观山湖*党**校地块，以及龙洞堡鸡肋地块相继终止出让，似乎给2021年的贵阳土市蒙上了一层阴影，就在这阴影的笼罩下，老城与观山湖都迎来商住土地的“第一挂”。
今天， 贵阳市南明区和观山湖分别挂牌了一宗地下商业、停车场用地，以及一宗商业用地。
南明区挂牌的地下商业、停车场用地，地宗编号为G〔21〕007，位于南明区油榨街贵钢项目内（看图是与地铁站连通的），出让面积25.4万方，计容建面36.12万方，起始价为12108.8512万元。
其中，一期建面234334.14平方米（负一层商业、车库，负二层商业、车库）；二期建面88138.67平方米（负一层商业，负二层车库）；三期建面35415.59平方米（负一层商业，负二层车库）。
地块竞得人需承担贵惠大道、贵钢一路、贵钢二路、青年路四条全长5280米市政道路及绿化配套建设工作，由南明区住建局监管，并要求建设时序建设、移交并投入使用。
其中贵惠大道长1240米、宽42.5米；贵钢一路长1220米、宽20米；贵钢二路长1200米、宽47米；青年路长1620米、宽20米。
贵惠大道移交时间为2022年12月底，贵钢一路、贵钢二路、青贵惠大道移交时间为2022年12月底，贵钢一路、贵钢二路、青年路移交时间为2023年12月底。
如果按照传统算法，本次贵钢内的地下商业用地“楼面价”不到400元/平方米，如果再算上道路建设成本以及征收成本，“楼面价”应该也不会超过3000元/平方米，作为主城商业地，真乃白菜价。
值得关注的是，按照网络公开信息， 贵钢项目内，实际上打算做一个名为首钢新时代广场的地下空间项目， 该项目范围横贯贵惠大道、青年路、贵钢路等主要干道地下，商业规模达35万方，是贵州省乃至全国地下商业体规模之最。
事实上，这并不是贵阳第一次挂牌地下土地使用权，早在2018年11月14日，修文县就曾挂牌过地宗号为XW〔18〕032的地下商业及停车场商业用地。
而在2017年9月6日，国土部曾印发《关于加强城市地质工作的指导意见》，指出到2020年，完成城市地质调查示范，探索形成城市地下空间资源系统化、产业化、绿色化开发利用模式。
而在去年10月29日，贵阳市曾审议《贵阳市地下空间开发利用条例（草案）》。根据草案， 2009年至2020年10月，贵阳市已完善地下空间用地手续100余宗，涉及地下空间建筑面积740余万平方米。
如果本次贵钢这块地下商业用地能顺利出让的话，也许对后续贵阳地下用地的出让会有一定的指导意义，而对于房企来说，类似区位较好、总价较低的商业用地，也是值得关注的。
我个人推测，未来五年，贵阳市会挂牌更多的类似地下用地，包括瑞花广场地下用地、北京路地下用地等，而类似地下用地的出让，也会让贵阳城市空间更加合理。
观山湖区挂牌的土地为一宗商业用地，地宗编号为G〔21〕006，位于高新区白鹭湖东侧，实际出让面积21327.67平方米，计容建筑面积142895.39平方米。
地块规划指标为容积率不大于6.7，建筑密度不大于40%，绿地率不小于20%，建筑限高200米，起始楼面价为1956元/平方米，竞得人必须在总图报建中设计不低于4万方建筑作为总部经济用房。
按照贵阳产控集团成立时公布的项目清册， 这个地块即为雅光电子地块酒店项目， 当时规划该项目用地面积24021平方米，容积率6.0，总建面185849平方米，计容面积144126平方米，建筑高度200米。
后来，项目规划调整过一次，并公布案名为贵阳·鹭湾壹号，按照规划设计，贵阳·鹭湾壹号总建筑面积23万方，塔楼高达350米，并且带有人造瀑布景观。
而根据本次挂牌的土地指标来看，350米的规划已经成为泡影。即便如此，200米的高度，在高新区也足够成为新的地标。目前的疑问是，项目是否依然由产控集团建设，按照总部经济用房的拿地要求，我个人推测产控集团将与其他企业共同建设该项目。
接下来，关注一下房企的新动态。优品道在清镇市设了一个新的控股子公司，名为贵阳品智置业有限公司。
该公司注册资金1000万元，注册地址为贵州省贵阳市清镇市青龙山街道办事处云岭东路麒龙新天地4号楼4单元2层1号，经营范围包括房地产开发经营、住房租赁、房地产经纪、房地产咨询等。
该公司分别由贵阳品筑置业有限公司（占股90%）和清镇鸿腾置业有限公司（占股10%）共同出资成立。而贵阳品筑置业则为成都优品道置地集团有限公司下属控股企业。
熟悉贵阳楼市的朋友都知道，优品道在白云区开发有优品城邦、优品道现代城项目。 本次优品道在清镇市设立合资子公司，应该是意图进军清镇市场，从合资的情况来看，土地应该在清镇鸿腾置业手中。
在这里，还是跟大家在普及一下优品道这个房企，很多人以为它是贵阳本土房企，实际上它是一家成立于2009年的四川房企，主力布局成都等城市，是正儿八经的外来房企。
算上优品道，目前清镇市的品牌房企数量已经不少，其中不乏中铁、金茂、旭辉、金地、佳兆业、蓝光、新城、东原等品牌房企，市场对于房企的吸引力可见一斑。
随着贵阳城市重心西移，以及S2线新消息带来的利好，清镇楼市在贵阳市场中的重要性应该也会越来越高，不过从市委的提法来看，清镇的发展优先级又是比较靠后的，希望清镇楼市能“保持清醒”，毕竟以西南上城为首的真观山西，也不是吃素的。
文章最后部分，咱们来聊一下关于贵阳集中商业项目的话题。 由于昨天看到高新区又可能要落一个“海印又一城”奥莱小镇项目，我生出了“贵阳集中商业过密，且同质化严重”的想法。
随便盘一盘几个区域，从金融城沿长林路从北到南至茅台广场，有国贸昱国尚呈、CC Park、云上方舟、美的悦然里（社区集中商业）和美的置业广场共五个集中商业项目。
而在一街之隔的同城路沿线，则又有龙湖电竞小镇集中商业、红星天合广场，以及可能规划有的大悦城，正在建设的新恒基，共四个集中商业项目。
也就是说，从北站到金融城这片范围内，未来很有可能布局至少九个集中商业项目。再看看其他区域，以世纪城周边为例，有印象城、数博万达、世纪金源，以及正在建设的逸都商业、普天商业，又是五个集中商业中心。
大营坡到大上海，中大、益田和万达，又是三个；喷水池到大十字一带，国贸、南国花锦、The One、亨特、恒丰步行街，又是五个；贵钢到火车站，爱琴海、国宾道、逸天城、鸿通城，又是四个。
我想问一句，贵阳的消费能力，真的有那么强吗？尤其是观山湖区，热爱提前消费的老贵阳较少，是否真的能撑起那么多的购物中心？然而在这样的情况下，又是旱的旱死、涝的涝死。
整个观山西商贸城到阅山湖这片，仅有一个万达盒子；清镇市，那么多的人口，像样的只有一个吾悦广场；花溪挺大，叫的出来的只有万谊；龙洞堡也不小，只有个砂之船；小河还行，叫的出来的有四个；白云区也还行，叫的出来的也有四个；乌当区，真不知道……
于是目前贵阳集中商业的布局情况逐渐清晰：布局不平衡，过于相信双核购买力；在双核布局过密，恨不得每个社区“发”两个；以盒子商业为主，招商品牌同质化严重，街区商业普遍运营艰难。
也不知道当前这种状态，对贵阳的商业市场来说是好是坏，但可以肯定的是，街区商业的生存空间将逐步被盒子商业蚕食。按照一位专业读者的观点，街区商业需要一定的文化IP等加持，才做得好。
而盒子之所以现在流行，是因为盒子的动线是最简单流畅最好引流的，对顾客商家都很友好，并且由于街区商业开发难度高，贵阳天气阴雨较多也不合适。
事实上对我来说，无论是街区商业还是盒子商业，只要做得好，我是都欢迎的，但是当前贵阳的集中商业竞争，似乎在排外规定下进入了内卷时代，看似不一样，实则都一样，市民去哪个地方消费，基本都会买到同样的品牌，当然The One除外，太Low了。
现在，我只能寄希望于Skp和海豚老佛爷了。对了，花果园购物中心二期貌似招商品牌也不错，似乎还会有我挺喜欢的GAP。希望中交和宏宏，都能给点力吧，周末除了宜家，真找不到地方逛了……