及从业人员，大部分落地康乐、鹭江两个村。

有数据显示，两条村子里，本地居民只有约6000-7000人，但有超过15万的外来人口。

这意味着，在1.2平方公里的土地上，居住着超10万的人口，密度之大令人咂舌。

人多，问题也多。

常住人口在册居住登记混乱，村中巷道进出*交口**错不统一，部分居住人员不配合，给防疫带来了极大的困难。有多少人居住？这些人住在哪里？多少人做了核酸？又有多少人没有做？很难有一个统一的口径。

这个时候，就必须要房东站出来，承担起责任。

这也就有了11月4日的那个通知。

这份《通知》，除了透露出疫情防控的难度大之外，还揭露了一个问题，那就是城中村的违建。

根据旧改相关政策，2009年以后加建，或者2009年前加建但是没有相关允许加建证明的，都是属于违建。

而从《通知》可见，康乐、鹭江两个村中，既有本地居民的违建，也有外地人进村买地建房的违建，这类也就是我们常说的小产权房。

法律上，小产权房无论是否登记在册都是不合法的，不能进行交易，不属于法律保护的范围。

平时，这些问题也存在，在疫情的放大镜下，这些问题显得更加突出。

其实，康乐、鹭江两个村早已纳入旧村改造。

2021年1月，经过村民代表公开投票表决，合生创展百分之百通过，成为凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目的合作企业。

但一年多过去，改造还停留在策划方案编制的前期研究工作阶段。

今年4月海珠区住房和建设局关于改造的回复（截图来源人民网领导留言板）

11月初广东省委办公厅信息综合室关于改造的回复（截图来源人民网领导留言板）

根据旧改信息，村内共有居民2856户，户籍人口6664人，总用地面积包括国有土地2.78万平方米、集体土地109.93万平方米。改造建筑面积335.94万平方米，体量相当于1/3个珠江新城。同时，项目改造金额高达346.67亿，是广州城市更新挂网招商以来，投资总额最大的旧改项目。

在2020年12月招标合作企业时，项目就给出了明确的工程排期，如未能按照上述期限完成任何一项工作，将视为竞得人严重违约。

按照目前的形势，这任务大概率要延后了。

旧改防止“大拆大建”，那来点新思路吧

2021年，是广州旧改的分水岭。

2021年8月，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题》的通知。通知要求坚持划定底线，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

在防止大拆大建的63号文件要求下，再加上有融资“三道红线”限制导致的房企资金链紧张，广州的旧改几乎按下了暂停键。

相关数据显示，2021年广州共有36个项目成功完成合作企业招标，相比2020年少了9个。改造金额超2550亿，旧改面积3449万平，相比2020年减少27%。

这些招标成功的旧村，大部分是在住建部文件发布前，只有5个旧村是在8月之后。

但即使是已经招标成功的旧村，不少也陷入了僵局，部分民企因资金紧张，不得不易主改造。

旧村改造不能止步不前，既然无法大拆大建，那就来点新的模式。

今年9月，广州市规划和自然资源局颁布了《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》等5个指引性文件。

文件划定三个管理圈层，明确不同圈层城市更新产业建设量占产居总建设量的比例。

从比例的划分来看，很明显降低了旧改的产居比，重心放在产业上，并为产业导入松绑，其目的就是为了优化产业结构并推动实现产城融合职住平衡。

这个是从产业导入方面做考虑。

另外，从城中村租赁优化上，广州也提出了新的旧改思路。

10月下旬，广州住建局印发了支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质指导意见的通知。

这份通知，通过引入专业化、规模化的住房租赁企业整租运营 “城中村”房源作为保障性租赁住房的方式，来优化城中村的租房环境，达到提升“城中村”租赁住房品质，最终改善居住环境、解决管理混乱的问题。

这种方式，既保证城中村面貌可以得到改善，同时也能降低企业改造的成本。另外，也避免了在城中村拆除重建的过程中所导致的一夜暴富、租金上涨、租客无房可租的问题。

这在如今禁止大拆大建的方针导向以及房地产市场降温的形势下，不失为城中村改造的另一种出路。

而相对于我们前面说的康乐、鹭江村所存在的问题，也许只能有全面改造才能解决最终问题了。