一直以来，很多平民老百姓都不能理解为何商品房价格高高在上，说开发商没有道德感，没有社会责任感，黑心赚取暴利。在一夜暴涨的年代，开发商即使赚得盆满钵满，但在税法面前，也是卑微的存在。我作为打工仔也有幸经历、享受了那辉煌的十多年。而今那个时代一去不复返了。其实包括我自己在内，对一套商品房的价格中土地的构成也一直迷迷糊糊，今天静下心来捋一捋，也算是对这一行的一个小结，一个纪念吧。
1、按照杭州2023年三次土地出让大致统计如下表：
|
日期 |
总建面积 |
总收入亿 |
楼面价元 |
总销售价亿 |
精装限价 |
占比% |
|
2.21 |
934921 |
182.2340 |
19491.9 |
316.5139 |
33854.6 |
57.58 |
|
3.29 |
747569 |
144.8030 |
19369.9 |
239.5411 |
32042.7 |
60.45 |
|
4.25 |
998441 |
166.5578 |
16681.8 |
302.4482 |
30292.06 |
55.07 |
|
合计 |
2680931 |
493.5948 |
18411.3 |
858.5032 |
32022.58 |
57.49 |
我们可以得出结论，土地成本达到约57.49%。也就是说100万的房子里面，土地出让金占到了57.49万元。
2、需要缴纳的各种规费配套费，设计费，建造成本，财务费用，管理费用，精装修成本以及各种不可预见支出等，假定在25%-35%之间，我们不再一一罗列，但我们可以肯定这几年拍卖的项目的增值额必定都在20%以内。我们继续进行弹性测算。我们依然以100万的售价作为基数。
|
序号 |
毛利润率 |
土地增值税率 |
企业所得税率 |
个人所得税率 |
净到手 |
|
1 |
20% |
30% |
25% |
20% |
8.4 |
|
2 |
15% |
30% |
25% |
20% |
6.3 |
|
3 |
10% |
30% |
25% |
20% |
4.2 |
|
4 |
5% |
30% |
25% |
20% |
2.1 |
从以上可以分析可以清晰看出，一套100万售价的精装修房产，最终开发商的自然人股东能拿到多少钱。我猜测开发商是靠*绑捆**车位赚点钱。
吃肉骂娘的您，您是否觉得买商品房是不是在为社会主义建设添砖加瓦呢？您还有其他什么结论，请大家各抒己见！