图片来源：视觉中国
文/顾天杰
金三银四还未到来，楼市已经满怀期待。
利好消息刷屏，燕郊房价全面回暖、深圳8000万豪宅开盘秒光、南京3000人看房团横扫72个楼盘、杭州年后首场土拍再创地王。
让人有一种错觉，市场重回火热。
可事实并非如此，打折促销的房企越来越多，三大龙头越来越谨慎。2月28日，恒大宣布全国住宅都可9折出售，碧桂园被爆出大规模人员调整，遭到否认。之前万科的内部公开信中，郁亮再次强调，不要相信房地产会触底反弹，万科最重要的时期，依旧是聚焦主航道，巩固基本盘。
结合房企、土地和市场消息，更容易理清2019年楼市金三银四的面目：楼市假回暖。
被胡乱剪裁的燕郊 被夸大的深圳
燕郊楼市大幅回暖了？每平米房价一夜间上涨7000元。
这个说法最早来自一个叫做燕郊事的APP，发布者列举了廊坊大洋城在2018年12月18号和2019年1月9号两套成交房源的数据，前一套价格是1.6254万/平米，后一套价格是2.2073万/平米，以此证明燕郊楼市早春三月提前到来。
这个说法夸张了。
计算一下，两套房每平米相差5819元，完全没有7000元那么夸张。帖子出来之后，立即被燕郊当地的房产大号转载，北京部分媒体进行了调研，影响持续扩大。
一篇连加减乘除都没算对的帖子，挽救了燕郊楼市的尊严。
链家成交数据显示，2018下半年以来，廊坊大洋城房源成交单价在1.5万/平米到2万/平米不等，燕郊房价波动很大，只看成交价差额是不全面的，2019年1月25日和26日成交的两套房源，单价相差超过7000元。
连当地中介都看不下去了，纷纷表示燕郊近期的利好很多，房价的确在涨，但没有那么离谱。
燕郊楼价上涨的这篇文章有标题*党**之嫌，本来，一幢楼里的房子因为楼层不同，朝向不同，有点价差很正常，这篇文章根本没有对比的条件，就进行了对比，得出了燕郊房价大涨的结论。还能再粗糙一点吗？
对比之下，深圳抢房潮要真实的多，前有8000万豪宅开盘秒光，后续变成学区房连夜排队。
3月1日，深圳人的朋友圈突然被刷屏，福田新盘传麒景苑售楼处前排起长队，甚至有中介提前一天通宵代客排队。部分客户前一天已经看好样板房，正式开盘直接过来刷卡。
传麒景苑由深房开发，并不是纯新盘，2018年11月已经开盘。这一波销售均价在每平米6.8到7.8万，产权性质为商务公寓，40年产权。此前公开的样板房27层由于参观人数众多，在3月1日上午关闭，只剩下毛坯房可供参观，甚至有客户直接付定金，不看户型。
传麒景苑区位很好，处于9号线梅景站A2出口，推出的531套公寓，总价大约在190万到530万不等，首付4.5成。这次销售火爆的原因之一，是5% 的高佣转介，总价190万的户型，佣金高达9.5万。
除了中介卖力推销，另一个卖点是福田外国语学校学区房。尽管可以积分入学，但买入传麒景苑只有65分，迁户后70分，独生子女再加6分，居住一年积1.2分。
根据福田教育局2018年11月30日的通知，福田区公办初一入学需求约为13000人，可提供公办学位12000个，缺口为1000个。即使买入这套学区房，入学也未必是百分百的。
无论深圳还是燕郊，楼市回暖效应都被夸大了。
恒大9折卖房 用的是老套路
朋友圈里的恒大中介，一夜间画风突变，一整套销售话术行云流水：
好消息！恒大地产内部员工推荐政策额外95折扣再减3万。1万元/平米，100平米，去化率90%的楼盘，按揭*款贷**。实际房价为1万*100*0.9（3月折扣）*0.83（去化率90%楼盘优惠）*0.94（按揭优惠）=702180元。加上额外95折和减去3万，最终只要637071元。
说好的9折卖房，卖出了6折的感觉，谁不心动呢？
请清醒一点，这个套路恒大已经用了很多次了。恒大促销不是做慈善，回笼资金也是次要的，而是想凭借巨大的体量，直接撞击竞争对手。
这种打折营销最早可以追溯到2011年，1月5日恒大在全国主流媒体打出广告，旗下项目全部75折，当时是恒大打折幅度最大的一年。之后每逢春节前后，都会遇到全国打折营销活动，一般是9折和88折。
2018年国庆期间，恒大抢跑了一轮促销。当时宣布89折大优惠，并且分期付款首期只付5%，再送3万元优惠。
恒大官方数据显示，2018全年恒房通共有1324万人次访问，成交金额3694亿元，占总销售额的67%。13.7万员工参与营销，合计成交金额 641亿，占恒房通总成交金额的17.3%。
2019开年后，房地产局势不明朗，龙头房企更加不敢掉以轻心。
不止恒大，泰禾在北京的多个项目也开始下调价格。4个项目分别是金府大院、西府大院、北京院子二期、金尊府。此举为泰禾赢得市场先机，年后首周销售突破15亿。
依靠造势收割购买力，不管楼市上行下行周期，都适用。
上海真实二手市场 降价120万甩卖
《每日经济新闻》报道了家住上海松江区九亭镇的胡磊，自2017年以来的艰难房屋置换历程。胡磊希望卖掉手中110平米的大两居，在市区买一套位置好的学区房。最初挂牌620万元，最后下调到500万元才成交。
二手房挂牌价不断下调，是近两年上海楼市的一个缩影。
国家统计局数据显示，2017年4月，上海实行摇号购房，之后22个月，上海二手住宅销售价格指数仅有3个月份出现同比增长，最高涨幅只有0.8%，下跌月份高达17个。
上海二手房指数办公室数据显示，2019年1月，上海二手房指数为3885点，环比下降0.28%，环比连续14个月下降，同比下降2.42%。
价格下行的同时，成交量徘徊在低位。
易居研究院数据显示，2018年上海二手住宅累计成交16.4万套，虽然同比增长7.8%，依旧是近10年来成交量倒数第3，只高于2011年和2017年，与2015年、2016年的年均36万套相比，缩水超过50%。
贝壳数据显示，2018年12月上海链家客源成交周期为51.2天，比近两年低点拉长25.1天，上涨96%。房源成交周期115.8天，比低点拉长54天，上涨86%，成交周期明显拉长。
简单来说就是，价格下滑，观望的人太多，成交量上不去，房企、中介、买家、卖家，都非常纠结。如果将观察周期拉长，会发现2017下半年到2018下半年，是上海二手房的最低值，一个月二手房成交只有一万多套，2018年部分月份甚至跌破万套。
2019年的上海楼市，终于有走出低谷的迹象，算不上回暖。好在对于真正想买房，真的有需求的刚需来说，终于可以心平气和地认真聊聊房价这件事了。
楼市的回暖，只是局部回暖。随着货币化棚改的减弱、城市群的崛起，房企和资金都将回归自己熟悉的核心城市，及其周边卫星城，这些城市的房产才会有流动性。
买房人，不要被吓破胆。