上世纪80年代，日本经济在泡沫破灭后迅速陷入衰退。在长达20多年的时间里，日本经济一直在苦苦挣扎，至今也没有走出困境。如果说房地产泡沫破灭是日本经济的第一大危机，那么第二大危机就是日元国际化。
20世纪90年代初，日元升值导致大量资金涌入房地产市场。但由于日本政府采取了一系列有效措施限制资金流入房地产市场，使房地产泡沫最终破灭。
如果说第一次泡沫破灭是因为房地产价格上涨太快，那么第二次泡沫破灭则是因为日元升值太快。在当时的情况下，日本政府对经济发展的态度相当保守，没有采取有效措施抑制投机和提高利率等措施来防止经济过热，而是采取了一系列放任政策。
- 历史背景
上世纪70年代，日本经济增长缓慢，失业率上升，出口下降，人们对日本经济产生了忧虑情绪。在此背景下，日本政府开始采取各种措施刺激经济发展，其中一项重要政策是大力促进国内资本投资。当时，日本政府采取了一系列宽松的货币政策和财政政策以刺激国内投资，包括扩大财政赤字、提高利率、放松银根、发行日元债券等。这些措施对经济增长起到了一定的刺激作用，但效果不大。
进入80年代后，日本国内固定资产投资增速明显加快。1985年至1986年间，固定资产投资平均每年增长30%以上。这种高增长直接导致了日本房地产市场的繁荣。日本经济在上世纪80年代中后期进入快速发展时期。自1985年以来，日本房地产价格持续上升。房地产价格的急剧上升吸引了大量资金进入房地产市场。同时，由于利率较低，许多投资者开始购买房产并持有它。
在这一阶段，日本货币政策也发生了变化，由原来的从紧逐渐变为宽松。但由于货币宽松和银行*款贷**的增加使得投资者对未来的预期乐观，他们开始购买房地产并将其作为一种投资方式。
- 泡沫的形成
20世纪70年代初，日本经济出现复苏迹象，日本政府鼓励企业和个人进行海外投资。1980年代初期，日本企业的海外投资超过了国内投资。到1990年，日本企业的海外投资总额达到1.39万亿日元。与之相比，1989年日本的 GDP为6.54万亿日元，这意味着在5年的时间里，日本企业对海外的直接投资增长了5倍。从1986到1990年，日本对外直接投资从2500亿日元增加到5100亿日元，翻了一番。到1991年，日本企业对海外的直接投资占到其总资本的21.5%。
在日本经济快速发展和对外直接投资迅速增长的背景下，日元持续升值。为了维持日元在国际市场上的强势地位，日本政府采取了一系列措施促进日元升值。其中最主要的措施就是放开对国际金融机构*款贷**的限制。
1985年广场协议签订后，日本政府允许国际金融机构在不影响国内利率和汇率的情况下向海外提供*款贷**。由于外国投资者可以向美国、欧洲等地的银行借到更多的日元*款贷**，这就吸引了大量投资者涌入房地产市场。
20世纪90年代初，日本经济快速增长导致对住房和土地的需求不断增加。由于资金涌入房地产市场，东京地区房地产价格上涨迅速，泡沫逐渐形成并不断膨胀。1989年东京地区房屋均价为423万日元/平方米，到了1990年这一数字已上升至922万日元/平方米。由于当时的利率水平较低且处于高位，在短期内吸引了大量资金进入房地产市场。
1986~1990年间，东京地区房价平均每年上涨幅度约为15%~20%，而同期地价上涨幅度则达到了40%~50%。
- 泡沫的破灭
20世纪90年代初，日本政府开始进行了一系列旨在防止房地产泡沫破灭的政策。当时，日本政府采取了以下措施：
（1）限制银行对房地产*款贷**的规模和比例；
（2）要求银行将*款贷**重点转向大型企业和基础设施项目；
（3）对银行进行监管，限制其将资金流入房地产市场。
这些措施取得了一定成效，房地产市场开始降温。然而，日本政府没有采取措施来控制房价继续上涨。在持续的宽松政策下，日本银行将大量资金用于购买不动产和股票等高风险资产，最终导致了日本股市的崩盘。股市崩盘导致许多家庭破产，许多公司倒闭。
（1）以市场为导向，建立了“经济增长目标”制度，即根据经济增长情况确定经济增长率，并将其分解到各部门；
（2）制定了“金融政策的长期指导方针”；
（3）控制国内货币供应量，维持高利率水平；
（4）对企业进行监管和税收改革；
（5）加大了对金融机构的监管力度。
- 危机的影响
1989年日本的经济增长率为-1.3%,1990年为-1.4%,1992年为-1.3%,1993年为-1.7%,1994年为-1%,1995年为-1.0%。尽管日本经济增长率从1990年起有所回升，但其经济增长率仍然低于日本的长期平均水平。而在过去10年里，日本的通胀率一直在2%左右徘徊，1990年到1995年的通胀率分别为0.6%、0.5%和0.8%。
在这次房地产崩盘后，日本政府采取了一系列有效措施来防止资金大量流入房地产市场。例如，在货币政策方面，日元升值期间采取了紧缩的货币政策；在财政政策方面，削减公共投资规模并增加税收；在金融政策方面，放宽对商业银行的限制。然而，这些措施并没有使泡沫破灭后的日本经济迅速复苏。相反地，由于银行*款贷**增加导致了大量坏账和不良资产。随着大量坏账和不良资产的产生，日本银行对经济的刺激作用越来越小。为了刺激经济增长并提高就业率，日本政府采取了许多宽松政策来刺激经济发展。然而由于泡沫破灭后采取的一系列措施使大量资金涌入房地产市场导致泡沫再次破裂。
- 对我们的启示
上世纪80年代，日本房地产崩盘对我们个人的启示是多方面的。以下是一些个人看法：
- 谨慎投资房地产
日本房地产崩盘表明，在当前的市场环境下，投资房地产可能会带来巨大的风险。在投资房地产之前，我们应该进行充分的调查和研究，了解房地产市场的发展趋势和风险。
- 注重长期投资回报
日本房地产崩盘表明，短期投机炒作可能会带来巨大的风险。因此，我们更应该注重长期投资回报。在投资之前，我们应该仔细评估自己的财务状况和风险承受能力，并制定合理的投资计划。
- 控制房屋购买需求
日本房地产崩盘表明，过度的房屋购买需求可能会导致房地产市场的不稳定和崩溃。因此，我们应该控制房屋购买需求，特别是在房地产市场不景气的情况下。我们应该根据自己的实际需求和经济能力，选择合适的房屋购买时机和数量。
- 重视房屋空置率
日本房地产崩盘表明，高房屋空置率可能会导致房地产市场的不稳定和崩溃。因此，我们应该重视房屋空置率，采取措施降低房屋空置率。
