日本的通胀来了，房租可能要有一波高涨。

这是《日本经济新闻》发出的感慨，租客要哭，日本房东要乐了！

最近，日本总务省发布的2021年消费者物价地区差异指数显示，房租等居住费用（不包括住房*款贷**）， 东京都是全国最高，而且还比平均水平高出了1.3倍 。

上图是以 全国平均=100 的数据来算，可以看到，除了东京都以外，首都圈的其他三个县——神奈川县、千叶县和埼玉县也都高于平均水平。而另一个日本主要的都市圈——大阪府却是低于平均水平。

不过值得注意的是，大阪府是包括大阪市以及周边的城市，而大阪市的租金并不低，只是被周边的城市拉了平均。

而随着国外通胀不断探顶，日本这些主要城市将要涨租了。

为了消除通货膨胀，欧美亚各国央行接连加息，受此影响， 日本国内的住房*款贷**固定利率开始上升 。

当日本的住房*款贷**的固定利率上升时， 日本家庭就会更倾向于支付房租和地租 ，而这种动向在最大市场 东京都 较为明显，因为总体来说，东京的租房需求是最旺盛的。

从总务省每5年公布1次住宅与土地统计调查报告来看，2018年，东京都的出租房占住宅整体的比例为49.1％，排名全国第一。

这跟欧美的情况类似。最近纽约、伦敦等地都出现了房租大涨的情况。

不过相比于这些国家国内的房贷利率急升，日本的房贷利率还只是慢慢地涨，所以日本国内的LIFULL HOME’S综研的首席分析师认为，日本本国房租出现急速上升的情况不太可能出现， “至少应该会有一定的延迟时间” 。

那么，我们主要投资的市场——东京、大阪市区的房租情况现在怎么样了呢？

这里我们来看两个数据来源，做个交叉比较。它们分别来自东京房产鉴定机构，以及日本著名房产网站。

东京23区房租连续三月小幅下跌；小公寓房租跌，中型公寓房租涨

根据日本房产评鉴机构 东京鉴定 的数据，目前，东京23区的房租是全日本最高的，达到 3823日元/平米（约为189人民币） ，相当于20平米的住宅月租金平均7.6万日元。

相比之下，上海的平均房租约是108.8人民币/月/平米，大家感受一下差距。

但7月，东京23区的房租环比（上个月比） 微跌0.3% ，连续三个月下跌；跟上一年同月相比，也出现了6个月来首次下跌。

日本房产机构athome的研究团队统计的日本主要城市（首都圈、札幌市、仙台市、名古屋市、大阪市、福冈市）的租金调查，从公寓面积入手做对比。这当中，23区的 30平米以下 的公寓下跌最多，但也只是微跌，比去年同期 -0.9% 。

同样的，超70平米的公寓房租也在下跌，同比微跌0.1%。

这是自2020年疫情开始以来， 东京23区租金持续下跌的一大趋势 。

不过也有增长稳健的选手，50~70平米的公寓房租，疫情期间也持续增长，这个月比去年同期上涨了2.1%。

导致这个分化的原因还是在疫情。30平米以下房产受疫情影响比较大。单身人士“出逃东京”中心区，所以公寓的租房市场比较疲软，房租也应声下跌。

与此同时，50~70平米的房屋是日本标准的家庭小公寓，面向日本的小家庭，租房需求会相对稳健，不太受到疫情影响。

不过，随着日本如今的疫情策略常态化，政府开始把重心放在疫后的经济振兴， 居住在市中心的需求将再次高涨 。到时，叠加通胀，租金也将掉头向上。

大阪市区租金连跌两月，各面积公寓租金皆有上涨

根据东京鉴定的数据，大阪市7月的房租是 2662日元/月/平米 （约为132.4人民币），也比上海的平均租金高。不过，它也已经连跌2个月，环比上个月 下跌了1.7% 。

从上图中不难看出，大阪市的房租比名古屋、神户都要高，而且涨幅也高于后两者。

虽然大阪市的房租在这两个月下跌了，但较去年和2020年，都要更高。大阪在一个向上的趋势。

而具体到房屋面积，大阪市的表现就比东京要强劲一些。提前感受到了通胀？

首先，athome的租金调查中，主要城市中30平米以下公寓、相比去年同月的涨幅， 大阪排名第三，涨了2.5% 。

细分看大阪的租金市场，不论是30平米以下、30~50平米、50~70平米，而且不论是同比还是环比，房租都在上涨。唯独70平米以上的房租，相较上个月下跌1%。

不过，大阪30平米以下、50~70平米的房产在2020年到2021年经历过一波下跌，整体的房租波动也比较大，如今才要逐渐恢复2016年的水平。

如果通胀影响房租，这些被挤泡沫的房产类型值得关注。但想涨租也不容易，日本政府对租客的租金保护也是租金平稳的一大原因，具体我们找个时间具体讲讲。