前几天，本来已经销声匿迹的"房地产税"，突然又借尸还魂，重回大众视野。持有房产者不免又开始担惊受怕，瑟瑟发抖，本来房贷已经压得他们喘不过气，即将出台的房地产税，或又给他们的生活带来重重的一拳。当然鉴于目前房地产税尚未真正落地，其所牵扯的对象和后续造成的影响目前无法预测。

房地产税尚未敲定

不过大家也不用太担心，毕竟在中国特色社会主义市场经济的制度下，在*党**和政府的坚强领导下，天大的问题也总有解决办法，国外那些理论不适用于我们无产阶级人民政权！

虽然如此，为了开阔视野，以及一些你懂得的原因，隔壁小日子的负动产时代，对我们来说还是很有价值的，正所谓“他山之石，可以攻玉”，我们不妨看看隔壁小日子的“负动产时代”。

所谓的负动产时代，其实就是不动产的价值已经为负了，持有的资产价值已不足抵掉持有成本。这个和上市公司的资不抵债有异曲同工之处。

废弃的房屋和破旧的公寓

和我国土地归国有不同，日本的土地是私有的，可以继承和买卖所有权。

这看上去不错，保护了个人财产但却隐藏着一个潜在的的问题—— 继承裂变 。

继承裂变其实就是被继承主体在被继承的过程中，随着代次递增，继承人数不断增加，而继承人对主体的所有权被不断分割。

分封制就是典型的继承裂变

放到房产上，说的直白一点就是，房子总数不变，但经过几代人的继承，房子的产权不断被分割，一套房子可能有十几个甚至数十个产权拥有者。

随着继承人的增多，房产的统一决策成本就会增加，如果某些产权拥有者寄居国外，那么这些共有产权房子就难以统一决策，到最后房子就只能荒废，因为单个的房屋拥有者，如果无法与其他人达成一致协议，谁也无权将房子卖掉或者从事其它经营活动。这就导致日本出现一个非常神奇的现象——一些人抱着金饭碗乞讨（明明在繁华地段拥有房产，生活却十分窘困）。

身处闹市的破旧房屋

无独有偶，和自有房屋继承困境类似的还有公寓。在日本 公寓为共有产权，为全体业主共同拥有，修缮拆除，需要业主委员会决定。这就导致公寓的维修修缮变得十分困难，再加上维修老旧公寓的成本很高，导致业主之间很难达成共识，所以在日本有很多破败不堪的老旧公寓。

土地神话与原野“诈骗”

二战之后的日本，经济迅速腾飞，随之而来的是房地产行业的火爆，以及土地经济的快速发展。随着房价和土地价格的不断攀升，屡创新高，日本民众更加迷信所谓的土地神话。

前面也说过，日本的土地是私有的，可以买卖，这就让普通人拥有属于自己土地的梦想得以实现。

这时候，有一帮人跳了出来，告诉你有一块土地 计划开发度假区，具有很高的升值价值，并且还可以传给子孙后代，世世代代成为地主。

许多人听着销售天花乱坠的推荐，再加上不断水涨船高的土地价格，便失去了理智，以几倍的价格去购买这些土地。

日本原野

而这些土地实际就是原野而已，所谓的原野就是一些地表空旷无建筑物的土地，绝大多数都是荒山野岭之地。

到后来那些买主才发现，所谓的度假区只是个幌子而已，根本就不存在，而且尽管拥有了属于自己的土地，但离自己居住的地方甚远，根本无法管理，久而久之买主自己都无法找到自己的土地。

至于继承给子女，那更是无稽之谈，因为谁也不愿意继承一块自己用不上，还得交继承税，且无人问津的闲置土地，所以，那些购买了原野的人，最后只能自认倒霉了，而这样闲置的土地在日本比比皆是。

坑人不浅的自建公寓

除了涉嫌诈骗的原野之外，长租公寓也是把普通日本民众拖入深坑的另外一种形式。

长租公寓往往是让一些有土地的人，在租赁公司的劝说下，自建公寓，然后和租赁公司签署合同，由租赁公司统一运营维护，将公寓进行长租。

对于公寓所有者而言，租赁公司承诺未来的一定期限内，房租不会低于某个值，这就为其带来了现金流，另外建造长租公寓还可以避税，这似乎是个相当合算的买卖，但这背后其实有着潜在的坑。

首先，建造公寓的成本不低，少则几百万日元，多则上千万，甚至上亿元，这就只能通过借款负债来修建公寓。

其次，公寓租赁公司的销售，不止向一个人推售他们的业务，几乎拥有土地的人都是他们的客户。这就使得长租公寓如雨后春笋般拔地而起，随之而来的问题是长租公寓的竞争加剧。

在长租公寓的市场中，明显是供大于需，房租大幅下降也就成了意料中的事，尽管实际房租远远低于租赁公司当初承诺的价格，但租赁公司早就通过各种合同条款把自己摘了出去了，只留下上了贼船的人，欲哭无泪。

总结

日本的负动产时代，确实值得我们深思，这里面涉及到了许多社会问题，从这个角度来看，日本陷入负动产时代几乎是必然结果。

首先，劳动收入和资产价值的倒挂。日本由于进入了老龄化社会，劳动力相对不足，而资产相对剩余，这就造成了人工服务等价格增加，而过剩的房子土地却烂大街，尤其是老旧房屋本身的*迁拆**修缮的人工成本，要大于房子本身的市场价值，这样许多房子被遗弃就成了无法避免的宿命。

其次，过重的固定资产税和继承税。房产作为固定资产，要缴纳税款，另外还有维修基和物业费用，这些费用加起来是一笔不小的数目。另外就算子女继承房产时，也必须缴纳一笔遗产税，而很多房子相比买时的价格，已经跳水很多，继承房产真的成了鸡肋，甚至可以说累赘。

最后，根本原因还是因为昭和时代的土地神话，让房子和土地产生了大量的金融泡沫，在泡沫刺破后，资产迅速贬值，而资产的贬值又影响了民众对于未来的期望，进而又会影响需求，导致资产继续贬值，形成了一个挣脱不出的怪圈。

看完日本的“负动产时代”不知道你作何感想，我只能感叹“历史总是惊人的相似”，以及想到了那句“历史给人类唯一的教训就是重蹈历史的覆辙”。

但愿世界和平！

房地产税成了悬在头顶的达摩克利斯剑