记者陈镇国 □刘清华 通讯员张艳华 林义挺
与抵押权、质押权、留置权等典型担保相比，让与担保具有融资灵活、交易成本较低、第三人阻碍债权实现的可能性小等优势，越来越被大众知悉并被运用。日前，福州市鼓楼区人民法院审结了一起让与担保案件，认定担保合同约定了流质条款而判定相关协议无效。
2018年4月23日，陈某向李某借钱时约定，将名下的一处房屋以200万元卖给李某。双方签订了房屋买卖合同，并在两天后完成了该房的变更登记。2019年4月14日，李某和陈某签订《补充协议》，约定：李某允许陈某自行出售房产，期限至2019年6月30日，若出售掉房产必须归还李某本金200万元，并支付相应利息。若陈某未能出售房产，则李某追加20万元给陈某，陈某放弃该房产的所有权利。房产交付后，李某同意陈某继续租用该房屋，每月租金3000元，直至2019年12月13日止。
2019年6月30日，双方又签订了一份《补充协议》，约定：双方一致同意案涉房产以271.7万元成交，陈某承诺于2019年7月10日完成水电、物业等交付，李某同意案涉房产租给陈某居住；若陈某未完成交付，视为违约，需向李某支付成交金额20%的违约金。
接着，双方签订《房屋租赁合同》，李某将房产出租给陈某，租期从2019年7月1日起至2020年4月30日止。当天，双方确认对房产进行交接。陈某交了一个月租金3000元。租赁期届满，陈某拒绝交付房产，李某向鼓楼区法院提起诉讼，要求陈某腾退房屋，支付逾期交付违约金54.34万元，并按每月3000元支付至实际腾房时的租金。
鼓楼区法院经审理认为，根据在案证据，陈某与李某在借款时约定，陈某将名下房屋以买卖的形式变更登记到李某名下。该约定属于借款合同的从合同，在本质上是一种让与担保。因此，虽然房屋已变更登记至李某名下，但李某并不享有案涉房屋所有权。其次，李某和陈某于2019年4月14日签订《补充协议》，约定由陈某自行出售案涉房屋及未出售应以物抵债的后果。2019年7月1日，双方又签订《房屋租赁合同》一份。现李某以上述《补充协议》《房屋租赁合同》为据，要求陈某搬离该房屋。
对此，法院认为，该约定与《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条中“合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力”的规定相悖，应属无效。本案案由系房屋租赁合同纠纷，双方的“租赁法律关系”源于《补充协议》中以物抵债的约定，《房屋租赁合同》属于《补充协议》的从合同，主合同《补充协议》无效，其合同效力亦为无效。故判决驳回李某的诉讼请求。
李某不服一审判决，上诉后被二审维持原判。
法官说法：担保时避免约定成流质契约
流质契约是指当事人双方在设立担保物权时约定，当债务人不履行债务时，由债权人取得担保物所有权的合同。根据《九民纪要》的精神，折价作为担保物权的实现方式，原则上须是债务已届履行期限时对抵押物的作价，以缔约时的价格取得抵债物，在本质上是流押或流质条款，无效。如果对流质契约的效力不加限制，一方面当债务人到期不能清偿债务时，债权人获得抵押物的所有权，由此将使债务人的利益受到极大的损失。另一方面，在合同背景日益复杂的情形下，流质契约极有可能违反民法公平、等价有偿的原则。在债务履行期届满前约定以物抵债，应参照流押、流质的规定。本案是典型的在让与担保中约定了流质条款导致该合同条款无效的案例。
法官提醒：当事人在约定让与担保时，要严格限制意思自治，确定当事人的真实意思表示为转移所有权的担保，而不是以买卖关系代替原债权债务关系等其他行为；要注重对解除条款的设计，避免约定成为流质契约；应在转移所有权的过程中完成相应的公示、登记等手续，保证形式上合乎法律规定。