案情简介：
2018年6月，杨某、裴某到无锡某商业房地产开发有限公司（以下简称“地产公司”）售楼处准备购买商铺一套。在售楼处，销售人员接待了杨某、裴某，双方当场签订了《认购协议书》等相关材料，并约定商铺认购总价为161万，其中1401818元是商铺价款，208182元为工抵房优惠款，协议书中由无锡某置业有限公司（以下简称“置业公司”）盖章。之后，杨某、裴某向置业公司支付了208182元购房定金。然后，置业公司人员带杨某、裴某到该楼盘开发商某地产公司处签订《商品房买卖合同》，并约定商铺总价为1401818元，购房款应于2019年2月付清。事后，杨某、裴某多次向置业公司、地产公司提出将已付208182元购房定金抵剩余房款，但两公司均不理会。由于商铺价格升值，杨某、裴某也怕开发商以未付房款为由解除购房合同，在交涉无果后，杨某、裴某才于2019年6月付清了剩余1401818元房款。2019年6月初，杨某、裴某曾找置业公司负责人金某再次沟通退还费用及开具正规票据等事宜，但均没有等到结果。
调查与处理：
起诉之前经律师查询，置业公司已经被股东于2019年6月11日进行注销，经查询置业公司的工商档案信息，已查明置业公司仅有股东一位为金某。经核实，杨某、裴某与置业公司签署《认购协议书》等相关材料，以及与地产公司签订《商品房买卖合同》等协议，均是在地产公司的售楼处内完成的签约。置业公司收取了杨某、裴某的208182元，仅向杨某、裴某开具了收据，未向其开具正规的发票，且收款事由为定金及房款。地产公司收取了杨某、裴某支付的购房款1401818元，后期向其开具了正规的购房发票。
法律分析：
1、无论置业公司、地产公司是代销合同法律关系，抑或是居间服务关系，其目的是通过代理销售服务或居间服务获得相应的收益。如地产公司与置业公司是代销合同关系，置业公司仅是地产公司的代理人，其应当在代理权限内与购房者签订房屋买卖合同，并收取合同价款；如地产公司与置业公司是居间服务关系，其应当与购房者签订居间服务合同，并提前告知购房者相关的居间服务费用，若置业公司与购房人之间并未建立居间关系或其他合同关系，置业公司无权向购房人收取“服务费”等费用。
2、本案在法院庭审过程中，原被告均认为之间为居间服务关系，则置业公司隐瞒真相以“工抵房优惠款”为名，收取了购房人20余万元房款作为居间服务费，其行为明显违法，居间费用事先未按规定明码标价告知购房人，其行为也侵犯了购房人的知情权。
3、依据《商品房销售管理办法》第二十六条、第二十七条规定，居间服务人应当依法向买受人出示商品房授权委托书，并如实向买受人介绍代理销售商品的情况。而本案中作为居间服务人的置业公司从未向购房方出示过授权书，也未向购房人如实介绍房屋价格等信息，其居间行为明显违法。依据该办法第十六至十八条等规定，房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同，并且应当明确服务收费及其支付方式。房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。而本案中置业公司未曾向购房人明确过需收取居间服务费以及收费标准，所以，依法置业公司现无权要求购房人支付高额的居间服务费。
4、退一步讲，居间服务已完成，即使居间人置业公司有权获得居间服务报酬，但依据《合同法》第六十条、四百二十六条之规定，居间服务报酬应按照约定支付，但置业公司与购房人之间无居间服务费约定，且依法律规定在无约定的情况下由当事人平均负担。因此，置业公司如有权获得居间服务费，依法也应由购房方和地产公司共同负担，而并非全部居间服务费由购房人承担。根据目前无锡及江苏地区居间服务收费标准和行情，一般居间服务费通常按房屋最终成交价的3%计收，在无约定情况下居间服务费由买卖双方共同承担。因此参照房屋实际成交价1401818元*3%则为42054.54元，42054.54元/2方=21000元。即便认定购房方需要支付居间服务费，按照地区居间服务费的市场价购房人应支付的居间服务费为21000元，则置业公司应向购房人退还剩余购房款18余万元。（备注：本案中起诉楼盘开发商主要目的是为便于本案法院管辖及查明案件相关事实）
5、本案金某（原置业公司股东）及地产公司原本无调解意愿，但经开庭审理之后，迫于有较大败诉的风险，置业公司负责人主动找到杨某、裴某要求进行庭外调解。鉴于置业公司已履行居间服务义务，经调解，杨某、裴某同意居间服务费为58182元，置业公司退还杨某、裴某剩余15万元费用。事后，置业公司负责人及时将剩余15万元费用退还给了当事人杨某、裴某。
典型意义：
购房是现代社会每个家庭绕不开的大事，房价始终是社会热点话题。近年来随着房地产市场热度不减，类似“天价”中介费等报道屡见不鲜。政府一再强调“房住不炒”、维护社会和谐稳定，试想买一套房被收取了房价总额15%服务费，房价怎能不被推波助澜持续上涨，购房者又如何能保持平静？类似不法行为应当受到有效的监管和相应处罚，否则市场乱象将愈演愈烈。
此案例警示我们购房者，拿着近一辈子的积蓄购房时，一定要小心谨慎，避免掉入陷阱。现在老百姓购房常会遇到“签订阴阳合同”，收取团购费、服务费、 保证金等五花八门的费用，但实质均为“阴”合同中多收取的购房款部分，一般无发票，只开收据。作为购房人，在购房时应充分了解清楚签订合同对象的身份及权限，购房的全部费用构成及其费用性质。同时也应了解清楚楼盘及开发商等相关信息，搞清楚房屋上是否有抵押、查封、出租等事宜，在购房协议中应约定清楚房屋总价及组成、坐落、面积、交房时间等重要信息，如有异议之处，在签订购房协议时及时提出，避免事后发生争议。
此案例也是购房中介纠纷的典型案例，相关判罚彰显了维护公平正义的法律力量，督促房地产中介机构依法依规开展业务。作为房产中介机构，服务收费应实行明码标价制度,在其经营场所或交费地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项，应充分了解房屋现状，将交易房屋的真实状态告知当事人，否则必然引发纠纷，既影响正常中介业务开展，相关违规所得也须依法退回。
作者：魏卓成
注明：部分配图来源于网络，如涉及侵权请联系删除