很多人刚刚进入美国房地产市场，感觉很陌生，尤其在美国买房时很容易遇到一些麻烦事。那是因为美国房地产和我国的房地产制度完全不同，主要搞清楚9个方面，就能够大致了解清楚美国房地产市场的全貌。下面一起来深入了解下：

一、城市与农村之间的差距

中国和美国的大城市越来越趋向于同质化，经济、交通、教育都更加集中，各类配套基础设施也相对更完善；与美国农村不同的是，中国农村发展较于城市发展落后太多，配套的基础设施不完善，医疗、教育资源不足，就业岗位薪资过低等等，这也是为什么很多人愿意往城市跑。

但相对于来说，美国的农村除了没有大城市热闹，居住环境以及相应的配套设施发展都比较完善，每个区域都有配套的医疗、购物、教育、餐饮等等，所有活动基本在家附近就都能完成，居住环境相对较好。

洛杉矶小城蒂梅丘拉

二、房地产相关制度不同

美国在买卖房产中，会有许多第三方服务机构。例如，估价公司、房屋检查、公证公司，银行、地产经纪人，产权保险公司等。每个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，使房地产行业能够公平、透明、健康、蓬勃发展。

中国房地产事业近二十年刚刚起步，仍不够完善。无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变化莫测。整个房地产的投机行为远超过房地产实际需求。

三、产权性质

美国房产产权永久，房屋的买卖包括土地。也就是说，你买房的同时也就买下了盖房子的那块地。在美国房地产市场中时常提到的location，是指地段。买房不仅仅只是为了购买房子本身，而更多的是看中土地本身的价值，如果房子旧了，房主可以考虑在自有土地基础上进行重建。

旧金山房价中位数为146万美金

在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，也就是我们常说70年产权。

70年土地使用期满后，土地收归国有，房屋产权仍然属于业主所有。70年住宅土地所有权到期到期后，可以续期，但需要根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

四、房产税

在美国，只要你拥有房子，就要缴纳房地产税。美国税费通常为1-3%，每个州都有不同的标准，加州大概是在1.2-2.0%之间。你买房子后每年都要交房产税，变成你拥有财产的持有成本。而中国为了抑制房屋的空置，开始在几大城市实验征收房地产税。

文章末尾附上2022年美国各州房产税分布情况列表。

五、房源系统不同

在美国和中国的房地产行业有一个本质上的差异，就是房源系统。在中国没有一个统一的房源平台，各家房地产公司只卖自己的房源，或者少部分关系好的同行交换房源。而美国有一个房源共享系统MLS（Multiple Listing Service），经纪人都把房源信息传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。

每一个纪纪人都把房源信息，传输到这个系统上，共享房源信息。同时，我可以带着我的客人找到他满意的房子，而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样，可以带着他们的客人来买我卖的房子。

经纪人之间彼此互利互惠，因为公开透明，藏污纳垢的事相对减少，这是美国房产市场完善的一个侧面。

六、支付佣金方式

在美国房地产买卖时，佣金一律由卖方负担，屋主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买主由别的经纪人带领来买房时，卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金，主要是因为在买卖过程中，卖主是取得金钱的一方，而买主是付钱的一方。在中国正好相反，主要由买方支付佣金。

七、房屋类型概念

在美国，买房一般是指二手房，独立房。这里特别要强调的是，美国的独立房，并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立房在外观上和别墅差不多，但美国的独立房中也有非常老旧，需要修缮的房屋，称这些独立屋为别墅，似乎不太恰当。同样是独立屋，可以是上千万美金的豪宅，也可以三、五万的破烂房子。

在美国除了独立屋之外，还有一种房子叫condo，或联排别墅（townhouse），这是一种由两户以上连着墙的房屋。这类联排别墅的价值比独立屋低得多，因为它占有的土地面积比独立屋小得多。

联排别墅townhouse

当然也要看房子所在的地点和城市的等级。我们在这里所谓的比较，联排别墅比独立屋便宜，是指在同一地区。在美国房屋的价值取决于两项，土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

八、房贷政策不同

在美国*款贷**买房，有两种利率形式：固定利率（FRM，也就是fixed-rate mortgage）和浮动利率（ARM，也就是adjustable-rate mortgage），绝大部分是*款贷**期限为固定利率(Fixed Rates)的15年（15 Year Fixed Rates)和30年(30 Year Fixed Rates)。

美国的*款贷**也有浮动利率，但用的人很少，因为*款贷**人要自己承担利率上升的风险。在美国不论你用什么方式*款贷**，都可以在*款贷**没有到期之前，重新*款贷**（Refinance）或全部还清。除非是房价贬值，你的房价还不了银行的*款贷**，你需要补足差额。在中国*款贷**是采用浮动利率，按照市场的变化，购房者需自己承担利率变化的风险。

数据来自Mortgage News Daily

还有一个有趣的问题是在美国叫*款贷**，而在中国叫按揭。另外美国房屋*款贷**没有“限贷”政策，但对外国人*款贷**购房的首付比例要求较高，有的要求达到50%，而对本国公民则一般要求20%首付比例。

九、美国买房利息可抵个税

在美国购买房子后，你支付的*款贷**利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。美国的税赋比较重，如果你年薪五万美金，购买价值四十万左右的房屋，*款贷**三十万，每月要支付*款贷**约一千八百。其中利息平均一千五百，一年是一万八千。在年终报税时，扣除一万八千的利息，你的报税基数就降低为三万二千，节省了很多。

附：2022年美国各个州的房产税列表：

2022年美国各个州的房价及房产税