随着疫情防控形势好转，2022年消费市场信心开始提振，商业加快了变革创新步伐。
国家促进消费政策的实施，为全行业提供坚实有力的后盾力量，2022年我们欣喜地看到行业正在逐步回到发展正轨。双循环新发展格局，国际消费中心城市培育建设等政策，为下一步行业发展指明了新方向。
值得全行业注意的是，疫情过后消费行为在变、市场格局在变、传统商业模式与品牌加速衰落；与此同时，一批契合新消费时代脉动的新业态、新模式、新品牌加速崛起。
毋庸置疑，消费正在成为中国经济增长的重要推动力。2023年是行业继续恢复的关键期，也是调整的窗口期，更是创新的机遇期。
从购物中心类别看， 随着城市发展形态愈发成熟，社区商业发展机会增大 。问卷调查结果显示，53%的企业看好社区商业发展前景；71%的企业认为 “小而精” 是社区型购物中心的发展趋势，将社区型购物中心打造为“家庭第三空间”，在满足周边社区消费者高频次消费的同时，为消费者提供社交、休闲和娱乐等体验服务。
线上线下都在积极布局和完善社区商业，有24%的企业认为近场社区电商对社区型购物中心造成冲击。
受疫情影响，消费者习惯和偏好均发生了较大变化，实体商业需积极关注消费变化趋势，以便及时调整业态和经营策略，顺应消费者理念，满足消费者的消费需求。
总体来看，大多数企业认为疫情后消费者呈现出三种消费特征：一是消费更加理性，注重性价比；二是更加注重健康，健康消费和运动消费将增长；三是消费渠道更多元，实体商业加快实现多渠道运营。此外我们注意到2022年“夜消费”实现了快速增长。
实体商业存在结构性发展机会
关于2022年实体商业发展形势，问卷调查显示， 超过半数企业认为2022年发展形势低于预期 ，总体来看实体商业仍处于恢复期。同时我们也看到18%的企业表示2022年发展形势高于预期，29%的企业表示与预期持平，说明虽然2022年购物中心客流与整体消费仍未恢复至疫情前水平，但是 实体商业仍存在结构性发展机会 。
就客流而言，不同购物中心品牌在恢复速度上存在差距，其中 购物中心龙头企业客流恢复相对较好 。多家商业地产企业和零售品牌表示，虽然2022年 客流表现不及疫情前同期 ，但是 销售额却与疫情前持平甚至有所超越 ，意味着购物中心和品牌门店的客单价相比疫情前有了较大提升，反映了 近年来消费升级趋势 。
促消费政策推动新模式、新业态发展
在全面扩大消费背景下，“双循环”和国际消费中心城市建设等相关促消费政策陆续出炉，为提振线下消费打入一剂强心剂。问卷调查结果显示，90%企业认为 “双循环”政策将促进新模式、新业态和新品牌发展 ，77%的企业认为 国际消费中心城市建设将推动旅游、休闲和娱乐等相关消费增加 。
提振线下消费需要政策，也需要修炼“内功”
2022年的消费政策重点是全面推动消费升级，扩大内需。线下消费作为主要消费渠道，提振线下消费成为应有之义。
问卷调查结果显示，68%的企业认为提振线下消费需要实体商业调整招商策略和业态定位，以便更好满足消费者的消费需求，此外，政策支持和推动线上线下一体化也是提振消费的重要措施。相对而言加大营销力度并不是提振消费的优先措施。
加快数字化转型，提升管理运营效率
除外部政策推动外，购物中心也需要修炼“内功”。目前高等级城市购物中心基本饱和，购物中心更需要 注重存量经营，加快数字化转型 。问卷调查结果显示，超过一半的企业认为线下依旧是主要渠道，但同时也有44%的企业认为随着互联网渗透增强，线上渠道占比将增加。对于数字化转型方向，大多数企业优先选择 推动内部管理系统再度升级，提升管理和运营效率 。此外，利用数字化技术驱动业务变革以及与互联网深度融合也是未来发展方向。
华北客流恢复最慢，东北客流指数反弹提升
2022年华北地区客流恢复最慢，一是因为华北地区北京客流恢复缓慢，单体城市效应较强；二是华北地区的商业建筑形态和品牌业态等商业表现相对落后，亟待提升。
东北地区客流指数反弹提升，一方面受季节变化影响，东北地区Q2和Q3客流表现普遍好于Q1和Q4；另一方面2022年春节返乡人群减少，导致东北地区Q1客流水平较低。不过结合Q2东北地区并未出现明显的返乡潮，因为“ 返乡人群增多推动客流增长 ”这一观点还仍待检验。
中心城区对比：北京VS上海
从中心城区客流表现来看，北京和上海中心城区的客流恢复略慢于全市平均水平。中心城区的购物中心辐射客群较广，客流表现受城市功能恢复速度和防疫措施影响大，非中心城区购物中心的目标消费群集中在周边住宅和社区，目标客群辐射半径较小，受城市功能恢复速度影响也较小。
此外，疫情后北京和上海的中心城区客流表现差距拉大，上海中心城区客流表现持续优于北京中心城区。从中心城区与全市对比看，北京全市指数与中心城区相近，且差距呈现缩小趋势。
2022年，北京中心城区购物占全市70%，人口占全市人口的50%。与之相对，上海中心城区购物中心占上海全市36%，人口占全市人口的27%。相比上海，北京购物中心和人口更集中于中心城区。
从购物中心面积看，北京购物中心平均面积大于上海。但从中心城区与全市对比看，北京大型购物中心更偏向集中于非中心城区。
从商圈对比来看，疫情前北京CBD商圈客流表现好于上海南京西路商圈。但是疫情之后，南京西路商圈客流恢复速度较快。从商圈与城市平均水平对比看，南京西路商圈客流表现一直高于上海平均水平，且疫情后差距拉大；与之相对疫情后北京的CBD商圈与全市水平的差距总体缩小，仍未恢复至疫情前水平。
从各业态占比看，CBD商圈与南京西路商圈在业态配比方面较为相近，餐饮和零售占比均为80%左右。问卷调查结果显示，大多数企业认为量大商圈客流表现差距，在于所在城市的功能定位、政策支持力度、商业氛围等方面的不同。北京作为政治中心，疫情防控措施更严格，导致后疫情时代商业氛围有所减弱；上海作为商业中心，疫情后促消费政策支持力度更大，相比北京消费氛围更为浓厚，消费者消费意愿更高。
