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提问：新人首问，房姐好，本人29岁，在*疆新**国企上班，年薪40+，目前乌鲁木齐两套自用，均*款贷**。中山一套投资（全款），手里*弹子**30，最近特别想在沈阳购入，（老家辽宁一县城离沈阳30分钟高铁车程），不打算回去，纯投资。想买地铁口，好出租的。目前有两种模式：一，用母亲名义买沈阳二手房（无沈阳户口和社保），需要商业*款贷**。二，和兄弟一起投资沈阳新房，用他名义。（他有沈阳社保），他的目的也是投资，他和我都在*疆新**工作。烦请房姐帮忙看看，另请房姐帮忙推荐沈阳值得投资的区域和楼盘。市中心老旧地铁口和新区纠结中。
回答：你好，选择方案A，先把自己的房票，再考虑老人票，最后才是代持和合伙买房。
合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。首先在利润分配上。房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。
比如现在用你朋友的名字按揭*款贷**，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭*款贷**记录而导致了首付比例提升；再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。
我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，因此建议先用老人票买。
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提问：万能房姐，请问保利大都汇和保利华都两个谁更有投资价值；或者杨家湾附近有没有你看好的新房或者二手房？
回答：你好，投资角度看，大都汇和保利华都这2个盘都不是优质选筹。学区溢价，且区域成熟，没有产业支撑，未来会随大势涨。但是涨幅不如光谷关山大道沿线。 如果生活半径在附近，建议保利华都，保利拉菲这几个次新盘淘笋。 新盘普遍溢价，不推荐。
提问：新人首问！# 房姐，急求解答，今年5月时买了凯德悦湖小区，3期。现在开发商正在卖地下车库，本周末开卖，在做活动。均价在6-8万，最低也在67000了。最开始只要5万。目前该小区房已全卖完。我纠结要不要买车库，朋友说有了车库将来好卖房。但目前我没有车开。仅仅是从投资角度看，您觉得呢？那个地段房，有必要买嘛？ 房姐，问题问的比较急，看到麻烦一定回答下我，谢谢啦！
回答：你好，车位=5平米，按照总价6.7万计算，单价是1.34，明显贵了。 买不买车位主要看的是车位配比，如果小于1.2就要买。从投资上来说，车位不能*款贷**，所以涨幅是没指望的。 对于顶级豪宅，我支持买车位，比如说1000万的房子买一个40万的车位，我是支持的，因为可以增加豪宅的流动性。 但对于一般的房子不建议买车位。
提问：【新人首问】房姐你好！本人坐标上海，未婚，当下想换房，但我的情况属于二套，需要7成首付，目前首付尚有1～2成缺口。家中父母有全款房(我名不在产证上)可供去银行办理抵押*款贷**补足此缺口，我的想法是父母去办理抵押*款贷**，由我来还款，但顾虑有二:1. 小户型45平(看您干货里有提到“超小户型银行可能不办理抵押*款贷**”);2. 父母均已退休，涉及银行审核*款贷**人年龄和还款能力资质，恐*款贷**被拒。想咨询房姐我的情况该如何破解，已达成我的换房心愿，期待房姐回复，非常感谢！
回答：你好，上海全款抵押的方式可以操作成首付3成，找个垫资公司配合全款买入，过户后迅速做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成 一线城市都不建议用二套房票买，首付太高，资金利用率低 你的情况完全可以重新选筹，别买小户型
提问：感谢房姐之前的精辟解答！目前有新进展: 前提不变，我现有两套房（郫县万达和郫县犀浦），婚育老婆待业。但亲戚现在愿过户给我一套房（成都武侯区二环旁套二老破小，债务转移）。父母户口均在限购区外，所以，无多余房票且无合适的代持人。 法一: 卖郫县万达，腾房票，亲戚过户武侯房给我；留两套 请问: 如何过户成本最低？ 法二: 卖郫县万达，亲戚卖武侯房将现金给我，两笔资金合并置换城中心优质房；留两套 法三: 不卖郫县万达，想办法接收亲戚武侯房；留三套房 请问: 在现有情况下如何低风险接收第三套房？ 如有其他方法请房姐不吝支招，万谢！
回答：亲戚如果愿意低价卖老破小，最好的方案是让亲戚代持，不过户。控制风险可以通过代持协议公证，叠房租，叠抵押的方式。 其次是让亲戚对敲给你，走买卖流程。 前提是亲戚这套老破小是市场价的8折左右才考虑，老破小流动性太差，市场价不考虑。
提问：美丽智慧的房姐，我汉阳的还建房叫龙阳御园是个2房，江岸区有个老破小，江岸区户口留着孩子明年上学，所以老破小不能卖，打算明年再学校附近租个房！我现在因为生了二胎龙阳御园的房子住不下，手上有30个*弹子**，想换个三房住！方案一卖了还建房在汉阳重新买三房，方案二不卖还建房，用手上30个*弹子**凑足首付，方案三还建房卖了，去江岸区偏远的地铁沿线买个三房方便两个孩子以后读书方便！您建议哪个方案呢，有没有楼盘推荐，我家亲戚都住在汉阳王家湾附近！
回答：龙阳御园出手 在四新淘性价比高的二手次新笋。地铁沿线，单价1.5左右可入。 或者开发老人票，抢性价比高的新盘。 别买学区老破小，涨幅弱，投资不理想。 在学校附近租房住。
提问：郑州。永威西郡和融信奥体世纪，优先考虑哪个？
回答：常西湖，应该是这两年最火的一个区域，全国少数民族运动9月份将要召开，目前主场馆几乎已经全面接近竣工，周边的道路、绿化也在抓紧时间推进；到时候14号线部分路段也将要开通，市zf的搬迁对区域来说都是对于这个片区是一个很大的刺激。 这2个盘在区域内的价格不算低，毕竟都在四环，周边配套未来规划的比较齐全，但目前区域内能够支撑落地的配套也还不多，各家卖的也只是愿景，但zf的风向标随时是在变，最后真正落地的和规划有误差别还得再讨论。 都属于中规中矩的盘，融信的教育资源是一个比较大的亮点。永威近期维权比较厉害，不过产品在一步步改进。 这两个项目对比，融信略占优势。
提问：睿智的房姐，请问 1.武汉天纵半岛蓝湾一套月供八千，明年交房 2.现*弹子**35W，小县城一套135平全款精装房(怎样才能卖出去，预计税完40W)，夫妻两人月入3w，小孩四岁 3.打算再入一套，用来自住，老公看了武汉三环内学区房(万科金色城市多少入合适)，有推荐的楼盘吗？ 我较倾向浙江海宁长安镇盈都君悦89平145万二手房，规划会划入杭州，小孩去杭州读书，没有杭州房票。 倾听房姐意见，有中介推荐吗？
回答：现在整个海宁的中介都靠着“划入杭州”这条传闻卖房呢，不要当送上门的韭菜，赌赢了单价1.6涨幅空间也不算大，赌输了可就真成不动产了。 买武汉吧，别瞎折腾了 杭州破限购很容易，未来有*弹子**了继续加仓
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