在广州东部房地产市场，凡是超大型楼盘，他们持续的可以卖很多年。东部最热销的区域，绝对就是增城板块，敏捷绿湖国际和合景誉山国际，这两个盘就是典型的代表。它们分多期开发，从首次开盘到如今都已超过6年了。评判一个楼盘好不好，应该由业主们说了算。

作为东部房产博主的大房哥，深耕到每一个楼盘骨髓里。合景誉山国际，敏捷绿湖国际，是增城多年持续在售的超大型楼盘，今天就盘盘它们两。

每次写关于石滩板块的楼盘，脑海中就会浮现石滩黑星，这是敏捷绿湖国际的业主对我的称呼。大房哥的房产自媒体，一直是坚持中肯的角度去评测每一个楼盘。对于石滩板块，个人认为它就是一个概念板块。广州新东站、广州16号线、这些都是规划之中的事情。对于投资，我们可以等，但也不可能买套房子持有十年以上。大房哥认为，买套房产持有年限超过十年，涨幅比例没有4倍以上，算是失败的投资。而对于住家，住不上那么也要有升值属性，同时也可以租出去，还可以换位居住。

敏捷绿湖国际

楼盘处于增城石滩镇新城大道，均价13000元平米，基本都是刚需户型，二三四房型都有。楼盘卖的是广州16号线地铁，广州新东站，黄岗学校，石滩实验中学。购房客90%的都是广州市区客，投资客占80%，住家客占20%。从第一次开盘到现在，楼盘的入住率不到20%，因为租金比较廉价，所以比较受租户们欢迎。

楼盘投资客均多，所以入住率一直上不去，住家客买了也没法住，跟投资客也一样，只能空置在此。这个区位没有通地铁，不像新塘那么便捷通勤市区。就连朱村目前通了地铁，各楼盘的入住率在短期也不能提升上去。

合景誉山国际

楼盘处于永宁街新新公路栋侧，地产界都称它为永和板块，它与黄埔区永和和长岭居比邻。之前这个板块最热门都话题是富士康项目，目前富士康也不了了知。楼盘卖点是新白广城轨永和站，新塘万达，楼盘有多所学校，还有社区商业广场，社区巴士通往黄埔和市区核心地铁口。售价在16000元左右，不同区价格也不一样。

主打小户型产品，七十多，八十多的刚需三房，以及九十多到一百二十多的四房。不过这个项目的入住率超过80%，业主都是来自新塘、黄埔、天河。这三个板块，黄埔板块均多，项目的地理位置距离黄埔永和、科学城、西区、东区、距离不算远。黄埔区不限行，可选择自驾车、乘坐社区楼巴都能与地铁接驳。每个区都有规划学校，这是一个非常有居住粘性的配套。变电站、垃圾站、可以说是这个楼盘业主们经常聊起的话题，誉山国际多次维权事件，也都是围绕这几个原因。

誉山国际VS绿湖国际，居住属性谁会更好呢？

前文从升值属性，居住配套，业主人群，很均衡的分析了它们的优缺陷。作为广州郊区板块，一大半的房子，都是市区投资客和刚需客买下的。它们的商圈和教育，与楼盘入住率是有着密切的关联。楼盘的入住率都是刚需客撑起来的，这个关键点就是交通问题。谁捷通勤距离更近，谁的通勤范围更广，楼盘就能提升入住率。比如新塘与朱村作为比较，新塘更近黄埔和天河，商业配套，教育配套，通勤方式，比朱村强很多。从中我们就能发现，新塘的入住率比朱村高。拿誉山国际和绿湖国际做对比，后者生活配套比较弱，短期入住率也不能提升，二手房转化为刚需客接盘，需要很多年以后，各种生活配套迟迟不能跟上。

绿湖国际VS誉山国际，投资属性谁更强呢？

上段文讲述了两个楼盘的居住属性，对于投资属性，我们需要推迟多年后来看。这里需要做一个假设，期限我们定在10年后。广州新东站以建设好，广州16号线地铁以通车。广州23号线地铁也通车，新白广也通车。我们主要围绕16号线，与新白广城轨来分析。

规划中的16号线，它是增城区内的一条地铁线。连接广州13号线和21号线，从绿湖国际乘坐地铁，通往市区，可以选择两个不同的方向。选择21号线接驳增城广场站（快线站），到员村需要超过70分钟。选择13号线连接新沙站，通勤到广州市区核心地段，乘车时间起码超过100分钟。

新白广通车，这条城际轨道也是与广州13号线和21号线接驳。班次不会有地铁多，但是如果卡点去乘车，到新塘TOD和到镇龙枢纽，这段距离乘车时间大约在6-10分钟左右，到镇龙交通枢纽，处于广州21号线快线站，乘车去到员村大约总共用时在50分钟。乘换到新塘TOD乘坐13号线去到珠江新城，大约用时间80分钟左右。

除此之外，我们再来盘盘两个板块的发展。广州新东站对于房价的带动意义并不大，就拿广州南站作为参照，它是广州最大的交通中心，多年后的今天也未让那个板块腾飞，对于房价的带动性并不强。这种交通中心，放置在广州的边缘，偏离了人口密集区，就不能体现它的价值。无论广州还是深圳，发展都是以核心区往外扩撒发展，两个区位对比，永和板块目前的产业，就比石滩占优势。

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请别再称大房哥为石滩黑星，此文章以站在最公平角度去评测的。