FANGDONG
2016年第三季度，郑州房地产市场烈火烹油。
其中最引人瞩目的，就是三大神盘。
分别是位于科学大道瑞达路的金科城，位于文化路英才街附近的融创珑府，以及位于紫荆山路南三环的鑫苑国际新城。
三者分属于高新区、惠济区和管南，都是首次开盘，体量也都不小。
最重要的是，当时郑州房地产市场一天一个价，大家都寄希望于这三个首开盘能够保持住前期透露的价格，所以排号的人超级多。
最终，三者的成交价分别是多少呢？
金科城于8月28日在会展中心开盘，均价在1万左右，和前期透露的价格基本一致。
当时现场十分火爆，有人当场5000元叫卖自己摇到的号。
鑫苑国际新城于8月30日开盘，采用了非常先进的“云选房”模式，线上竞价选房。最终成交价格在1万1左右，也和预估价格差别不大 。
9月3日上午，融创珑府在郑州会展中心开盘。
相比融创前期透露的11000左右的价格，高了一些，最终成交价在12000左右。
三者都是开盘即清盘，销售额最终都达到了20亿以上。
7年过去了，这三个神盘的表现都如何呢？
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：成音 美编：小樱 校对：大豆
01
2023年的三个神盘比较
目前来看，最大的赢家应该是金科城一期的业主。
金科城一期现在的二手房均价，在1万9左右，几乎是开盘价的翻倍。
鑫苑国际新城，现在直接叫鑫苑城了，二手房价格在1万5左右，比开盘时涨了4000左右。
融创珑府一期目前的二手房价，在1万6左右，比开盘时涨了三四千，应该说涨幅在三大神盘中是最低的。
注意，金科城一期和融创珑府一期都有洋房，所以二手房价格都被拉高了一些。
如果只算高层的话，可能单价要下调500-1000块。
顺便吐槽一下，那几年市场火爆的时候，大家的吃相可真是都相当难看——都3.5的容积率了，还要做洋房+高层的高低配。
现在我们依照二手房价格，从低到高，分析下这三个盘的市场表现。
1、鑫苑城
如果单说区位的话，鑫苑城的区位在三个楼盘中，应该说是最好的。
它位于紫荆山南路与长江路的交会处，位于城市正南方向，距离紫荆山只有6公里左右，基本属于管南范畴。
鑫苑城区位图
融创珑府和金科城呢，一个在连霍高速以北，一个在城市的西北方向，都出了三环，距离市中心都要更偏远一些。
但是，管南有个问题，就是 管城区本身的底子要差一些，基础设施的推进速度也比较慢。
比如紫荆山南路，到现在为止，航海路到南三环这一段还没修通。你敢相信？这可是在城市二三环之间啊。
教育和商业配套也是管南的硬伤 ，除了专门引进学校的绿都澜湾等少数几个楼盘，其它楼盘就只能两眼一抹黑。
鑫苑城目前就是学校不给力，签了个管城外国语小学峨眉路校区现在还停着，商业也是迟迟未复工。
还好它有地铁，2号线花寨站就在小区门口，5站就到了紫荆山，非常神速。
管南目前还有个问题，就是运气不太好，除了前期按时交付的楼盘，后期几乎所有大盘都暴雷了，包括鑫苑自己。
这就让整个区域的前景蒙上了阴影，还好鑫苑城在三环内，受到的波及还不算太大。
鑫苑城本身的产品呢，只能说是凑合。
整个楼盘定位非常刚需，还有不少一室两室小户型。鑫苑城二手房价格较低，也跟小区里的小户型太多有关。
2、融创珑府
这三个楼盘，开盘的时候，融创是最不厚道的。
融创虽然开盘时每平方多赚了1000多，但后续跟业主的矛盾也就此埋下。
交房的时候问题一大堆，绿化大草坪、大树被风吹断、主大门迟迟不能投入使用等种种闹剧不断。
前期的洋房+高层的高低配，也引发了业主之间的矛盾。毕竟本来高低配小区的公共空间就很小，洋房一层还又占用了一部分绿化用地做院子。
业主拒不收房，融创只能是一边整改一边交房，绿化补种，南大门重修……
目前融创珑府的产品，呈现出来的情况，应该说还是比鑫苑城要好一些的。
珑府本身的产品定位呢，也是要比鑫苑城和金科城略高一些的，户型89㎡起步，没有太小的户型，有地暖、有中央空调。
融创珑府的二手房表现一般，主要的问题也是配套（主要是学校）不太行。
惠济区一直都是不温不火，靠着离金水区比较近的地利吃老本。早早有了人口，有了地铁，也有了商业，但是教育配套一直是惠济区的短板。
和管南一样，如果开发商没有主动引入学校，那么后续就比较麻烦。
好在，融创珑府现在还有个惠济区实验小学英才校区，而初中说好的郑州市实验初级中学也被天地湾截胡了，只能划到比较远的79中。
地铁和商业也说远不远，说近不近，惠济万达、地铁2号线毛庄站、7号线英才街站和珑府都是1公里左右的距离。
融创珑府区位图
珑府最大的优势，大约是距离贾鲁河比较近，生态环境真的不错。这几年，贾鲁河的建设，是真的卓有成效。
不过对于刚需盘来说，生态环境对二手房的加成可能没有那么大。
3、金科城
金科城的二手房表现，应该说是超出预期的。
不说更受普通购房者青睐的三房、四房，就连70多平的两房小户型，成交价格也都在1万8、1万9左右。
金科城一期交房的时候，也是闹得比较厉害，业主反应品质缩水太严重。
那时候，郑州购房者对一线房企的期待可以说是相当高了。
尤其是来自重庆的金科，又是打着“洋房之父”的名号，又是以品质自诩，搞得大家把金科城当成了品质盘。
交房的时候，拼多多大门，人车不分流，立面简陋等等问题浮现，金科也是一边交付一边整改，后续才慢慢平息。
当然， 金科城最终翻身，其实也不是靠的产品，主要是靠的学校。
郑州中学（初中），郑州中学附属小学（玉兰街校区）的双名校配套，让金科城的二手房价格直接起飞。
相比管南和惠济区，这几年，高新区的推进速度也更靠谱，价值一直在提升。
本来就是教育强区，这两年交通短板也补上了，长椿路、雪松路、三全路陆续修通，和主城区的连接更紧密了。
商业配套也成为新区中的佼佼者，除了已有的公园茂，2020年，高新万达开业，去年正弘汇又开业……
联通高新区、金水区、北龙湖和白沙绿博的地铁8号线正在建设中，北三环预计今年也要贯通。
更重要的是，这些所有的好处，金科城全占了。
高新万达距离金科城只有500米，正弘汇和金科城的直线距离也只有800米。
科学大道-北三环，就在它北边300米，8号线冬青街站，距离金科城也只有500米。
金科城区位图
真的是属于buff值叠满了，相当幸运。
金科城二手房价能够领跑三大神盘，是有着坚实的基础的。
02
买刚需盘，最重要的是什么？
现在我们回过头看，这三个楼盘，其实都属于标准的刚需盘。
89㎡小三房占比都相当大，鑫苑城、金科城还都配备了一些80㎡以下的小户型。
尽管金科城和融创珑府都有洋房，但面积也都在140㎡左右，算是刚需型洋房。
这三个刚需盘的二手房表现情况，其实给了我们很多启示。
那就是，买刚需盘，第一重要的还是区域价值。
不管是高新区、惠济区还是三环边上的管南，在所有新区里肯定都不算太差。
这其中，高新区这几年是建设速度最靠谱的，这是金科城房价涨幅最多的基础原因。
如果2016年要是买在不太靠谱的新区，大的区域价值上不去，那就不涨反跌了。
其次是楼盘本身的的配套，这其中以划片学校最为重要。
梳理郑州主城区的过往楼盘，你都会发现名校双学区是真正的硬通货。
金科城的翻身仗打得不错，主要靠的就是双名校。融创珑府和鑫苑城，就要相差不少。
除了学校之外，其它的配套以地铁口最为重要，其次才是医院、商业等等。
鑫苑城如果没有地铁口，二手房价格还得再往下走一走。
不同于改善盘极其看重产品力，刚需盘的产品力不能说不重要，但在购房者的优先排序里，确实没有那么靠前。
比如前些年金水北热销的瀚宇天悦城，最后价格能拉到2万，难道只靠产品吗？
它的产品实在是乏善可陈，主要靠的就是学校和地铁。
同样没那么重要的，还有生态环境。
对刚需来说，生态环境也是个锦上添花的奢侈品。有了当然好，没有也无所谓。
上有老下有小的年纪，没有太多闲情逸致去欣赏美景。