重庆日报全媒体 廖雪梅
老旧小区改造是城市更新的重要组成部分。但改什么、怎么改，诉求多样、众口难调。2017年，两江新区管委会公布某社区旧房整治方案时，群众的支持率仅有23%。
除了居民难以达成改造的共识，包括重庆在内的全国老旧小区改造，面临的共性难题又如缺乏空间。可供城市建设的土地资源有限，加上老旧小区大多位于城区，拓展改造空间有限。在渝中区，缺空间的现象尤甚。该城区2000年前建成的老旧小区面积占比超过四成，公共服务配套不完善、社区服务能力弱等问题非常普遍。
再如缺资金。以沙坪坝区为例，该区曾做过测算，全区亟需改造的老旧小区有582.52万平方米，仅主体改造就需投入数十亿元，单纯依靠财政投入显然不现实。
缺居民共识，缺空间，缺钱，全国性的“三难”该怎么破?
近年来，重庆各区县因地制宜，积极探索老旧小区改造的可持续发展路径，想出了不少行之有效的好方法，不仅获得住房城乡建设部肯定，也成功“圈粉”了大批市民。
人的共识怎么形成?
政府出“菜单”，居民自己“点菜”
老旧小区改造，处处是难点。上下水管线改造，一户不同意，楼上楼下都做不了;老房子加装电梯，一户不同意，一个单元都做不了……如何建立强有力的沟通机制，奏响老旧小区改造的协奏曲?
重庆的做法是，让老旧小区改造的内容标准化，政府出“菜单”，居民“点菜”。 菜单式改造怎么推进?从渝北区一个有20多年历史的小区变化中可见一斑。
盛夏时节，渝北区双龙湖街道龙顺街社区旺瑞小区，蓝色雨篷在阳光下格外抢眼。
“家里的雨棚是今年初换的，整洁、干净。看到它们，浮躁的心一下子就安静了下来。”居民曾俊(化名)笑着说。
可是，旺瑞小区刚实施改造“手术”时，曾俊的内心颇不平静，他和小区50多位住户一道，强烈地反对更换雨棚。
“居民们并不是不想换雨棚，只是担心新换的雨棚噪音大，质量不如原来的塑料雨棚好。从某种程度上说，这是对老旧小区改造效果的不信任。”双龙湖街道*党**工委书记杨坤敏认为。
旺瑞小区建于上个世纪90年代，共有19栋单体楼，它们的修建时间不同、建筑结构不同，每个楼道的宽窄程度都不一样。居民的诉求也是五花八门，有要求整改消防设施的、有要求维修下水管道的，还有要求增加小区绿化、修停车场的……
解决“众口难调”问题，就要从群众最需要、最迫切的项目入手。
龙顺街社区工作人员三次入户发放调查表，征求8成左右的居*意民**见。经过一番梳理，最终确定了小区改造的6大类28个具体改造事项。
曾俊告诉记者，社区工作人员多次上门走访，讲解塑料雨棚存在的安全隐患和新换的防火雨棚的好处。细致的思想工作，打开了他的心结。如今，这个小区不仅有近千户居民更换了雨棚，还新装了10部电梯。
旺瑞小区改造项目施工负责人李俊介绍，在这个小区，几乎每一项改造内容都细化到毫米级——为方便居民出行，小区公共楼梯过道改造采取了半幅施工方式，贴一半、留一半，每块砖的切割长度控制在480毫米;小区的防盗门高矮不一，施工人员就把原来的地面剔掉50毫米，在防盗门和新帖地砖之间留足10毫米的间隙;破解污水四溢难题，小区污水管网的直径全部从原来的300毫米“升级”到500毫米……
一丝不苟的施工风格，赢得居民的信任。在旺瑞小区，一些群众自愿扮演起义务“监工”的角色，他们提出工程实施中的一些建议，工作人员一一记录，并优化到实际改造中。未来，随着小区增添停车场、绿化美化等设施，居民们的生活将过得更加惬意。
市住房城乡建委人士介绍，为引导群众主动参与老旧小区改造提升的全过程，相关部门明确“改造39项+社区服务提升25项”内容清单，形成了“决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享”的改造机制。此外，我市还在国内率先出台城镇老旧小区改造项目全流程管理办法，针对项目的计划、资金、设计、实施、验收等全流程管理作出了规定。
▲九龙坡区黄桷坪街道九龙三村老旧小区改造项目。图片由市住房城乡建委提供
空间从哪里来?
向内“挤”,向外“腾”
老旧小区之所以被称为“老破小”，不仅在于其存在时间长，功能缺失、基础设施不足也是它的通病。如何通过空间的合理运用，将消极的公共空间变成市民喜爱的活力场所?
向内“挤”空间,向外“腾”空间，成为重庆老旧小区改造的重要做法。
去年底，九龙坡区渝州路街道白马凼小区改造项目刚启动，居民的投诉就接踵而至：“马路对面都拆了，我们这边居然还改!”“30多年的老房子了，改能改出什么效果?莫搞成‘面子工程’哟!”
回应居民诉求，渝州路街道有自己的办法。
九龙坡区住房城乡建委负责人介绍，社区工作人员对白马凼项目进行改造调研时，发现近8成人群都对公共空间有需求。围绕公共空间文章，成为白马凼小区改造赢得民心的突破口。
在白马凼小区，楼与楼的间距不足20米，最大的公共空间是小区门口一块3000平方米的空地，还被树池占了。如何在“螺狮壳里做道场”，满足居民们希望增设活动室、健身设施、停车位等多元诉求?
“不放过任何边边角角。”这位负责人说，小区会客厅是沿着树池和场地边缘修建的，下面有71平方米，上面的露台却有128平方米，不仅节约了土地，还满足了居民的活动需要;小区引入机械式停车场，占地只有100多平方米，却能停放30多辆车……经过土地集约利用，白马凼小区成功在3000平方米的空间中植入了11项功能配套，困扰小区多年的公共设施短板问题得以解决。
▲九龙坡红育坡示范段白马凼小区改造项目实景图。图片由市住房城乡建委提供
重庆的老旧小区改造不仅向内要空间，还通过区域连片改造，积极向外拓展空间，形成串珠成线、连线成片的改造规模和效应，实现了城市公共空间利用的最大化。
比如，2019年，永川区启动了三河汇碧片区老旧小区改造项目，共拆除违章建筑约2.4万平米，取缔占道经营300多户。空出来的城市空间，则修起了亲水休闲广场、特色文化商业街区等设施。再比如，北碚区南京路片区老旧小区改造项目，注重连片打造，不仅优化了沿线路网交通结构，还建起了滨江亲水公园、养老服务中心，提升了片区品质……
据了解，截至目前，我市已有南岸区南坪正街、新街和黄桷渡片区老旧小区，荣昌区白象社区老旧小区综合改造等50个老旧小区项目采取了集中连片打造方式，通过“改造一片、提升一域”，约37.6万户群众成为老旧小区改造的直接受益者。
▲巴南区广益街项目实施老旧小区改造 “手术”，面貌焕然一新。图片由市住房城乡建委提供
缺钱怎么办?
政府引导、社会参与、居民出资
2021年，我市老旧小区改造开启“加速”模式，亟需更多“真金白银”的投入，如何破解资金缺乏的难题?
“重庆充分调动各方力量，已探索出市场化、可持续的老旧小区综合改造新路。”市住房城乡建委人士介绍。
将老旧小区改造后出租，就是吸引社会资本参与的一种有效手段。
崭新的外墙，茂密的植被，整洁的楼道，装有密码锁的单元门，嵌有玻璃的观光电梯……如不是亲眼看见，很难想象，这是一个建成20多年的小区。它，就是江北区南桥苑小区“建融家园”。
“以前在这里住得闹心，现在我感觉住得很舒心!” 67岁的小区居民钟传玉告诉记者，“建融家园”由原南桥苑小区7幢改造而来，本是建于上世纪90年代末的安置房。由于环境“脏乱差”，7幢大部分安置居民早已陆续搬离，空房也租不出去。她作为这里为数不多的“留守人员”，天天盼着小区早点改造。
然而，因南桥苑小区7幢房产属于国有资产，政府对其无合适用途且财力有限、市场力量不愿介入等原因，钟传玉的愿望迟迟未能实现。
转机，出现在2019年。
当年，建设银行重庆市分行得知其客户重庆宏融资本运营管理集团有限公司(江北区国有资本运营平台)想改造提升南桥苑小区7幢的消息后，在江北区政府相关部门支持下，携手建融住房服务(重庆)有限责任公司((建设银行旗下从事长租房经营的企业，简称建融住房)，与宏融资本就南桥苑小区7幢改造事宜达成合作意向——建融住房负责对该小区7幢共3个单元楼、3000平方米的老旧住房进行改造，获得改造项目10年租赁权。
建融住房相关负责人透露，在建设银行重庆市分行资金支持下，建融住房投资430多万元，对3个单元楼实施了外立面改造、屋顶防水处理、完善排风排烟设施、整治优化公共空间、加装电梯、综合改造等“手术”，还添置配备了家具、家电，设立便民服务场所和小超市，打造了较高品质的住房租赁项目“建融家园”。
2020年5月，“建融家园”投入运营，46套房源在1个月内全部按市场价成功租出。
该负责人认为，通过引入社会资本，南桥苑小区改造项目不但解决了资金难题，还实现了三方共赢：不仅居民居住环境变好了，国有资本运营平台盘活了闲置资产，建融住房也有了更多业务。同时，在纯市场化的运营模式下，项目还能实现可持续运营。
继“建融家园”项目之后，建融住房又在渝中区中山四路、大坪等区域积极探索推进老旧小区改造长租公寓项目。
建融住房在老旧小区改造领域接连出手，是我市老旧小区改造过程中探索居民、企业、政府多方共赢方式的一个缩影。
为解决钱的问题，近年来，我市整合城市更新、棚户区改造、住房租赁等相关政策和资金，建立“政府引导、市场运作、社会参与、居民出资、共建共享”的长效机制，调动社会多方力量，“各出一盘菜，共办一桌席”。
如，荣昌昌元街道白象社区滨河西路117号是典型的“三无小区”，路面破损、污水横流等问题突出。在白象社区居委会推动下，社区集体经济出资3万元、65户居民自筹资金1.2万元、爱心企业捐资2万余元，三方合力为小区更换了污水管道、硬化了路面。
又如，九龙坡区在推进红育坡片区老旧小区改造项目过程中，通过PPP模式的“ROT”(重构-运营-移交)运作方式，引入市场主体负责项目投融资及改造、运营等所有工作。通过为期11年(建设期1年、运营期10年)的合作，解决了改造366栋楼房、总建筑面积约102万平方米的约3.7亿元资金来源。
截至目前，我市已累计争取老旧小区改造中央补助资金78.35亿元，助推2500余个改造项目和300余个配套设施项目建设，拉动社会投资约300亿元。