还有两个月，我们就要迎来2023年。
这一年，因为众所周知的原因，合肥与合肥楼市都太难了。今年，合肥楼市没有“金九银十”。
最近，几家民营房企“示范生”也风雨飘摇，民企牌面龙湖市值近1个多月来缩水三分之二，旭辉也暂停付息，这意味着什么，想必不言而喻。当市场上只剩下央企、国企后，对于买房人来说，不知道是好事还是坏事？
10月国庆长假后疫情反复，使得合肥市场雪上加霜。人们想着囤菜、网课、核酸，想着明天小区封不封，小区与街道被铁皮焊死后，人都出不去，还能看房？谁还有心情谈买房？
在静默区内，各大项目售楼部关闭，销售节点延期，等待时机再入市。
刚结束的10月份，合肥新房网签3095套，同比下滑22%。1-10月，合肥新房累计成交约30405套，同比2021年1-10月份的52714套，下滑了42%。
合肥这座新房流量大城，陷入低迷的困境。但同时对购房者来说，也迎来了至少是最近5年以来，置业的最佳时机之一。
为什么说刚需迎来入手窗口呢？
市场转淡的情况下，一是开发商可能“以价换量”，刚需或许可以找到一定优惠。
此前碧桂园在上海、郑州的项目均出现降价，同时在江苏省句容市、安徽省滁州市等地，碧桂园采取降低首付促销。
二是投资需求被压制，没有投资客一起抢房了，刚需的选择就更多。
对于刚需而言，房子是用来自住的，5年、7年内不大可能会卖房，因此短期房产价格的波动和下跌，挺挺也就过去了，只要中长期是保值的就可以，不要总是想着买在最低点。
个人需求和心态：在中国，房子是一定要买的。
首套住房，勿须纠结，没房哪有家，也没有完美的房子，但一定珍惜首套房票。
根据支付能力，和刚性居住需要，选取主城区、低首付、大品牌、好地段、好配套、好学区有其三即可果断出手。
但别选公寓，小产权，不靠谱的内购或团购。
不要整天研究经济大势，是否要降了，和你关系不大，你买不到最低点，也没有前后眼，只需要咨询身边的从业者，匹配就好。
二套及首改：品质和地段是必须的，最好选一手房，毕竟二手房的空间有限；最需要重视的不是升值空间，而是安全性和流动性。
终极置业：能力范围内，核心地段，产品和服务最好的，价格最高的，好的东西除了贵，大多没其他毛病。
选企业或品牌：
尽可能选有成功项目经验的品牌企业，小企业的大项目、文旅、商办、团购、小产权尽可能远离。
付款方式：
能买首付分期就不买正常首付，能*款贷**一定要*款贷**，能用公积金不要用商贷，能贷30年不贷20年，不用纠结利率，除了买房子没有人愿意低息*款贷**30年给你。
买了房子办了证，可以多渠道二次提现，有了房子，就有了自己的提款机。
别观望，适时下手！
对于很多人而言，买房只是人生某个阶段的一件大事。从决定买房，到买到房的那段时间是最煎熬，最迷茫的。
有的人，把握不准上车时机，总觉得会买亏了；
有的人，不清楚买房动机，把全合肥的房子都看了个遍。
回望每个人诉说自己的买房故事，总有那段看了房却没买的后悔经历。
尤其是刚需群体，不要总想着存好钱去买房，或许会为时晚矣，可以找家里凑凑。
关键是适合自己，价格不是房子的唯一考量标准，多想想几个买房的“为什么”！千万别把简单的问题复杂化！
当前市场，多看看有没有捡漏的机会，别人都买的时候，尽可能买，但别人都不买的时候反而会出现捡漏的机会，买不到最低点，临近谷底就是最好的选择，
别轻易挂掉置业顾问或中介的电话，或许这对普通购房者来说是一次绝佳购房机会。
2020年最后两个月是最佳购房机会之一，尤其刚需与价值投资。第四季度尤其后两个月各房企资金来源受限，冲刺年度指标的背景下，价格就有了更多的想象空间。
对于房企来讲，你不卖，自然有人卖；
对于客户来说，你不买，依然有人买。
9月23日，合肥三批次土拍落幕，本场土拍共计成功出让21宗涉宅地块揽金204.5亿元。其中，7宗达竞品质阶段，分布在包河区（3宗）、滨湖区（2宗）、瑶海区（2宗）。
本次土拍“冷热分明”。包河区、滨湖区、瑶海区所有地块均成功出让。而向来供地大热门的蜀山区这次却突然“遇冷”，不仅2宗地提前流拍，现场还流拍1宗地，5宗地仅1宗保障性租赁住房成功出让。
新房市场、土地市场等体感来看，当前合肥楼市的形势很严峻。
最后两个月，如果没有市场信心的修复，没有更多政策与市场利好，全年将“躺平”。按照目前的政策，不太可能有更好的立竿见影的政策出台。即使有出台，两个月的反应时间太短，大概率“躺平”成定局。
［后记］
疫情，是当前合肥楼市最大的不确定性。
当前人们考虑，最多的是节衣缩食，而非消费与投资。
从刚需到豪宅，面对这样的市场，都不能幸免。疫情一天不结束，楼市的预期与信心很难向好。
最后两个月，如果疫情不平稳，合肥楼市难有起色。
现在的问题是，合肥楼市在谷底，还要停留多久？而对买房人而言，不在谷底买，难道等谷底反弹后买？