大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
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1、提问：京爷您好，可以给分析分析顺义东方*阳城太**么？家里老人原有秀水园老破小六层没电梯，估计能卖300－400万，父母年纪大了想找个养老社区。大概看了看，挂出来房源100+套，总价单价也不高，这种养老型社区是不是流通普遍不好呢？
回答：你好，东方*阳城太**属于典型的养老房: 周围环境好，安静，但交通一般，板块比较偏，没产业没就业人群。这类小区的升值性肯定是比较一般的，属于消费品多一些。如果老人喜欢还是可以考虑的，如果从保值升值性角度来看，其实一般。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
2、提问：海淀，80年代的房子，能买吗？十年后会卖不出去不？
回答：你好，海淀核心地段具有较大楼市价值，原因很简单：1、有产业，高薪产业密布，各高校事业单位云集，购买力和接盘人数不愁。3、有教育，这让本区和外区购买力留在海淀。以上是海淀楼市一直表现不错的底层逻辑。海淀核心区这边还有一个特点：成片的老房子。因此没得选，我认为海淀核心区的老破小，即使是十多年后，依旧还有流动性和保值性，除非学校搬走，各自产业搬走。所以我的建议是：一步到位，不要太担心。总之：房产价值和楼龄有关，但老房子不一定完全不行，而是得看在哪儿。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
3、提问：京爷，您好。请问福怡苑这个小区怎么样？麻烦分一下自采暖的优劣。谢谢。
回答：品质、交通一般，并不是一个升值性突出的小区，适合周围上班，或者资金有限的人上车用，长远得置换掉。自采暖有人会介意，但实际种看具体情况，有些小区自采暖体验也不错的，这个需要你去体验一下或者问问本小区的人的体验。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
4、提问：您好，本人在三元桥附近工作，sfsd能有个400-450左右，从去年到现在一直在看房，纠结买房子的事情（家里一直担心以后就更买不起了，想占个坑，保值就行）。去过北苑，朝青，百子湾等次新房，也看过距离进的一些老房子和朝阳的一些新盘。看着房子一整年的变化，几次想出手最后都放弃了，一直不知道应该买什么类型的房子。主要原因自己好像没达到刚需的地步，单身，工作也可能会违约更换。像这种需求很不明确的情况下，应该如何面对北京楼市呢？有什么建议吗？
回答：你好，你这种情况应该是太纠结了，所以没有在较好的时机入手。其实北京的房子都没有十全十美，选一个自己最看重的点就可以了。通过你的描述，感觉你最大的需求还是上车保值升值，流动性好。鉴于你的预算，我建议老房子就直接放弃了，直接选择热点区域的次新一居或者两居。这里面，北苑能选择的不多，可以看看望春园，以及附近立水桥的北京北；朝青可以看看国美、青年汇佳园；百子湾没什么好选择。新盘的话，可以看看绿城沁园、通州京贸国际城。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
5、提问：京爷，最近看了旗胜家园的两室，天鑫家园三室一厅，龙锦苑东四区的两室，京贸国际城的两室，价格上基本上都能接受，这几个小区您给评价评价，哪个好点儿！
回答：以下是我对这几个小区的看法：
旗胜家园，楼龄新，胜在于交通，有性价比，热度较高。
天鑫家园，小区一般，小区可选择的户型比较多，刚需上车热盘，未来学校（没准会变好）和地铁交通有潜力，有一定的价值。龙锦苑东四区，小区比较普通，不过未来交通改善后，有一定的价值，也可以选择。
京贸国际城，地处副中心核心地段，具有较大潜力，但兑现周期要长一些。
选哪个，我认为都可以选择，看你的通勤如何，以及房源性价比如何，需要也可以发房源给我们看看。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
6、提问：京爷好，sfsd，250w首付，想在海淀买一个小两居，楼龄90年以后的，现实吗，请问有推荐的小区吗，感谢
回答：你好，这个预算在海淀还是能找到一些小两居的。250万首付，尽量考虑公房，这样可能看看600万左右的小两居。这类小区一般是学区一般的老小区，举几个例子：小西天志强南园，西土城塔院，恩济里小区。这些都可以买到小两居。实在不行去田村看看也没问题。当然，楼龄是否是90年后，还需要确认一下。详见星球资料《老破小买房攻略》 以上内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答
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