23日，Yesir房谈视频号发布了最新一期视频---《指数里的福州楼市》。视频中，福州楼市两位业界大咖就“9月晋安交易量首超鼓楼”这一现象进行了热烈讨论，尤其是晋安区交易的热门板块为何在东二环？它又为何成为福州楼市“网红”板块，进行了深度对话

黑马狂飙！晋安区交易量首超鼓楼

10月23日，房谈视频号上线了一期新的视频，引起各位房谈粉的关注，不少网友表示“受益匪浅”“晋安区9月成交优秀！竟然反超鼓楼”。

视频号后台众多网友留言

由福建省中房研究中心&福州市存量房研究所联合发布的《2020福州存量房指数9月报》中显示：

2020年福州全市五区交易套数及面积

9月的福州五区总成交套数3156套，晋安区成交套数为858套，环比上涨17.53%。自今年5月以来，晋安区交易就呈现一幅增长势头，5月成交808套，环比4月成交量上涨了23.55%。当之无愧的黑马。

其中，对于9月晋安区交易量首次反超鼓楼区，可观地产董事长、中房研究中心理事肖基昌先生表示：“出现这种情况主要还是因为近几年晋安区出现较为密集的新房建设，包括次新房转流通今年是高密度的；二是晋安区以东二环泰禾为中心，配套设施力度比较大，整个板块的界面很漂亮，是刚需和首次置换的首选。”

而作为晋安区的明星板块——东二环板块，可以说是功不可没。 核心地段的发展现在更是“寸土寸金”。

今日核心！旧时却无人问津

说起晋安东二环板块，很多老福州人都会有一个概念，这块地是位于化工路以北、连江路东侧，共计319.6亩的二化厂所在地。当时这里还不是“东二环”，大多数人管这里叫“二化”、“喜盈门”、“南方建材市场”。

十年前的化工路周边破败不堪、尘土飞扬，走的都是货车、渣土车，虽然也是进出城的交通要道，但由于周边多是工业区、建材厂，整个片区的总体画像是偏远、荒芜、脏乱。

旧时的东二环板块

据国内首部地方楼市编年史《地产30年》记载 ：东二环板块，虽然地理区位因素不错，但当年福州的开发商却一直敬而远之。直到2010年3月22日，一块编号为2010-12号的地块突然出现在了福州市国土局网站上：东二环化工路以北，面积2800亩，起始价178亿元，挂牌出让。2800亩，福州史上最大的出让地块，是2009年福州土地出让总面积1412亩的一倍，堪比7座鸟巢体育馆，178亿起拍价更是位居全国第二……

种种标签，让这块地还未正式出让即被誉为“最强地王”。

而当业内仔细研究这块地的竞买条件，又发现了更多端倪：

竞买人必须具有一级房地产开发资质、开发过两个单项目建筑面积达400万㎡以上的各类房地产综合项目，在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达2000万㎡以上。

极度苛刻的限定条件，又使得这块“全国准地王”陷入了纷纷扰扰的“内定说”。

一时间，举国轰动。

各路媒体全面聚焦这块巨无霸的最后归属，被苛刻条件挡在门外的人们则在暗地里较着劲。

果然，2010年4月9日，国土部紧急介入，正式叫停了该地块出让，要求按照国家相关规定整改到位后再重新上市。

2800亩地王风云的戛然而止，却恰恰揭开了东二环长达10年开发史的序幕。

同年，原东南电化公司（福州二化）地块经过12轮竞价，以33.4亿被广州金地房地产开发有限公司收入囊中，据了解，该公司系保利地产的全资子公司。

这块319亩的“硬骨头”被保利啃下，不仅吸引了媒体争相报道，更是给房企们开了一个头，保利在二化地块推出了现在耳熟能详的保利香槟国际，此后，首开、融侨、融信、泰禾、中联、阳光城众多实力纷纷抢滩东二环。继世欧王庄旧改地块之后，晋安新城的建设更进一步。

而在接下来的10年里，这块曾举国震惊的地王，陆续被瓜分成泰禾广场、融侨悦城、融信后海、泰禾金尊府、香开连天，乃至今日的公园左岸、蓝光星珀、世茂云潮，2800亩大开发的浪潮仍未平息，并持续影响着当下，但价格和价值却已然突破了天际。

而2015年楼市的压轴大戏，也是晋安新城建设的一大盛事，就是“东二环”泰禾的开业。据泰禾集团给出的数据显示，福州东二环泰禾广场自2015年12月30日开业至2016年1月1日晚上12点，3天客流超过200万人次，营业额破8000万元。

如果说彼时福州人对于二化板块还“有所保留”，泰禾广场的加持对于东二环板块来说，绝对是成为拉动板块价值的一大引擎。

5年一番！红了5年的明星板块

2015年，涨势最明显的板块当属东二环。

板块内的保利香槟国际、融侨悦城、香开新城、融信后海等多个项目的均价都维持在17000-19000元/㎡。

而5年之后，根据中房研究发布的《2020福州存量房指数9月报》显示：

保利香槟国际2020年存量房房价走势

2020年近9个月以来，保利江滨国际的均价在30214元/平。相较2015年涨幅明显。而购买群体都主要集中在30岁以下和30-40岁之间，这两部分占比占整体销售的近60%。110-144平，也成为该社区最受客户青睐的户型。

持续升温？东二环“高光”时刻能否续写

今天，无论是硬件、软件配套，都得到大幅提升的东二环板块，已经改头换面，有不少人说东二环板块的均价已经直逼鼓楼。

据房谈君统计的2018年至今的土拍数据来看，东二环板块共出让了约12幅住宅地块。

其中，大部分主要集中在2019年。近几年东二环板块出让的地块很少，2017年4月，鹤林地块就曾经因竞拍激烈触发“熔断”，中止出让，也是福州土拍史上首现的熔断机制。

自2019年开始，世茂、保利等一众实力房企继续深耕，也吸引了蓝光、旭辉、大东海、龙湖品牌房企入驻，区域热度持续升温。

而在今年8月的土拍中，横屿路北侧的鹤林片区H06地块出让，便引发各家房企的争夺。最终建发地产在经过43轮以27.42亿竞得，其楼面价达到26003元/平，再度拉高东二环这一片区土拍楼面价。

那么，未来的东二环楼市会如何呢？

国内首部地方楼市编年史《地产30年》书作者、省中房研究中心主任 叶传杰 认为，作为建设福州城市”东扩”的桥头堡，东二环的发展还有红利释放的空间，特别是核心区域。首先，板块内还有许多优质房源。新房市场上，包括有金府大院、公园左岸、蓝光里、大东海晋棠府在内的未售新盘，也有像是中庚香开连天、中庚帝国大苑、融信后海这样热门的二手楼盘。其次，板块内还有较大的土储可挖掘，众星捧月效应还是可期的。