2022年2月11日签订的王某某、李某某（乙方）与贾某某、张某某（甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定乙方购买甲方上湖区翰林路翰林华苑2栋高层综合楼417室房屋。2022年3月14日双方又就同一事项签订了《房屋买卖合同》，前后两份合同基本内容一致，约定：“二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写贰拾玖万元整（即人民币小写190，000.00元）。三、乙方于2022年2月9日向甲方支付定金：大写捌仟捌佰捌拾捌元整（即小写8，888.00元）（微信转账）。四、乙方于2022年2月28日向甲方支付装修费、电器费公叁万元整（即小写30，000.00元）。五、乙方在3月30日前向甲方支付30％首付款大写人民币伍万柒仟元（即小写57，000.00元）。六、乙方应在2022年4月30日前办理完毕*款贷**手续及交易手续。七、乙方应向甲方告知*款贷**银行，甲方协助乙方去*款贷**银行申请乙方*款贷**，待*款贷**审批后，双方到不动产中心办理房屋过户手续。未付清的房款乙方向甲方出具借据，甲方收到全部尾款后退还乙方借据．．．十一、本合同签订后，如乙方违约，乙方支付甲方的8，888元定金不予退还；如甲方违约，甲方返还乙方双倍的定金；如因乙方原因不能在2022年6月30日前办理完*款贷**及交易手续，甲方有权停止交易，乙方的定金不予退还。如因甲方愿意不能在2022年6月30日前交房屋，甲方双倍返还乙方定金，乙方有权停止交易。十二、目前该房屋为在租状态，租期截至2022年6月30日，月租1，000元，甲乙方若在2022年6月30日前完成全部交易手续，自甲方收到房屋全款的次日起，该房屋租金归乙方所有，对租户的管理权和对该房屋的管理权一并全权移交给乙方。十三、本合同签订后，如乙方违反本合同条款，违约方应向守约方支付总房款20％的违约金。”
合同签订后，王某某、李某某向贾某某、张某某支付了以下款项：2022年2月9日向张某某微信转账8，888元定金，2022年3月29日向贾某某银行转账57，000元房屋首付款。其后，王某某、李某某向多家银行申请*款贷**，贾某某、张某某只因案涉房屋性质系商业用房，根据国家相关规定，商业用房与住宅的*款贷**首付比例和利率有较大差异，其中*疆新**银行股份有限公司哈密分行规定，商业用房*款贷**首付比例不低于50％，*款贷**利率5.88％。因无力接受商业用房过高的首付比例和*款贷**利率，2022年5月王某某、李某某提出解除房屋买卖合同并退还已经支付的65，888元定金和房款，贾某某、张某某表示如果解除合同，就要按照约定支付房款20％的违约金。双方协商无果后提起本案诉讼。王某某、李某某向上湖区人民法院提出财产保全申请，经审查后上湖区人民法院做出（民初5843号民事裁定书，冻结了贾某某、张某某名下价值65，888元的财产。王某某、李某某支出保全申请费679元，保全保险费500元。
王某某、李某某向法院起诉请求：1．解除王某某、李某某与张某某、贾某某于2022年2月11日签订的《房屋买卖合同书》和2022年3月14日签订的《房屋买卖合同》；2．张某某、贾某某共同向王某某、李某某返还购房款65，888元及利息；3．本案诉讼费、邮寄送达费等诉讼费由王某某、李某某承担。
贾某某、张某某向法院反诉请求：1．房屋价款为220，000元，王某某、李某某赔偿44，000元违约金；2．本案所有诉讼费用由王某某、李某某承担。
一审法院认为，王某某、李某某与贾某某、张某某签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思的表示，合法有效。关于本案中违约责任的认定问题：本案中王某某、李某某与贾某某、张某某约定，贾某某、张某某有义务协助王某某、李某某办理*款贷**，王某某、李某某在缴纳了定金和首付款之后，即向银行提交申请办理按揭*款贷**，但银行在审核中发现，案涉房屋系商业用房，不是住宅，依据《人民银行银保监会关于加强商业性房地产*款贷**管理的通知》（银发﹝2007﹞359号）规定商业用房购房*款贷**首付比例不得低于50％，*款贷**利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。这一规定并不是禁止银行发放商业购房*款贷**，只是需要提高首付比例及*款贷**利率，故王某某、李某某在满足上述条件后，实际上还是可以取得*款贷**的，这种情况和银行完全不发放*款贷**有本质区别。
《房屋买卖合同书》仅仅约定了贾某某、张某某有协助王某某、李某某办理*款贷**手续的义务，并未约定如果未能取得按揭*款贷**，王某某、李某某可以解除房屋买卖合同，也并未将*款贷**约定为唯一的付款方式。当无法按照最初预想以住宅的首付比例和*款贷**利率取得*款贷**时，王某某、李某某可通过两种途径继续履行合同：接受商业用房*款贷**首付比例和利率要求从银行取得*款贷**或者自筹资金。虽然王某某、李某某在办理*款贷**之前并未注意到案涉房屋系商业用房，但这并不必然导致合同无法继续履行。因此，王某某、李某某以无法取得*款贷**为由要求解除双方《房屋买卖合同书》，不符合合同约定，也没有法律依据，王某某、李某某未按照《房屋买卖合同书》约定支付剩余房款，构成违约，应承担违约责任。鉴于王某某、李某某坚持解除《房屋买卖合同》，贾某某、张某某已与案外人达成买卖案涉房屋的意向，故一审法院支持王某某、李某某解除双方《房屋买卖合同书》的诉讼请求。贾某某、张某某向王某某、李某某返还定金8，888元，购房款57，000元。因双方在《房屋买卖合同书》中并未约定利息，故对王某某、李某某返还购房款利息的诉讼请求不予支持。
关于违约金的问题，《房屋买卖合同书》约定“二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写贰拾玖万元整（即人民币小写190，000.00元）”“十三、本合同签订后，如乙方违反本合同条款，违约方应向守约方支付总房款20％的违约金。”“乙方在3月30日前向甲方支付30％首付款大写人民币伍万柒仟元（小写57，000.00元）”，因此房屋总价款为190，000元，装修费、电器费30，000元不应计入房款，故对贾某某、张某某要求赔偿44，000元违约金的诉讼请求，调整为王某某、李某某向贾某某、张某某支付38，000元违约金。保全保险费不属于案件受理费范围，且王某某、李某某可以以自己名下财产提供担保，并非仅有提供保函一种担保方式，保全保险费为非必要支出，王某某、李某某要求贾某某、张某某承担500元保全保险费的诉讼请求，没有事实基础和法律依据，一审法院不予支持。
一审判决：一、解除王某某、李某某与贾某某、张某某于2022年2月11日签订的《房屋买卖合同》和2022年3月14日签订的《房屋买卖合同》；二、王某某、李某某于本判决生效后十日内向贾某某、张某某支付38，000元违约金；三、贾某某、张某某于本判决生效后十日内向王某某、李某某返还定金8，888元、购房款57，000元。
一审判决后，王某某、李某某不服提起上诉。
二审认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：李某某、王某某是否构成违约，应否向贾某某、张某某支付违约金，如支付，违约金数额如何认定。案涉的两份《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案中，《人民银行银保监会关于加强商业性房地产*款贷**管理的通知》表明，并未禁止银行发放商业购房*款贷**，只是商业用房购与普通住宅相比，商业用房*款贷**首付比例和*款贷**利率较高。案涉房屋虽为商业用房，但王某某、李某某可以通过提高首付比例和*款贷**利率的方式办理*款贷**，因此王某某、李某某以未成功办理*款贷**为由，未按时支付剩余房款的行为构成违约，应当承担违约责任。
关于违约金数额如何认定的问题。《房屋买卖合同》第十三约定，“本合同签订后，如乙方违反本合同条款，违约方应向守约方支付总房款20％的违约金。”该规定并未超过《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定确定30％，一审兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素、根据公平原则和诚信原则衡量，调整违约金为38，000元并无不当。
二审判决：驳回上诉，维持原判。