网友“天然”：商铺现在买着合算吗？
张老师：划算不划算在商铺投资里是第二位考虑的问题。今天我重点告诉大家，如何躲开商铺“租不出、卖不掉”的深坑。
首先说五证齐全，它不是商铺投资安全的保证，它只说明商铺不会烂尾。至于交房后能不能租出去，投资回报是不是可观，这个不是五证齐全就能搞定的。
目前市面上的商铺大致分为社区商铺、综合体分割销售的商铺，以及批发市场商铺，这几类商铺投资的风险系数以及投资注意事项，我分别给大家说一说。
01
咱们先说社区商铺，社区商铺相对来说比较稳妥，因为有租赁需求，像便利店啊、中介门店什么的都会在社区商铺选址。目前社区商铺最大的问题是配建太多，有的大型社区除了社区外围的沿街门脸，还会特意在社区里面开条内街，严重供大于求。而且内街只能面向社区居民，它本身辐射面就比较少，所以内街大家尽量不要碰。
从趋势来说呢商铺的需求实际上是在减少。电商崛起，社区商铺能够提供的服务越来越少，估计大家都注意到了，之前社区周边的童装店、内衣店甚至中端女装的专卖店，现在都关得差不多了。社区商业的出租机率因此减少，这种情况下开发太多社区商铺，你投资就要谨慎了。
社区商铺的租户基本集中在生活类服务业，比如说房产中介，24小时便利店，还有快餐店美发店文印店鲜花店干洗店，理疗按摩店，它们的特点是总会有生意做，但做不大，利润水平不高，所以可以支付的房租水平也有限，这决定了社区商铺的回报率也不会太高。
举个例子，记得是在2013年左右吧，我到青园街槐中路北侧一家蛋糕屋买甜点，发现这家已经营多年的蛋糕店店面缩小了一半，一问才知道，房东涨了房租，蛋糕店负担不起，只好压缩了面积，而那空出去的一半面积，房东也是过了好久才租出去。
供应量大，需求量小；租金回报稳妥，但回报率低。这是社区商铺的特点。
02
商业综合体分割销售的商铺是最没生命力的商铺，在这个问题上石家庄人交过不少学费，像嘉和广场，麦乐文化广场等等，原因是综合体运营是个专业活儿，很多开发商自己就没做过招商运营，故事讲得再好，外行做事也不会做成。
从租户角度来讲，很多国内、国际品牌，像肯德基、麦当劳，星巴克，从法律风险角度考虑，它是不会跟多个业主签约，所以这种分割型的商铺很难租给他，当然也有变通，但这个变通会让业主更被动，在这里我就不细讲了。
分割型商业投资里面的问题多多，至少可以写出一篇5000字以上的的文章，简单粗暴一点，请大家记住：这是商铺投资里最有技术含量的，投对了，回报最丰厚；投错了，综合体空置在那里，你投出去的钱也就打了水漂。而且这类投资，十中有九是打了水漂。
03
批发市场的商铺是具石家庄特色的商铺投资，毕竟我们曾经是华北地区重要商埠，还有南三条、新华集贸两大榜样摆在那里。但后来的批发市场，典型的像国际贸易城，投资回报怎样，买过的朋友都知道。
原因是在电商时代，批发市场已是夕阳西下。电商兴盛以前，商品从生产厂家——位于区域交通中心的一级批发市场——辐射县域的三级批发市场这种模式已不存在，商品可以从厂家直达最终端商户甚至用户，这种时候，只有像浙江义乌、广州白马这样的产地型批发市场，它能起到流行趋势发布的作用，还有存在价值。
像石家庄的这种中转型批发市场，不具产地优势，它已失去了存在的意义。所以这个业态无论谁再怎么折腾，讲个多花哨的故事，也是活不下去的，大家千万不要再上当。
商铺投资是有专业度的，今天我就跟大家说这么多，明天，我再跟大家说一说决定社区商铺投资价值的几个因素。