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最近不少城市的新政，都对二手房市场下手了。 青岛放开了二手房限购，虽然只是新政“一日游”就结束了；南京、苏州、福州、无锡等城市，推出了二手房“带押过户”，以加速二手房交易流程；杭州的“5·17新政”，主要针对的也是二手房；金华等城市购房补贴覆盖二手房交易；常州等城市取消二手房限售…… 所有的动作都在释放一个信号：政策向二手房发力了。 01 为什么政策向二手房集中发力？ 诚然，对于拉动土拍、缓解财政压力、拉动地方GDP，二手房交易的直接作用都不如新房来的大和明显，然而在如今楼市一盘棋下，救“市”早就不能局限于新房市场，二手房市场更应该救。 因为，现在大家不买房，并不一定是不愿意买，试问谁不愿意在工作的城市有一套住房？哪个改善客户，不愿意自己和家人住的更好一点呢？ 问题的关键就在于， 第一，没有信心。 疫情反复，经济下行，加上国际局势不明朗，大家对自己的收入信心维持遭到打击，怀疑自己能不能支撑新购房的高月供，况且可能旧房子还在还月供。 而且，楼市行情持续走冷，很多人会担心自己一脚踩进去之后，没有踩中最低点也就算了，万一和低点还差了一大截，不就相当于“高位站岗”了吗？ 第二，没有能力。 现在的高房价，许多家庭必须卖掉老房子才能置换新房。 譬如常州市区现在套均总价在270万左右，首套房首付（最低2成）至少54万，如名下*款贷**没还清再置换，首付（3成）至少81万。不卖老房子，普通工薪家庭也会很吃力了。 第三，学区房效应在减弱。 在学区均衡化的大背景下，学区房的价值在稀释，优势也在减弱，买套老房子上学的必要性减弱，急迫性在下降。 几重原因叠加下，成交周期长、卖不出价格，也就成为了当下二手房市场的现实。 而一手房和二手房之间有明显的置换交易链，为了全盘激活楼市，需要先激活二手房市场，让一部分客户能够顺利地出手自己的老房子或旧房子，再把这部分钱与已有资产合并，凑成首付置换一套价格更高的品质改善住房。 所以，无论是契税补贴、二手房购房补贴，这些从资金层面实打实地降低购房门槛的手段，还是“带押过户”，从流程上简化交易屏障、优化交易流程，都是为了更大力度地增加二手房市场的活力，从而 让一二手房交易链运转顺畅。 02 而从实际行情表现看，今年以来，全国各个城市的二手房行情，也几乎都处于持续下行趋势。 量价齐跌，这是目前各城市普遍的二手房市场现状 ，常州也不例外。 据克而瑞数据统计，今年1-9月，常州市区（不含金坛、溧阳）的二手房总成交量大约 16404套 ，与2020年同期的33212套、2021年同期的30827套相比，都是腰斩程度的量减。 截至9月，今年二手房成交量最高的一个月，是6月份的2640套。这个成交量如果放在2021年，是倒数第三的水平，即使放到去年，也排不进前五。
而从二手房整体走势看，自去年3月二手房成交量达到5253套的峰值后，常州二手房成交量就一直处在下行轨道，直至去年8月跌进3000套以内，至今已一年多二手房成交量都在2000或以下。 今年5-8月二手房成交套数有所提升，但也一直在2000-3000套之间徘徊。8月底，常州宣布自9月起取消二手房限售，但9月份的成交数据不升反降，又跌进了2000套以内，政策的正向刺激作用还没有得到明确的显现。 03 那么，目前各城市拿出的救市工具，能否打破市场僵局？ 第一，“带押过户”能刺激二手房市场吗？ 这项政策的意义我们此前分析过，从本质上说，它不是一项“救市措施”，更像是一个便民措施，因为它直接打通了二手房交易过程中的重要环节，但不会直接促进大家去更多地买二手房。 第二，取消二手房限售、放宽二手房购房资格，能刺激二手房市场吗？ 常州9月起取消二手房限售，但是9月份二手房成交数据不升反降，再次降至2000套以内。 我们此前说过，放开限售，二手房供应量增加了，可能会带来成交量增加，但是单从9月的数据来看，政策的刺激作用还未显现 。 再看放宽二手房购房资格，譬如杭州5·17新政，明确提到落户就可购买二手房、外地户*交口**1年社保也可够买二手，政策力度不可谓不大。 新政出台后，杭州二手房成交量直接从4月的不到4000套飙升到6月的6700多套。但接下来的月份，成交量很快就掉下来了。 第三，二手房购房补贴、契税补贴等一系列补贴政策，可以激活楼市吗？ 相比于上百万甚至数百万的总房款，购房补贴、契税补贴的占比毕竟小，更何况，申请补贴一般都有要求，覆盖面也不是百分百。 事实上，我们已经强调过， 这一年多来的房地产行情转冷，是整个经济面的遇冷，并不仅仅是房地产政策层面的事情。 预期低是需求抑制、楼市成交遇冷的重要因素。上述 刺激政策可能短期内还未见成效，但给大家传递的信号却是非常强烈的：政府在持续稳预期 。购房者也会感受到，政府稳楼市的信心之坚定。 而且，加上信贷、首付比例等层面的政策整合，全盘的政策利好将逐步作用到楼市，一旦预期起来，楼市行情也会慢慢好转，常州也是。 而实际上，在二手房上，常州还有不小的政策利好释放空间，譬如“带押过户”、“购房补贴”（特殊人才可申领除外）、“契税补贴”等等。 综合来看，我们认为当前的楼市包括二手房市场，想要激活没有猛药可下。但当信贷、税费补贴等一系列政策形成组合拳，即便没法在短时间之内扭转市场，也终究会利好购房者，让交易链更为顺畅，完成市场的良性循环。 |
