今天我们必须要聊点干货了，这个干货全年都适用。
如果你今年准备在广州买房，不管是上半年买还是下半年买，都可以提前拉出来看看再决定，记得收藏好。
2023年必定是经济增长，信心恢复的一年，所有的预期都逐渐变成现实。
2023年同时也是置换大年，虽说将来房价不会像以前一样暴涨了，但确实是一个比较好的入手时机。
首先，买一手还是二手，要根据你的具体预算和家庭情况来看。
1、如果是为了学位，且孩子要在一到两年内入学，那建议以二手为主，一手除了有学位风险之外，且教育质量如何是不确定的。
2、如果想要买中心区，比如越秀天河海珠，或者是各区的核心区域，比如番禺万博或黄埔萝岗，就以二手为主，除非是一二手价格倒挂，且你暂时不需要着急入住。
不过这种倒挂也要看是否值得，中心区是值得的，外围就不一定了。
这样说，可能很多人不太理解，那我们就各个区域和板块再详细说一下。
一、关于天河
天河基本是以二手为主了，一手都在广园路以北。
总价在600万以内的，建议还是选二手为主，毕竟这个预算也买不到一手，总价低的二手比较依赖配套。
一千万左右的预算，就要看稀缺性的对比了，核心区的成长性不需要怀疑，所以要对比的是稀缺度，这个预算毕竟连珠江新城的两房都买不到，离开珠城后，那就要对比其他稀缺度指标了。
超过一千五百万以上，还是首选珠城到金融城的二手，除非你是要超豪宅产品，自住想要舒服，那就选广园路以北的一手，看菜下饭，有钱随意。
珠江新城、天河北、金融城肯定是买二手了，二手地段稀缺性较高，周边配套成熟，也确实没啥一手可以选。
智慧城智谷片区未来估计会有新增供应，不过都是以豪宅或改善为主，如果等下去大概率错过行情，且总价会偏高，不适合刚需去买。
二、关于海珠
海珠是一个分化较严重的区，地价不便宜，在海珠买房，一定不能低于300万，低于300万就去选番禺黄埔白云。
300-600万之间，首选二手，这个预算的一手盘在海珠基本是单体楼，像中海三观这些，将来二手流通性不如带花园的。
一千万以上的，同样看地段和是否倒挂，海珠西的江景房是卖给有钱人的，喜欢江景的一定要选头排望江，不要被遮挡，根据滨江东的二手价格，头排和二排相差较大。
未来海珠西的江景房还是挺多的，并不稀缺，而且前面说不定还会有遮挡，慎防买错买贵。
另外，买得起琶洲的还是首选琶洲，一二手都行，望不到江的也比其他板块能望江的要好。
三、关于越秀
越秀首选二手，一手溢价太高了，没学位的一手更不能买。
即便是带学位的一手，价格恐怕也高得离了个大谱，像淘金半山御庭豪庭这种，以及君汇世家旁边那块地。
四、关于荔湾
老荔湾就选二手，芳村随意，要么选二手次新的广钢，要么选白鹅潭芳村花地湾的豪宅。
一般是有情结的老广去买荔湾，自住喜欢就好，毕竟喜欢这种东西无法用金钱来衡量，别指望短期内大涨变现就行。
目前不管是广钢还是芳村的豪宅，溢价太高，竞争也大，等等再买也无妨，这两年也不会有任何行情。
如果是需要学位，总价在450-800万之间，建议还是首选广钢的二手，满五优先考虑，没有满五的，那就等或淘。
五、关于黄埔
黄埔受政策影响较大，比如，如果突然来个什么放松刺激的政策，又涨了。
如果突然来个收紧，可能又跌了，同时受旧改供应的影响而波动，当然，也要看具体的板块和价格。
300万左右买黄埔首选二手次新，不管是老黄埔科学城还是知识城。
因为黄埔次新盘较多，一二手户型也差不多。
如果你看过黄埔的房子应该知道，反而二手的花园会更大，位置更好，密度更低，现在黄埔的一手基本是旧改大盘，要么是地铁上盖TOD，要么密度非常高，而且又都是超高层。
三五百万左右的一手超高层，未来二手的流通性，肯定不如花园更大、密度更低的二手。
这里有个原则是，买得起科学城，就不要再往北去知识城了，除非在那边工作。
超过500万的，就看具体的单价了。
举个例子，老黄埔一手性价比高就选一手，这里说的老黄埔，仅仅是鱼珠到文冲，文冲以东的庙头南岗就别去了，同样价格直接去科学城。
如果是金峰到黄陂，就看价格，一手便宜就选一手，二手性价比高就选二手，为什么这么说呢，因为一手位置不差，不像萝岗，一手的位置较差，比如星河湾或中央城，而二手的位置更好，学位因素其实差不多。
云埔板块都是刚需产品为主，刚需更要考虑流通性，建议首选二手，确实也是二手位置更好，基本满五了，首选中海金梦，不过玉泉的学位较一般，重视学位的就选雅筑，一手要么太偏（锦上），要么超高层（时代天韵），便宜的一手并不值得。
去买长岭居的，大多为了环境和学位，五百万以内的就选二手，超五百就选一手，不管是长岭雅居还是开控云锦，卖的就是这些看不上二手的改善群体，你喜欢就让他割一刀也无妨，未来长岭居还有很多改善豪宅出来，既然新派豪宅越来越多，现在去买老派大面积豪宅就不划算了，所以你得多付出溢价去买它的一手，忍痛被割吧。
六、关于番禺
先说结论，番禺首选二手，一手溢价较高，如果比周边二手贵了20%，就不用考虑了。
番禺经过这么多年的打造，终于建成了万博这个核心建成区，以及围绕南大干线的几大生态大盘。
你就围着这些地方转吧，造概念的创新城、南站商务区基本还处于坐庄阶段，认可度不高，共识的形成不具备民众基础，建议先PASS。
先享受万博给你带来的商业红利吧。
七、关于白云
广州大道沿线，没有一手盘，就肯定是二手为主了。
另外还有几个板块，白云新城、黄边、嘉禾望岗这些板块里，刚需盘建议选二手，不要买超过这个范围内的一手刚需盘，豪宅盘就看价格是否有倒挂。
再往北或西就不建议选了，虽然也有300-500万的房子，但这些房子基本都可以在黄边到嘉禾这一带能找到，又不是找不到，何苦要去龙归、石井、江高这些要啥没啥的地方填坑呢。
八、关于南沙
南沙未来三年要么没行情，要么还在一个需要填坑的阶段。
两三百万就选金洲蕉门的二手，或许还有机会，其他板块，优先南沙湾，其次横沥岛，不过要做好站岗的准备，且未来一手供应较大，还会有下跌的空间。
另外花都还是建议首选18号沿线的二手，花都工作的刚需总价不超过250万，这个话题反复强调过了。
增城从化就不说了，有名额的还是首选限购区。
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