导读：
近段时间，一些房地产企业运营困难的消息，时常见诸于各大新闻榜首，特别是“恒大财富债务违约事件”，闹得沸沸扬扬。
很多人都在感慨，前几年都还是风光无两的房地产行业，在现在“房住不炒”的大的政策指引下，形势竟然转变得如此之快。
但是现在爆出的一些房地产企业经营不顺问题，仅只能代表个别企业。
这些企业，之所以发生如此严重的问题，其根本原因，在于对杠杆率的管控失去了控制。
早在2015年开始，国家就已经开始进行金融去杠杆，一直到现在，已经过去了6年左右的时间，该给的缓冲期，已经足够长了。
聪明一点的房地产企业，早就已经开始进行收缩，看看当时的万达，15个月，卖光了所有能够变现的国外资产，硬生生减掉2158亿负倒债。把负债率降低到60%左右。
而恒大在此期间，不仅仅没有收缩阵线，还一味地加码，除了全国各地拿地盖楼之外，还筹集大量资金，进驻新能源汽车行业，导致净负债率高达152.88%。
在房地产价格高速发展的时候，由于房地产高流动性和较高的回报率，这种扩张模式，可能还可以得到维系。
但是一旦房地产价格出现停滞，甚至回调 ，这种高负债的运行模式，就会受到冲击，一旦出现不能按时偿付利息，大规模集中挤兑的现象就会出现，现在的恒大财富就属于此种情况。
城市房地产谢幕，大批城里人到农村购置房产，农村房地产抬头，
最新数据显示，今年9月，深圳成交1765套二手住宅，同比暴跌近八成。不仅连续下跌6个月，更是12年第一次跌回“1”字头。
在人口超2000万的深圳，月度二手住宅成交竟然不足2000套，相当于一天仅成交58.8套。放眼2010年至今的12年同期数据，成交量之低，绝无仅有。
有专家断言，未来的城市房产价格，将步入下调区间，现在之所以还没有出现断崖式下跌，只是房地产面积、价格高增长的惯性还在，一旦惯性期过去，城市房产价格下跌难以避免。
在这样的大背景下，现在城市人口，去乡村购置房产的现象却出现了井喷的现象。
很多人担心，这一现象，是否代表农村房地产开发，已经进入了高速发展期？是否下一个房地产盛宴的正在开启？
我们知道，现行的国家政策，农村的宅基地，是不允许上市流通的，只能在集体内部流通，这就是所谓的“小产权”。
买卖小产权房屋，官方是不支持的，也就是说，买卖小产权的房屋，是不受现*房行**产法保护的。并且，政策已经明确规定，不允许城里人到农村买卖房屋。
那么城里人为了规避这一政策，就采用了另外一种方式来取得房屋的使用权，就是以租代买。
与房屋所有人签订一个租赁合同，租期20年或者50年都可以，以租金的形式把房款给到房屋所有人。
这样就有效地规避了，城里人不能买卖农村房屋的问题。
所以，近些年来，在浙江、广西、广东、福建等地，陆续出现了大量城里人去乡村租用宅基地的情况，其实这就是变相的宅基地买卖。
城里人到农村购房，以租代卖能维持多久？
城里人到农村，采取以租代卖的方式，取得房屋的使用权，其实这种情况，已经长期存在，并且在有些地方已经成为了创收的主要来源。
浙江西部山区，都有这样的说话，养猪养鸡不如养上海人。
去年疫情期间，浙江西部山区的余村，一下子来了3000多个上海人，其中还有180多个上海的老外。
余村的书记说，我们守着这么美的好山好水好风光，但是却成了空心化的乡村，倒不如把空心化的房屋集中装修、整理，然后以合适的价格面向城里人出租。
让大城市的人，每年都有机会和时间，回到乡村生活。这些人都是来余村租住房子的。
也许有人说，现在留在农村的，大多是一些老人、妇女、儿童，农村空心化越来越严重。
其实根本的问题在于，城市里的人有很多愿意回到乡村，但是我们的政策没有形成配套的支持体系。
这一现象，有人称之为“逆城市化”趋势。逆城市化也是趋势，麻烦在于我们只有城市化的政策，没有逆城市化的政策，所以改革还需要进一步深入才能实现。