昨天下午罗湖踩盘直播，你看了吗？
本来12月12日蛇口踩盘直播，是今年规划的最后一次户外直播，
但是，没想到，粉丝们对于实地踩盘非常热衷，反馈说“在踩盘直播中，能结合现场楼盘，更容易听懂房产知识”。
也正是这个原因，团队沟通后特意增加了一场罗湖实地踩盘直播，于12月28日当天下午进行。
为什么选择罗湖？
老规矩，根据粉丝朋友们的私信留言（旧改、学位、新盘、产业）进行综合考虑，所以最终选择了关注度最高的罗湖水贝布心片区。
本次直播有6000多人观看，不知道你是否听完了吗？
今天我们一起来梳理一下罗湖布心实地踩盘的重要知识点。
首先，回顾一下本次罗湖布心的踩盘路线：
- 独树阳光里
- 雍翠华府
- 松泉实验学校
- 松泉山庄
- IBC MAll
- 水贝珠宝产业
- 东昌小学
- 松泉公寓
- 翠园华府
- 奥斯翰外语学校
- 君逸华府
- 粤海城
- 安莉芳工厂
- 金威啤酒厂
- 今日家园
- 阳光明居
- 翠园东晓
- 泰和花园
- 一致春晓苑
- 心怡花园
- 翡翠山湖居
- 淘金山
- 二线插花地
现在，让我们跟着路线，一起来梳理此次罗湖布心踩盘的重要知识：
01 谨防新楼盘的套路
我说得最多的一句话叫 “ 好的楼盘靠抢，不好的楼盘靠推广”。
你是不是也会在选房的时候，被各种各样的楼盘宣传所吸引，最后买单？
可是，所谓的楼盘宣传，真的靠谱吗？
这个是需要去验证的！
怎么验证呢？我来教你：
- 如果说，“临近地铁”，那就去用脚实地走一遍，看看有多近；
- 如果说，“半小时生活圈”，那就开车走几次，看看半小时内，是否能到宣传里所说的地方；
- 如果说，“低价开盘”，那实实在在去查看一下备案价是多少，看看有几套是低价的。
- ......
举个例子，
就拿本次踩盘过程中的一个新楼盘来说，对方是怎么套路你的？
对方说：“开盘价格只要 5.8万起”。
5.8万，这个价格吸引了非常多人去售楼处看房；
虽然5.8万一平的房子是真的，但是事实上只有少数几套而已！
然后就用这个最低价去宣传......
海报上写着 “ 5.8万 起 ” ，但是这个“起”字在海报里非常的小；
如果你刚好要买房，看见居然有这么低价的新房，肯定会想去售楼处看看。
此时开发商套路你第一步就成功了。
你去了售楼处后，
告诉你“海报上5.8万的那几套被抢光了”，其他的价格是8万左右。
然后告诉你，未来的房价会涨；
再说说会涨的理由；
过会再拿翠园学位说说事，等等；
说不定你一听心动了，然后就掏钱买单了！
开发商“ 5.8万起 ”的海报营销目的就达到了！
02 楼盘涨不起来的原因
我总结出来的七字真言 “ 好租好卖好*款贷**”，
只要能符合这个条件的房子，一定是非常具备投资价值、非常有潜力的房子。
那么，如何选择一个符合“好租好卖好*款贷**”的房子呢？
其实很简单，去听我的课程“买房3步法”（如何选择城市，如何选择地段，如何选择楼盘），用“对比法”进行分析。
举个例子，
罗湖的这个盘啊，为什么房价涨不起来呢？
涨不起来，有以下3个原因：
1、楼龄久
这是02年的房子，马上就要20岁了。
如果你现在买了，要锁定3年卖，或者等5年（满5唯一）卖；
那么3-5年后，楼龄就23-25年了。
那时，银行进行评估资产价值，有可能会打个8折。
从你手上买房的业主，想要在银行*款贷**，*款贷**额度就会少很多。
这种房子*款贷**少，也不好卖；
所以，不符合“好租好卖好*款贷**”的条件。
2、可替代性强
看看周边，再往下走几个地铁站，就有更便宜，更新、更漂亮的房子。
不是说好地段的房子就一定会涨，
好地段的房子，你要看它到底是什么等级。
3、学位差
一个长期差的学校，哪怕是被翠园教育集团收购了，不代表马上会投入重点师资进来；更不代表这里的教育质量马上会提升；所以，短时间内也很难改变学位差的本质。
03 搏旧改需要注意的风险
为什么很多人喜欢旧改？
很多人想搏*迁拆**，买将要旧改的房子。
想着不仅便宜、又没压力，还可以给你新房子，甚至还有几十万的*迁拆**补贴，多爽啊。
也正是因为这样，才让好多人的手上，现在还抓着旧房，想通过旧改、去博一把。
但是，博旧改是有很大风险的！
比如把你买房的名额占用了，等了3-5年、8-9年、10-20年才开始有旧改动静；
而且博旧改很容易失败，如果失败损失就更大了。
你可以算一笔帐，
如果拿搏旧改的钱去买升值潜力大的房子，那你原本等旧改这些年的时间，可能房价已经涨了一两倍了。
你可能会想，为什么很多旧的楼梯房，听说要旧改，最终却无法旧改呢？
举个例子，
拿松泉山庄来说，告诉你为什么这个楼盘，旧改拆不了？
1、因为是大社区、住户多、很难达成一致意见，很难统一认可旧改赔偿价格；
2、这楼盘过去10年的涨幅已经跑输市场、业主没赚到钱不甘心低价卖；
3、旧改*迁拆**成本过高、因为业主想通过“博*迁拆**”弥补房价涨得慢的损失；
4、这个楼盘很多业主是第一代深圳人，很早就来深圳罗湖发展，可能已经不差钱了，现在年纪大了，老房子是他的回忆，补偿再多也不愿意拆。
04 商业与房价的关系？
很多粉丝认为， 有商业的房子，房价会一直涨，会暴涨，那么实际的情况是不是这样呢？
其实，这个要分时间阶段去看，
以前商业很少的时候，商业对房价的影响是很大。
如果你是老深圳人，你是否记得有一个市民广场；
那个时候，即使你在宝安、在龙华，你都会跑到市民广场去吃饭。
因为 在那个年代，商业是非常的稀缺 。
后来，南山有了海岸城后，很多距离海岸城近的人，就选择去海岸城了。
再到现在， 你看看商业综合体有多少，太多太多了。
假设你是坪山的，你还愿意跑去宝安的壹方中心城吃饭吗？
不愿意吧，比它更近的商业有很多， 商业不稀缺 。
伯明翰商场
所以你买房子，像楼下（附近）的商业，是属于标准配置，能满足你的基本生活起居。
因此，我们不要去迷信商业。
那你可能觉得奇怪，为啥市场上还说商业会让房价增涨呢？
那很简单，如果人家不这样说的话，怎么把你勾搭过去看楼盘买房呢！
但是，
房子楼下（附近）商超里面的 整体消费水平，对于你去判断这个房子、未来三五年能不能升值也非常的重要。
你想一下，如果商超里面，消费非常的贵，很多奢侈品，消费水平高，是不是代表附近有钱人多？
05 水贝写字楼为什么比福田贵？
水贝写字楼，为什么能卖7万多一平？
虽然外观看起来挺漂亮的，但是从它的楼梯设计这么窄来看，这个价格是比较高的，甚至比福田很多写字楼都贵！
价格是取决于市场，市场需求大，价格自然贵。
为什么需求大呢？
因为珠宝行业的特殊性，交易金额大，动辄几十万、几百万、甚至几千万的交易量。
如果你在这里买了自己的办公室，能起到信用背书作用。
你想想，做几千万生意的时候，别人问你办公地是租的、还是买的？
两种情况感觉就不一样，只要你是买的，会让人更容产生易信任，因为“跑得了和尚跑不了庙”,这就是人性。
同时这也是我讲过的， 房产5大价值属性，其中一种金融价值 。
06 什么人适合买罗湖的房子？
有些人说，谭老师你总是推荐买罗湖的房子？
其实并不是！
我从来不推荐房子，只分析哪些房子能买？
哪些房子不能买？什么样的人适合买哪里房子？
那罗湖这里，适合什么样的人买呢？
我总结了下面5类人：
D1、追求效率不想上班太远的刚需
D2、追求生活方便、配套成熟的人
D3、注重生活氛围和好的医疗资源的老人
D4、做珠宝、服装生意的人
D5、罗湖和香港两边跑的香港人
最后的话
我们去踩盘直播，不是去告诉你，某个楼盘好不好。
实地踩盘是为了帮助更多人去了解这个城市，了解这个区域。
因为每个区域的房子，都有适合它的一拨人；没有不好的房子，只有适不适合你的房子。
如果你想要，根据自己的家庭情况，选择到适合你的、能升值的好房子，那你一定要学习房产知识，掌握方法才行！
还剩两天，就到2022年了。
在买房卖房这条路上，你是否有总结呢？2022年，你又有哪些规划呢？
仔细听完我的直播分享，好好思考，2022年，你的家庭房产规划！
明晚8点（12月30日20点）
我会在圈子里为大家直播分享
《2022年深圳房价趋势分析预判》
谭帮主知识分享圈
￥1
购买
如果你想听直播，
如果你想在2022年第一时间获得房产热点的拆解分析，
你一定要进我的圈子。