作为某银行的房贷老客户，近期接连收到该银行的短信，告诉我房贷“换猫”到8月31日就结束了。赶快行动哇！作为爱猫人士，寻思着换虎斑好？还是美短好？最后才发现自己眼神不好，人家是在说换成LPR这个“锚”。
本着多省就是赚的想法，我认真梳理了广大媒体对于房贷转固定或LPR浮动的观点，发现观点出奇的一致—“转浮动”，但利率这种高度市场化的数据谁敢打包票？这不科学！身为后台部门金融民工，一旦察觉大面积统一口径广告式的宣传，我一般会逆向思维，经过反复的逻辑推理、头脑风暴后提出了以下拙见，供大伙参考：
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一、LPR的来龙去脉
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LPR是指*款贷**市场报价利率，是由具有代表性的 18 家报价商业银行，根据每家对其最优质客户的*款贷**利率，以央行公开市场操作利率MLF加点形成的方式报价，分别去掉最高和最低后平均得出。
具体转换有以下两种选择：一是转换为固定利率。即执行利率仍为当前合同下利率，当前*款贷**定价为原5年期*款贷**基准利率上浮或下浮一定比例（针对*款贷**期限在5年以上的商业住房*款贷**，下同）；二是切换为“5年期 LPR+固定加点”的定价模式。后续合同执行利率均按此模式进行，初始加点数值确定为=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR（4.8%），可重新商讨重定价日，重定价周期最短为一年。
作为资深房奴，本人买房较早，有幸享受到了基准利率7折优惠（有图有真相）。之前我的房贷利率规则是4.9% * 0.7 = 3.43 %，比4.80%低1.37个百分点，而按照银行在8月31日之后的房贷利率规则，如果选择固定利率，直到*款贷**还清前都不会变，利率一直是3.43%。如果选择LPR浮动，按照2020年现行的LPR为4.8%，则2020年利率变为LPR-137个基点，这个负的137基点就是我们之后的房贷固定加点数，会在*款贷**期内伴随着我。*款贷**利率一年一调，假如我转了LPR，则*款贷**利率要在下一年1月1日，根据当时的LPR值，来计算当年的房贷利率。假设2021年1月1日LPR为4.65%，则我2021年房贷利率=4.65%-0.59%=3.28%，以50万*款贷**贷20年计算，2021年每月少还38.3元。
看着钱差的不多，但主要还是因为穷买不起大HOUSE所以还款较少，要是房子大、*款贷**多则会有显著差别。一般来说选固定还是选LPR浮动取决于预期，如果预期今后通货膨胀，利率会走高，那么请选择固定利率，否则选择浮动利率。
一笔*款贷**一辈子只有一次机会，自己主动选定了的话是无法更改的，幸运的是8月31日之前，如果银行“热心”帮您选定了LPR浮动，自己通过电子银行、手机银行还可以进行更改。
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二、为什么要慎重选择利率？
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粗略统计，目前大约95%的媒体与银行是这样的观点，“长期看中国经济发展速度会慢慢放缓，所以利率也会随经济增长放缓而下降，所以建议选择LPR”。
听着貌似有道理，但房贷是长达30年的事，谁敢说以后利率肯定比现在低啊？央妈文件里根本没说过这样的话呀！基于以下的浅见建议您慎重做出选择。
1. LPR由18家报价银行决定，不可能永远下跌。
LPR的来源也不算复杂，是借鉴美国最优*款贷**利率而得名，主要为控制不良利率所导致的金融风险。目前我国的LPR定价方式，是根据全国18家选定银行，按公开市场操作利率（主要是中期借贷便利利率）加权平均之后形成的报价，而不是之前的央行直接给出，商业银行是由金融资本推动的，也就是说资本从政府手中获得了定价权。
《半泽直树》有讲，商业银行天生是普通人的对立面，喜欢“晴天送伞、雨天收伞”，老想着如何从顾客口袋里多掏钱，绝不可能没事学雷锋送温暖。现在基本上全部的金融机构，在你不进行操作情况下都会替你将房贷转换为LPR浮动，这不就是ETC的思路么，小幅让利，但是把今后所有的风险敞口都交给了按揭客户，这就是银行的高明之处！鉴于之后房贷多少全由银行说了算，人家其实不吃亏！
2. 房地产资金蓄水池，难以持续下降。
目前中国能容纳广义货币的两大蓄水池，分别是消费品和房地产，但只有房地产能做高位蓄水。在M2持续高速增长大背景下，中国的物价能够保持稳定全靠房地产这个高位蓄水池，房地产行业本身吸收集聚了大量的钞票，同时带来了整体房价的上涨。
我们假如，只是假如让房地产蓄水池的水位下降，那么农产品、生活必须品等消费产品价格，就会出现大幅上涨！目前在疫情持续和经济下行双重压力下，房贷的LPR浮动利率确实下降了，但是一旦疫情结束经济回暖，还会继续下调唯一蓄水池的利息么？显然是不可能，继续下调利率带来的边际效用也在逐渐降低，央行调降利率的动力也会下降。
3. LPR的下降有限而上涨无限。
LPR 推出的初衷就是降低社会融资成本，所以大多数人认为未来 LPR 会继续走低，但下降总会有底线，中国的银行不可能倒给你发红包！目前我国的利率水平，已经是改革开放以来的历史低点，进一步下降的空间已经很小。
耐人寻味的是，央行文件明确指出“公积金个人住房*款贷**利率政策暂不调整”，目前公积金首套房*款贷**利率为3.25%，我认为这大概率就是LPR的下限，因为如果LPR降得低于公积金利率，则整个公积金体系就没有存在的必要了。底线有了，上限在哪里？这我真心不知道。
因为贸易摩擦的加剧可能导致外汇外流，会一定程度造成利率上涨压力。从中长期看，周期性的金融危机仍然埋伏在不远处，灰犀牛、黑天鹅等珍稀野生动物时隐时现，恶性通货膨胀如果到来，我国的LPR定价机制不可能独善其身，也可能会出现大幅上涨。即便是在美国，超低利率也非常态，甚至出现过利率超过20%的时期。
就我而言，LPR跌了0.15，我也就是每月省38块钱的事，但一旦不幸上涨了，头几年省下的钱都会被银行变本加厉的拿回去，在概率学上是收益有限而风险无限，数学期望上的风险太大了，转成浮动利率对我而言不划算。
4. 央行最新的货币政策执行报告意味深长。
8月6日最新公布的央行《2020年第二季度中国货币政策执行报告》，释放了关于下半年经济运行和货币政策的重要信号。
《报告》认为，“下半年经济增速有望回到潜在增长水平”，删去了“引导*款贷**市场利率下行”的提法，转而强调推动综合融资成本明显下降。一般来说，如果央行认为经济增速将恢复至潜在增速，货币政策将减小逆周期调节的力度甚至有序退出逆周期调节，转而强调稳健和适度。
《报告》以专栏形式讨论了全球低利率情况，对低利率的政策效果提出质疑，反映出珍惜正常货币政策空间的立场。
《报告》指出，低利率政策效果不佳的原因主要来自三个方面：一是低利率政策难以改变经济潜在增速下降的长期趋势，难以影响人口结构变化等中长期因素；二是低利率对银行利润产生负面影响，甚至可能导致银行信贷收缩，出现紧缩效应；三是如果利率与通胀预期同步下降，可能陷入流动性陷阱，导致宽松的货币政策失效。
此外，《报告》还列举了低利率的部分负面影响，包括降低金融资源配置效率进而阻碍市场出清、诱发高杠杆和导致经济“脱实向虚”等。无需我过多解读，聪明人已经能嗅出不一样的味道。
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三、我们应如何做出选择？
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想薅银行的羊毛并不容易，这只羊是拥有海量精算师和巨额资产的“金绵羊”，没有伊阿宋的本事，弄不好会薅到一把羊屎蛋。必须依据剩余还款时间、未来换房意愿、自有资产情况、*款贷**利率折扣、风险偏好等，具体问题具体分析：
站在我个人的立场，如果你的利率不高，就不要瞎折腾啦！如果你剩余*款贷**期限不长，就不要瞎折腾啦！如果你的*款贷**额度不高，也不要瞎折腾啦！
具体而言，有一种情况一定要转LPR，即房贷5年内到期，或者打算在5年内提前还清*款贷**，这种情况赶紧转LPR，以目前的经济走势来看，短期内LPR走高可能性不大。
还有一种情况一定转固定利率：原*款贷**利率远低于基准利率且不打算提前还*款贷**，比如你的*款贷**利率小于等于基准利率9折，这种情况转固定利率的风险明显低不少。至于其他情况，还得您自己看着办。
最后再唠叨两句，每一位按揭购房者或许都能感受到，这个杠杆给自己的生活品质带来了巨大的改变。在我们抱怨房贷利率转化这件麻烦事的时候，千万不要忘了，并不是所有人都具备从银行借到一大笔钱来买房的条件和机会，大伙要珍惜这个低利率时代的片刻静好吧，未来真的充满了变数，千万别忘了在晴天时修好各自的屋顶！
作者 | 逆风飞翔 | 西安人