这是拿铁房产观的第74篇原创

继续上一篇，我们再聊聊天河的东边。

有天河公园、金融城、东圃，这两年三溪、广氮、牛奶厂渐渐进入视野，并一跃成为了非常网红的地方。

想一想，他们为什么会成为超级网红，那是因为金融城鱼珠的建设逐渐落地。

彩虹桥为什么没有成为网红，思科智慧城为什么没有成为网红，南站大IP都这么多年了为什么没有成为网红，说到底还是不被认可。

上面只是大IP下面的小IP而已，依托的是天河，是国际金融城，是鱼珠，是黄埔超强的执行力，还有隔江对望的琶洲。

如果广州房价可期，那它们的未来就是你们的上限，如果广州没有机会，那它们也是广州的下限，上和下都是基于现在的价格。

华景新城

天河公园板块

华景小学和天府路小学是非常牛的，又能直升113中学，很多家长会冲着学位去买，今天我们说一下这个板块的购买逻辑。

华景里面值得买的也就是芳满庭园、陶然庭苑、翠安侬苑、沁馥佳苑、华景里、信华花园、珠江俊园、历德雅舍了，其他很多的楼梯楼。

单价和总价最高的是华景里，一般很少放盘，小区也不大，其次是珠江俊园，这两个小区一开始的定位就是改善的，客群也来自于老一批华景的业主置换过来的。

他们的户型主要以三房改善为主，单价在9-11万左右，靠近枫叶路，出行会比较方便。

如果是刚需，总价在600万以下的，只能看看一到五期的楼梯楼，楼梯楼周边的环境就很一般，管理也不如电梯楼的好，不过放盘不多，也没有什么选择，要不就是陶然或芳满望广园和铁路的北向两房。

正规一点的三房基本都要900多了，其他都是一些两房改三房，总价在700-800之间。

如果资金预算在一千以上就选华景里和珠江俊园，如果预算不够，就选芳满或陶然，以及翠安侬苑。

短期来看，珠江俊园还会有补涨空间，翠安和沁馥已经过高了，价格什么时候会坐实，还是要看回西门那一片的新世界。

长期来看还是有很大空间的，住家客很多，一般也不需要换房，常年也很少放盘。

但有一点就是，华景出行一般，产品开始老旧，密度过高，对新资金的吸引力会在五年后逐渐减弱，不是说不涨，价值所在，还是会涨，只不过会有更好的选择。

至于什么是更好的选择，下一篇的金融城篇我会说。

西门众盘

西门这边好几个都是新世界的地盘，包括最新一期的天逸，这边的环境比华景更好，密度更低，而且更靠近天河公园以及地铁。

来说一下大的购买方向，西门这边主要是锚定东方新世界，只有东方新世界和东逸花园有比较大的园林，而且带刚需小户型，70多的两房到160多的四房都有。

涨幅会依次扩散到华港、理想蓝堡、熹园、隽园、东晖，最后到华建。

目前东逸花园80多的两房也要八百多了，东晖花园三房也放到了接近十万单价。

这个板块怎么买，这里我们一定要擦亮眼睛去看了，是按总价还是按单价来。

首先，东方新世界去年这个时候是单价7-8万，如今放盘是11万左右，除了熹园最贵之外，其他的价格基本是在8-10万之间。

这个时候我们该怎么选呢，我们假定一个前提条件是接下来三年不涨了，如果要锚定东方新世界的话，那超过这个价格或接近这个价格就不太合理，比如放12万的理想蓝堡或者10万的东晖花园。

但上述的前提条件是很难成立的，目前整个西门这边每个小区放盘的也就是三五套，房源非常少，卖心不强，货量不多会刺激房价上涨。

短暂的胶着期，还是有机会的，如果东方新世界是12万的话，那8万的华港三期就要赶紧买了。

从户型上来看，单价12万的熹园80多两房或者单价10万的东逸花园一期80多两房，单价和总价都没有优势。

它们的性价比什么时候出来，一定要等华港或东晖的三房单价和总价突破，他们才会出现购买窗口期，不过，东晖的这个价格暂时很难突破。

不是让你去买最贵的也不是去买最便宜的，而要看梯度和价差去买。

这里的选筹门道还是挺多的，因为都是密不可分的同一个板块，所以价格会在内部消化。

作为新世界的业主，一定是知道价格变化的，但这个变化只是内部的信息传递，但不代表外部投资客的认可。

目前还是情绪推动阶段，而且这个价格容易被溢出。

自住就要赶紧买了，别再挑户型和楼层了。

投资还能买吗？

虽然目前天河公园的价格是高位的，但我认为还是有很大的成长空间，今年之内都还可以买。

一：因为珠江新城的价格在向16万突破，珠江新城和天河公园之间的价差在3万，所以天河公园还会有成长空间。

二：天河公园的位置得天独厚，左边珠江新城，右边金融城，11/13号线开通还会带来更多增量。

三：金融城的落地对天河公园的价格会形成绝对的支撑，虽然这边不望江，但是它的正南边就是琶洲一堆互联网企业，吸引了一批高端码农。

价格一定会向上突破的，至于突破的时间和逻辑是什么，一看金融城的速度，二看共识达成的时间。

对于一个已经成熟、配套完善、还自带超强学位的大IP而言，它的优势短期内也是很难取代的。

为什么说需要共识，因为时代在变，价格在变，天河公园是一个大的板块，但绝对不是一个独立的板块。

那它的价格也是受梯度影响的，比如珠江新城，金融城。

市场心态

说一下现在放盘的情况，目前这边的业主都是比较强硬的，要么七成首付，要么全款，最近咨询比较多的，也是要买这个片区，而且大家首付资金也在八百多以上。

上周有一套东方新世界127方出来，总价1450万，八个买家去谈，后来被全款1445买走了，当然，这个户型有一定的稀缺性，不能一概而论，说明好货贵点大家也是认可的。

房源稀少，卖心不强，长期投资仍然可以买。

房价的变化和心态也有关系，如果短时间内，业主心态一直强硬，可能会一直胶着下去，需求则会溢出或暂缓。

至于溢出到哪里，一定是无缝连接的金融城了，我们下期见。

我是拿铁房产观，专注广州楼市咨询与信贷资金规划，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。