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提问：雕叔你好!我的情况是这样，我和老婆名下三套房(市区小面积学区房一套用来读书，想留着孩子读书用;另一套在天府新区，用来自住，房龄快5年;西三环还有一套在出租，房龄快十年)，我在南五环上班，老婆在天府五街上班。我们现在特别想置换一套改善的房子，但是就是很纠结，到底买哪里?之前很喜欢攀成钢，但是因为都在南门上班，太远太堵了，剑兰大道的堵你懂的。我父母他们是龙泉户口，名下没有房子。我想过几种方案，一是卖掉一套用父母名义去主城区买预算450的，二是用自己名义买(需要卖两套，预算可以增加到650)。您看有没有推荐的方案?是不是高新区最适合我们?但是高新区又没有看到非常满意的楼盘，太难了！

回答：你好！感谢赞赏，首先根据你们工作的情况，肯定高新区是最适合。相比起天府新区的改善，我认为高新区的改善，无论是目前自住需求，还是未来抗风险能力，都优于天府新区。其次，你们的这两个方案。要结合你们自身的情况来分析。首先如果你们收入可观，对未来充满信心，我推荐你们用第2种方式。卖两套，买一套高品质的改善。一来，你们是自住，生活的舒适度能够更高。二来，目前成都楼市，还处在个上升的阶段，长期看涨。所以我们需要的是，在限购的情况下，尽可能优化自己的资产。优化完的资产可能涨幅不是最大的，但涨幅的总金额是最多的。打个比方，一套100万的房子和一套200万的房子。在下一轮的整体上涨后，根据市场情况，100万的房子涨幅肯定是比200万的房子涨幅高的，但两百万的房子上涨的金额肯定是高于100万房子的。高品质的住宅，让你们产生居住舒适度的同时，你们未来的收入，还能继续支持你们用其他的名额，再购买房产，这样可以保证你们的购房资格，最大程度的利用。但如果你们对你们的收入没那么自信，或者你们未来的收入情况不是那么稳定有保障。那么我建议你们选择第一种方式。这样一来你们可以获得更多的涨幅。根据目前成都的市场来看，前些年的刚需群体，经历了一轮楼市大涨后资产提升，对改善的需求还是挺大，未来几年核心区域400-500万左右的改善，会处在一个相对比较吃香的状态。至于你说，不知道该买高新的哪些楼盘。如果你对新房有需求的话，那么后面出来的高新新盘，价格区间合适，你们又看得上，那都可以考虑。至于二手房的话，多去逛逛金融城板块。高新还是很看好的，对于购房者来说，只要这个区域没多大问题，那么在这个区域购置的房产，问题都不大，至于纯投资就看看成华区或我推荐的几个板块。

提问：雕叔你好！能否帮分析一下奥园新希望锦官芳华这个房子，这个房子位置在背面是不是发展前景不太好呢？

回答：你好，总的来说：这个楼盘整体来说高不成低不就，要避开这种楼盘。这个楼盘当年拿地价不便宜，目前开出来的装修均价差不多在1.7-2.2万之间(大多数均价在1.8-1.9-2.2万），如果算刚需，又只有13层的小高层设计（可能是受周边航空管制），如果算改善，有两梯4户，并不纯粹。所以，这是一个大概率会顺销的楼盘，所以中介会不遗余力地推荐这个楼盘。归根结底还是要看你的预算和心理。这个楼盘适合210来万预算，适合有强烈新房+主城情节的人群购买。毕竟200万出头，想在这种环线买到新房，是很难的。但是定价偏高，周围比较偏僻荒凉，配套较差(参考二手房蓝光金悦府的结局）。有200多万的预算，可以考虑一些品质二手楼盘。比如附近的华润翠林华庭、招商雍华府。

提问：雕叔你好！我们两口子都是上班族一月收入平均到手2w多一点。我们都在青白江体制内上班，家里有个上幼儿园的小孩。我的户口在龙泉，老婆的户口在天府新区三年。房子现在龙泉驿老城区一套三室（2012年买），青白江新区一套三室（2018年买，学区房）。现在考虑上班和孩子读书，考虑卖掉龙泉驿房子因为房龄有10年了，重新买一套，能够买到105万。考虑到新都和金牛天回买一套，新都就是长的本地学校好点的，附近小区。金牛天回有个实验小学北新校区，附近有保利公园里、北星城、碧桂园城市花园，房价在1.5W左右。请雕叔帮我分析一下，这两个地方的选择，还有其它区域可以考虑不。

回答：你好，从综合分析来看，你们目前2万的月薪，在卖一套龙泉房子后，总预算在105万左右，是过于保守的投资手段了。如果可以的话，我们建议你们把房价总预算买到150+。先说新都还是北部新城，毫无疑问，果断买北部新城！北部新城属于金牛区，教育资源与5+2区域同步，即便是凤尾，也比鸡头强，更何况北部新城的实验小学等教育质量并不差，是传统意义上的价值洼地。如果按照105万总价预算的话，可以考虑北斗七星城或者碧桂园城市花园（需要砍价）。这也预算还有两个出炉，一是青羊二区、锦江二区的学区房标间挂户，如时代凯悦、金色夏威夷、蓝光时代华章等。另一种是兼顾学区和住房的，比如三圣乡的锦江城市花园、鑫苑名家等。新雕叔多没有这种区间的，建议还是主要在二手房里选筹。

提问：雕叔你好！东部新区未来有没潜力，2024年的世界园艺博览会也在成都东部新区空港新城，是否对三岔湖创造出更具投资潜力呢？

回答：东进是大手笔，目前的阶段是大基建建设，进行前期的安置房建设，少量的东部新区产业职工住宅建设，周期非常长，世园会只会提高成都的知名度，不会对三岔房产影响。不过至少10年主城区依然是红利期。

提问：雕叔成都的土拍一浪高过一浪地价都和江北嘴房价差不多了重庆还在原地打滚重仓重庆的我无比焦虑请问雕叔啥时候重庆也能迎来自己的高光时刻?

回答：成都土拍好，但是价格也没起来。一般来讲，重庆行情比成都晚一年， 你怕什么。成都那个价格，等到新房卖出来，一平米3万，4万，你买的起啊?老老实实拿着便宜的重庆乐吧。好货不怕晚，就怕贵。

提问：雕叔你好，请问现在形势有必要买房吗？各地调控万一房价下跌会不会成为接盘侠？

回答：沃伦巴菲特曾经说过：任何不能产生现金流的东西都不叫资产，只能叫筹码。我们除了努力工作增加现金流以外，更需要的就是筹码，而房产就是其中一种。一个普通人如果不买房，还能有什么机会。绝大多数情况下，普通人买房是财富跃升最简单的途径了。买房路上纠结的人很多，犹豫不决的人也有很多，但是在趋势面前，你的焦虑一文不值；我建议就是，未来的不确定性有很多，所以你应该买套房作为筹码。我们绝大多数年轻人都是普通的劳动者，只能保证基本的收入情况，努努力做到公司高管，但是随着经济下行、公司变革，可能未来也没有保证。但是创业者就不一样了，毫无保障，但是赚能赚死，亏能破产，不过绝大多数人是不敢尝试的，因为输不起。在某个维度创业和买房子是很像的，不过买房子的风险小多了。年轻人如果你不创业，还不敢买房，你还能有什么机会？买房子不需要太多时间的，不耽误你继续上班不过对于你个人来说保住了下限，上限却可以很高。打工十年可能很难存下一笔巨款，不过如果十年前你用现金流供养了一套房子，那么十年后，它就是你最大的筹码，就是你身份财富的象征。买房，只是人生的第一步。买房不是真正的目标，真正的目标是通过买房，给自己更好的目标，创造更好的生活。

提问：再次打扰了雕叔，请问下投资买房，如果楼层买在顶楼会不会不好出手呀？

回答：从投资角度讲，顶楼一般是折价10%-20%不等的。顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层，议价空间都远大于中间楼层。所以我从来都不支持买顶层无电梯、一层带下跃的房子。前者虽然入手门槛总价低但涨幅也慢、流动性差，后者总价略高于平层，考虑赠送觉得很划算，住进去就知道了你根本不愿意往地下钻，哪怕有个还不错的采光井。露台花园喝茶、下跃空间搓麻，都是美好的愿望，但大多数人的生活是茶米油盐，没有坚持健身、绘画的毅力和情趣，更多的是加班和孩子教育的琐事充斥，你还得996，所以其实本没那么多诗意的时间和空间需求。居住在刚需层面讨论，实用还是第一位的。但是电梯高层的顶楼，比如当下开发商的工艺，还是比较注重漏水和保温隔热层的，基本上没有以前平房的问题了，只不过碍于大家的心理，这类顶楼还是有一些价格折损，此时从自住的角度性价比是偏高的。

提问：雕叔老师:您好！我是高新南区刚三资格，*弹子**400W到500W，摇了几次新房未中，现在是继续摇新房还是马上上车二手房，二手看了华润凤凰城和复地雍湖弯，请老师帮忙推荐高新南性价比高的楼盘，最好兼顾学区。另外问一下高投新悦府(人才公寓)怎么样？

回答：你好，高新南区刚三资格是不是被万科公园五号伤到了？即便四五百万的预算也被一抢而空？其实整体来看，虽然高新核心区的改善楼盘确实很抢手，但我们依然还有机会，建议仍然两手抓，一方面继续看看新房及时摇号，另一方， 也抓紧看二手房，避免错过机会。新房的话，从顺位度来看，建议可以看看新川的金隅金成府、麓鸣九天，这两个楼盘目前也是高新区大红大紫的楼盘，但存在一定程度是顺销，所以你的预算，上车的没有多大问题的。从二手房的角度来看，我们非常支持你用好你的高新区资格，也就是在高新区挑选房源。你看的华润凤凰城是比较典型的大源代表之作，口碑也非常好，但是也得看具体房源，四五百万的预算，可以买到最顶级的。过多的赞美不需要说了，说说缺点你来对比吧：一期比较老旧，车位不足；二期临剑南大道的地方有些吵，车位稍多，但也不是很宽裕；三期最新，体量不大，距离地铁比较远。相比较而言，复地雍湖湾就要新得多，而且是有大片的公园（大源中央公园）房，因此它的价格是非常高昂的，性价比来说，其实有些不划算。市面上它的综合均价不是很高，是因为有商住楼拉低品质和价格，所以纯别墅、住宅的话，其实是很高溢价的了，市场反应也不是很好，毕竟有点小众。从性价比兼顾学区的话，我们比较推荐大源的华润凤凰城、中海兰庭以及凯德世纪名邸。如果你要上高新区的顶级学区的话，单价上可能需要有所折中，建议上天府世家（泡小）。最后说一下高投新悦府，这是个人才公寓，你有人才资格的话，才可以买。整体来说，还是个不错的楼盘，精装单价在2.3-2.4左右，在新川土拍价格不断走高的当下，未来可期，投资价值也比较大。但是该楼盘存在的问题是，地铁两不沾，周边配套暂时欠缺（如学区、商超），以及楼盘本身产品不是全都很改善的，会使得今后可能存在一定的出租房等概率，另外它还有个问题就是公摊比较大，需要慎重考虑。楼盘还是很不错的，从两梯两户的角度来看，改善意图明显，四五百万的预算，可以买一套260万左右的，另外的资金再做投资打算，或者直接上珺园2单元167㎡的楼王，今后自己自住也非常不错。我们综合建议一方面积极看新房顺销盘，另一方面看看大源二手房，第三才考虑这样的人才公寓（目前投资价值较大，自住不是很方便，看你个人需求）。

提问：雕叔你好！请问夫妻共同持有的房产出现了*款贷**逾期，是否应该同时影响到夫妻两个人的征信?我名下*款贷**所购置房子，在办理离婚期间被对方恶意拒还房贷，导致我征信被破坏。依据法律，我是否可以使对方征信和我有同样逾期记录?

回答：这要看该按揭*款贷**显示在谁的名下了。之前(2020年1月底之前*款贷**买的房子)按揭*款贷**只显示主贷人，不显示参贷人。如果你也是这种情况，那违约只显示在你名下。*款贷**在你名下，不还款理论上是你逾期。对方名下无这笔*款贷**记录，怎么显示有笔*款贷**逾期呢?估计难办，你也可以再咨询一下律师。

提问：你好，老师，本人工作在无锡，江阴人，刚结婚。江阴有2套安置，无锡有一套商品九龙仓时代上城年华里，17年1.8购置的精装二手，但面积只有110，学区一般，以上均无贷。股市投资这两年因行情好赚了一些，手头现金200W+，目前想购置江阴敔山湾绿地精装1.8，还是先考虑置换无锡大面积学区？是否有推荐？

回答：太湖广场周边已经非常成熟了，没有空地，未来土拍也不会很多，而无锡楼市行情却是由“土拍”和“学区”引领的，这也是为什么你在17年买的九龙仓时代上城，到现在并没有多少涨幅的原因。你的资产配置需要优化。江阴敔山湾绿地精装1.8万，加一点钱都能买经开区二手次新房了。“买房要买在成熟的地方”的想法，比较朴素，比较稳妥，但是不能获得超额收益。所以买房要优先选择有潜力成为核心区的经开区、锡东新城、惠山新城，而不是成熟的梁溪区，最好是带学区的100平左右的学区、次新、小三室，这个才是最主要的。买学区房不要买大面积的，大面积学区房学票价值占比太低，涨幅不如小户型大。江阴和宜兴是无锡板块轮动的最后一环，投资价值不高。

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