我前几天接到一个付费咨询，看到那个咨询的内容，我就起了好奇心。因为从事退购房定金这个业务，客户百分百都是购房者。因为很多时候，我们是站在开发商的对立面，是去找开发商问题的，所以 也没有任何的销售或者开发商的会找到我咨询。
印象比较深，我很早之前写过一篇文章，2021-1-2，已经过去一年多了。关于购房者应不应该退定金，和一个销售在评论区里进行了几回合的辩论。
销售说，很多开发商的销售都是合法合规销售的，但有些购房者就是无理取闹，要求退定金。
当时我的回复是：那我也写个结尾吧。你是一个房企的从业者，你遇到的销售大多都是按照相关的规定，给购房者提供服务的。 我是一个退定金的从业者，接触的销售存在违法违规的居多，因为接触的客户，就是跟销售有退定金纠纷的。
在现有的规定下，如果销售在整个销售过程中都是严格按照规定卖房，购房者因为自己的原因，比如说家人不同意购买，要求退还定金。购房者是不在理的。
正如你所说，购房是应该严肃认真对待的事情，购房对一个家庭比较重大的事情。 即使销售在整个销售过程中，没有任何违法违规的问题。购房者在售楼处，在销售：今天不买就涨价了，今天不买就没房了的介绍下，很难做出理性的判断，而且也很难在交定金之前，就和家里的所有成员都认真讨论过购房这个事情。第一次到售楼处。面对的是经过专业训练的销售和精心设计利于销售的售楼大厅，销售所做出来的每月还款额，都是最低还款额，很可能你并满足不了贷30年的条件或者满足不了最低利率的条件，那你回家思考发现自己每月还款额要增加个两三千的时候，你是很难扛住压力再买这个房子的。
解决退购房定金的终极方法，就是有关部门能够推行并且落实，三天无理由退房。 如果销售存在虚假宣传，几天时间也能让购房者对楼盘有准确的认识。即使购房者在交定金的当下是属于冲动消费，回到家冷静一两天，也能对自己的还款能力等有正确的认识。
回到开头的故事线，我遇到的这个付费咨询是一个销售问我的，他说他们有一个客户购房者在他那里交了首付，交了定金，但后面又不想买了。然后他们开发商不愿意把这个首付的定金退给那个购房者，购房者已经到法院起诉了他们开发商。 他说作为楼盘的销售，他应该怎么去应诉，他说首付和定金已经进入了监管账户，这个钱还能不能退？
我看了答案也很惊讶，为什么这个销售想得这么多，开发商被购房者起诉，那不是应该法务部开始干活了吗？没有法务，那也有合作的律所。 资金监管账户的钱怎么退？这不是开发商财务的事吗？而且一个开发商外包的销售公司的销售对于开发商被告这事，我觉得太起不了什么作用吧？
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虽然疑惑没解开，但我还是认真的回答他的问题：资金监管账户，其实就是开发商的银行账户，那笔里面的钱需要取出都是要经过监管的。经过同意的，要符合相关标准。像很多购房者的钱，如果没打入资金监管账户，而那个开发商的资金链又比较紧的话，他可能会挪用这笔钱。
就是有可能你要求退定金退首付的时候，开发商也没钱了，因为这笔钱被他挪为他用了。 但是如果你的钱打入的是开发商的监管账户，那么这笔钱在符合相关流程的前提下，是可以退给你的。而不是像网上说说，你的钱只要进了资金监管账户就拿不出来。有些开发商也会这么说，这是不准确的。因为我们所退过的案例中，很多定金都是从资金监管账户中退出的。有一些可能开发商办好退订手续，隔两天就到了。但有些要经过两三个月的时间，才能退到购房者的账户。如果超过六个月的时间还没有到帐的话，就有可能是开发商为了拖延你，实际上并没有想退给你。
关于首付要不要退，我给那个销售的建议是，你跟购房者签的认购书只是购房合同的副合同。里面只是关于定金的一些约定并没有关于首付款的约定。但你已经收取了购房者的首付款，又没有跟他签订购房合同。 你首付款是没有任何依据扣购房者的。你不还定金还能根据认购书，你不还首付，根据什么呢。
你们没有签购房合同，而且你们签订的认购书也不能认定为购房合同。关于认购书能不能被认定为购房合同，我之前有篇文章也讲过这个问题，可以去看一下。
所以我建议这个首付款，你在庭外和解的时候，法官助理会协调双方。你在这个时候让法官助理协调，让购房者承诺之后不采取其他方式要回定金，然后你们把首付款退给他，他撤诉。这问题不就解决了。
结果，销售的回复让我大吃一惊，但也恍然大悟，解开了我一开始的疑惑。 销售回复了我什么？卖个关子，我们下回写文章再来聊。
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