西安高新三期最受关注的项目中海学仕里的产品如何分布，户型面积区间是多少，规划有什么特点，下面对项目进行简要的分析和预测。
近日中海学仕里进行了规划公示，公示的内容包括项目总图、效果图、技术指标和剖面图，现就公示的内容以及其他信息对中海学仕里的产品、规划几个方面进行逐一分析和研判。
规划公示牌
先看一下公示出来的经济技术指标，项目的规划用地面积67973.8㎡（102亩），容积率做到了2.8。总建筑面积是266948.65，其中地上总建筑面积190326.63㎡，地下建筑面积76622.02㎡。绿地率35%的指标中规中矩。总机动车停车位2334，预估住宅大概1400户，车位配置充足。
产品分布图
从项目总图可以看出来共有三种产品组合，黄色标注（简称为A栋）的两梯四户的连廊产品，橙色标注（简称为B栋）和蓝色标注（简称为C栋）的两梯两户产品。各种渠道流传的项目户型面积为110、130、140和170的说法是否可靠？下面从数据上进行分析。
假设上述的面积数据成立，即A栋为110+130的连廊高层产品，共9个单元，按25层计算，其住宅总面积约为10.8万㎡。
B栋为两梯两户的高层，共6个单元，按25层计算，其住宅总面积约为4.3万㎡。
C栋为两梯两户的高层大平层，共4个单元，考虑大平层产品的舒适度，层高可能较高，底层可能会有架空层的设计，按24层计算，其住宅总面积约为3.26万㎡。
综合计算以上三种产品的总面积为18.36万㎡，项目西侧的两层商铺长度约190米，进深按12米计算其面积为4560㎡，北侧的幼儿园长度约50米，进深约18米，按三层计算其面积为2700㎡。综合计算可以得出住宅、商铺和幼儿园的地上总面积为19.08万㎡，与其公示的地上总面积19.03万㎡的指标是吻合的（因为没有每栋楼的详细资料，在指标计算上会略有出入）。项目的户型面积指标通过上述验证过程基本是成立的。
从市场调研的角度来说，学仕里项目作为后来者，势必要仔细分析中天新希望未来印和碧桂园云墅一期两个项目。这几个项目位置相近，外部配套相同，地价半斤八两，参考性极强。未来印和云墅两个项目走了不同的开发道路，未来印产品的面积区间从127-200㎡，以140㎡和127㎡的两梯三户高层为主，4栋17层的166㎡小高层和2栋200㎡的大平层高层。入门级的127㎡总价340万左右，大平层的总价在600万左右。
中天新希望未来印
云墅项目相对简单直接，产品定位较高，全部两梯两户高层产品总共三种户型，140㎡起步，下来就跳到200㎡和240㎡的高层大平层，入门的140㎡总价390万左右，主力的200㎡大平层总价600万左右，上车门槛比较高。
碧桂园云墅一期
学仕里把两个项目进行对比研究，未来印和云墅的客户组成、销售情况各不相同，但其成交客户最为看中的项目卖点却是一致的，即优质的教育资源配套：高新31小和11初，据传未来印项目9成以上的业主就是冲着学校来的。两个项目面积相对较小的产品最为畅销，大平层产品走的相对较慢，这点在未来印项目体现的尤为明显，166㎡以下的产品销售较快，最后一批127+140㎡房源要摇号销售。不少未来印的业主是因为没有房源，最后上车了200㎡的大平层。大佬们的世界就是这么简单纯粹，为了解决下一代的上学问题，600万的房子轻松拿下，这个世界实在是太卷了。
高新一小新校区
高新11初
学仕里分析了未来印和云墅两个项目以后，选择了与未来印相近的开发思路，以两梯四户的110+130㎡为主力区间产品，辅以140㎡的两梯两户产品，170㎡的大平层产品提升项目调性。为何没有选择以类似未来印的127㎡产品为入门级，应该是为了控制总价。以网传2.8万的毛坯起售价，127㎡的总价达到360万，加上入住的15-20万装修费用，甚至超过了未来印精装修交付140㎡产品的总价。为了降低上车门槛，单价不变的前提下，只有控制户型面积。110㎡的产品总价310万，相对就友好了很多，加上装修的成本，与未来印的入门价格相差不大。
综合以上数据的分析测算和市场情况，基本可以得出结论，学仕里项目以未来印为参照，走的是快销路线，以110+130㎡的现金流产品为主，瞄准注重教育资源配套的客户，实现快速销售回笼资金。部分大平层产品拉升价格增加溢价，提高项目总收益。错过未来印上车机会的小伙伴可以重点关注110+130㎡的产品，大佬们可以随意选，开心就好。
下来聊聊项目的规划和户型设计情况。学仕里的地块是不规则的四边形，除了最北侧一排住宅是正南北向排布外，其他楼栋都是随着道路的走向排布，朝向西南方向。没有像一路之隔的云墅那样，为了保证住宅正南北的朝向，使住宅和外部市政道路有一定角度的扭转。学仕里的做法可以最大化的提高土地使用效率，特别是地下室的排布更加的经济高效，避免出现用地边缘的不规则空间，有利于成本控制。云墅与学仕里两种做法有各自的出发点，各有利弊。云墅给客户一句话就能说清楚，西太路是斜的，楼位是正南北，客户瞬间秒懂。学仕里可能要给客户从日照分析说到科学计算倾斜角度多少更对采光通风有利，甚至加上风水理论才让客户下单。
学仕里规划南北各有一个人车共用出入口，西边有两个人行和消防出入口，东边临西太路没有设出入口。两层的商铺只布置在西侧，西边临学校，人流量较大有一定的商业价值。南边临路设置幼儿园，日照条件比较好也能减少对住宅的干扰，隔绝一部分马路对住宅的噪音。东侧的西太路是城市主干道，车流量大噪音干扰较多，于是沿东边临路布置A栋（110+130㎡）产品，同样的在北侧临路和南侧两端也是A栋（110+130㎡），西侧靠近学校一排和幼儿园的北面布置B栋（140㎡），中心楼王位置是C栋（170㎡），简单概括就是四周一圈小面积簇拥着中间楼王。2.8的容积率可以做17层和26层的产品搭配组合，学仕里项目没有这么做的原因，从规划设计的角度去看，主要是为了增加楼间距。当然从项目开发的角度来看的话，还要结合成本工程销售的情况综合考虑。
总平面图
学仕里的楼间距情况如何？以A栋（110+130㎡）的产品面宽约为40米去做参照，东侧一排住宅的间距大概是40米以上，局部有的间距在50米左右。西边的一排住宅间距也在40米左右。中间的两栋楼王的距离较开阔，应该在70米上下。学仕里的规划住宅的楼间距不会太拥挤，中心楼王的楼间距也没有过于夸张，疏密的控制比较合适。
学仕里的户型设计如何也是有迹可循的，中海作为一线的老牌国企开发商，有着自己的成熟的产品逻辑和产品线的设置。从中海在西安市场的产品来看，最具有参考价值的项目就是软件新城的天谷时代项目。天谷时代项目在去年开盘，与学仕里都在高新热点版块，同样的2.8容积率，恰好其主力产品就是两梯四户连廊的118+134㎡的组合类型，还是有一定的参考意义。
天谷时代118户型
天谷时代134户型
天谷时代的户型设计沿袭中海的传统，一直以来都是偏向稳健和保守。118和134㎡都是三室两厅两卫，户型平面形状规则，功能分区明确，全明设计没有暗卫，各个功能空间尺度没有什么硬伤，横跨客厅和次卧的南向大阳台是最大的亮点。140和170㎡目前还没有可以参考的项目，就不去揣测了。因为具体的产品设计有很大的不确定性，户型设计也就不展开去分析其优缺点了，待学仕里项目正式展示以后，可以专门进行产品的分析研究。
中海的产品向来以实用主义为导向，270度的端厅、超大横厅等创新流行的设计元素很难出现在中海的产品。整体而言产品创新力一般，很难做到引领产品潮流，就如一辆丰田车，没有时尚的造型、智能驾驶和大屏以及豪华内饰，凭借可靠的质量和稳定的均衡性为消费者所认可。中海也是深谙此道，没有特别鲜明的产品特点，例如龙湖在景观和物业上的标杆级表现，但其依靠曲江几个项目稳扎稳打建立的口碑以及在二手房市场的表现在西安收获一批铁粉。高新三期学仕里项目的产品力究竟如何，是否能有众多中海铁粉掀起一波摇号，让我们拭目以待。
