案情简介
2021年12月，王某与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，约定房开公司将其开发的商品房出售给王某，房屋总价1045360元。房开公司宣传单上承诺要修建幼儿园和小学，并承诺层高至少3米以上。王某考虑孩子上学需要以及层高符合其要求，遂将房款全额支付给房开公司。王某接房后，发现房开公司并未修建配套的幼儿园和小学，且层高只有2.75米，王某认为房开公司没有按照售房时的宣传承诺交付房屋存在违约，故诉于法院请求房开公司按照购房款的30%承担违约责任。
房开公司辩称该宣传承诺并未写入合同内容，不存在违约。
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法院裁判
法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王某与房开公司签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反则应当承担违约责任。”根据王某提交的宣传单和已经查明的事实，房开公司曾向不特定的购房者或潜在购房者宣传过关于修建学校和层高达3米的内容，方便孩子入学和层高属于对涉案房屋使用功能质量的范畴，对于买受人订立商品房买卖合同满足特定的心理预期以及房屋价格的确定有一定的影响。故即使上述宣传内容未载入双方签订的《商品房预售合同》及补充协议中，亦应当视为合同内容。房开公司未按照约定修建学校、层高未达到宣传标准，构成违约。故判决房开公司承担因违约给王某造成的损失21000元。
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典型意义
诚实信用原则是民商事活动的根本原则。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
来源：黔西南州中级人民法院 作者：石鑫、王旭东