我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：房姐，你觉得借首付30万在广州买个100万的小两房怎么选择？首付也要借觉得现在买房合适吗？
回答：你好，100在限购区买2房非常难了，能买到的大概率升值潜力也很有限。如果*弹子**能到50以上，关注鱼珠房龄15年以内的老次新盘。
提问：房姐好：还是我，纠结好久，和老公商量计划：第一：把09年买崇仁路江山如画的3期房子卖出（因出租房客不稳定，也不可能回去住）卖出后2改1买盘龙城F天下的独栋别墅（600左右，工作生活半径）08年买盘龙城歌林花园房目前自住，等别墅装修好后，歌林房子卖出后再买江岸区，方便老二初高中。第二：2套房不卖出，现LH做析产，以我名义SFST买套百步亭二手房，等老二读初高中6年后，再卖1套实现我们家庭的别墅梦想。目手上有100个*弹子**，年收入60，大宝明年外地上大学，不在武汉，2套房*款贷**已清，12月证满2年，麻烦房姐帮我们分析一下，按现武汉发展，到底哪一套方案对我们帮忙更大？PS：老公有一点不想JLH买房。
回答：老公不想JLH，就别离了。房子升值是小事，夫妻和睦是大事。选择方案1更好的方案是开发老人票入手1-2套低价潜力盘。
提问：房姐，我觉得你是一位思维敏捷，洞察力极强的思想家！我想问你一个问题: 为什么那么多人不想上班了，想出来创业，然后加盟了开店了，比如餐饮，比如教育培训，还比如oto，共享经济，新零售……更有甚者误入返利盘，拆分盘，互助盘，p2p，数字货币……现实很骨感，往往不到3年就关店歇业了？玩盘玩链玩币把自己辛辛苦苦存的几十万元赔光了，有的还负一身债！？社会底层的普通人的上升真的那么难？上升的渠道在哪里？智慧的房姐，你是怎么看这个问题的？
回答：人生事业不如意概率非常大，尽管会持续努力还是有可能碌碌无为。如果这样，你认为应早些认清形势。传统家庭出来孩子，最大的困难是观念的束缚。 比如，只相信亲手劳动才能赚钱。那些试图通过P2P和互助盘赚钱，说到底就是懒，明明知道是庞氏*局骗**，却一直在赌自己不是最后的接盘侠。普通人还有提升阶层的办法吗？ 这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是普通人。 普通人能做什么？ 创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧。 大型组织的副手，圈内交际这些高大上的圈层，是二代们的特权。 普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。 能快速积累出大量财富的，只有买房一条路。但是买房这条路属于重资产行业，特别是威力太大，一打不准，成本太高。光靠现金流是发不了财的，光看重资产也不行。所以需要2方面一起抓。创造现金流的途径很多:工作租金代购电商短视频自媒体等等。具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。
提问：现状：深圳罗湖区紧邻深南大道一套30平，03年的名校学区房(华隆园)，总价200万，目前步行10钟内可达两条地铁。未来：位于两个旧改项目中间，已经开始*迁拆**，未来将建成华润综合体并带有深圳前几的高楼，另加9年小初一体名校。初步方案：深户二套7成首付，租金可抵月供。请问房姐姐觉得这个房子是否具备投资价值呢？如果想避开二套做成首套的话，是不是只有JLH这种方法呢？
回答：1.华隆园淘笋，小户型单价控制在5万左右，实际上你看的这一套高于市场价，建议重新淘。2.一线城市都别用2套房票买，*弹子**100以上，建议直接全款抵押淘笋，相当于首付3成，杠杆利用合理，可以淘到400以上的标的。需要找垫资公司配合。不需要JLH3.罗湖淘笋避免过于老旧的楼梯房和老塔楼，走高租金逻辑，分割出租或者民宿缓解月供。
提问：提问：在广货巷看中一套二手房，有*迁拆**规划概念，房东是外地户口，借亲戚名额买的，他怕*迁拆**以后有纠纷所以想出手。第一个问题是：我在跟中介看房过程中交了解到房子有20多万*款贷**没有结清，中介说房主自己结清*款贷**，需要半个月左右解押、过户。但是在还款前要交5万元的定金直接给房东，中介第三方不保管。想问下过户流程是什么样的，是否像中介这样说的(担心房东拿钱跑路)。第二个问题是：房查怎么查？房管局说是要房主本人才能查到抵押，*款贷**，查封。我查不了，中介说他们也查不了，要通过UK系统才能查。这个怎么具体操作才能了解到房子的具体情况？第三个问题：中介说要收2000元意向金他们才愿意全心全意去砍价，这个合不合规呢？
回答：1.定金可以交给中介第三方，担心风险，可以少付，2万即可。2. 知道房产具体位置和房号，花点钱让中介去房管局调档。一般中介公司都跟房管局有点关系的，好操作。3.意向金可以不给
提问：房姐您好1、2012商贷，成都郫都区-万达广场电梯房，非学区140套四带装修，估180W，已还清2、2013公贷，成都温江区，还清已出售3、2017商贷，成都郫都区-犀浦镇洋房，非学区130套四，正装修待自住，估210W，首付三成，月还7K4、已婚育，去年换绵阳工作，外地公积金9个月，成都断缴。月入5K不敷出，老婆待业法一:置换卖万达，商贷买主城区出租，差价用于还按揭，仍两套房，减生活压力法二:装修贷可贷30W，最多挺两年，待上涨超过成本法三:抵押贷抵押万达，商贷法拍房出租，同法一，但三套房。法四:卖万达还清贷，房住不炒不碰商铺，保犀浦房，求教解法和原由，万谢！
回答：选方案3万达还有空间，可以继续持有，等下一波涨幅来了再出手。利用好房子的金融杠杆，全款房做抵押融资，用老人票再买一套。如果能遇上干净的法拍房可以入手，入手低价潜力区，逢笋入，保证收益。未来做分割出租或者民宿缓解月供压力。横盘期优化资产配置，成都城市潜力不错，长期看涨。
提问：请问，准备买二手房，对方房有按揭*款贷**未还完，这样的房能买吗？购买时应怎样防范风险
回答：1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。
提问：房姐您好，请帮我看下这个租赁合同，这个是朋友的老爸把他房子租给别人的，签了5年，是他老爸签的字，这样的合同有效吗？现在因为想卖，怎么弄才能把房子收回来，谢谢房姐指教。
回答：合同写了，违约赔2万。任何签字的合同，都有法律效应。租金7000元每年，违约金赔20000，这合同写的不利好你方。建议赔1.2个月的租金，跟租客好好协商吧。
提问：你好房姐，新入小白一枚。想在武汉买房。自住➕后期投资升值。之前在新房融创望江府和二手房融侨城里纠结。融侨城看中的房源单价在两万六左右。我的思路是这样的，想购买大地产商的楼盘，90-110左右。这样至少能保证小区品质，后期转手小户型也好转。家里人希望能够买望江的房子，认为到后期是稀缺资源。我想具体了解一下这两个楼盘的利弊。谢谢房姐。
回答：你好，融侨更好，可以淘到单价2.3的。自住更好。望江府价格不低，至少站岗3年，毕竟属于白沙洲，现在周边环境太差了，自住不合适。青山滨江也有不错的盘。
提问：房姐好，关注您很久了，本人现有一套知音东村91平5楼全款房，儿子明年毕业，已签约东本，现在想在四新或沌口开发区买套大房子自住，手上100*弹子**，但是我跟老公收入加起来不到1万，目前看中四新国博新城145小高层，不知道能不能买到，因为之前这个楼盘都是要收茶水费的，抢到了又担心*款贷**通不过，东村房子暂时不想卖出，想咨询一下房姐这个楼盘怎么样？有没有办法确定买到？
回答：你好，国博是大盘，自住还不错。国博单价涨上去之后，不需要茶水可以买到。现在四新性价比最高的新盘是城投四新之光和中核，单价都在1.5以内，价格倒挂。中核没有茶水买不到。不建议给茶水，可以试试后付费的代抢。流水不够，一份J流水就可以解决。
提问：谢谢房姐，有以下几个问题盼解答：1.农村房子*迁拆**后如果不准备在老家生活，户口还有必要留下吗？2.仙桃属于几线城市?惠州是几线城市？相比之下哪个更好？一个靠近武汉，一个靠近深圳3.还建房离市中心开车5分钟，附近在建火车站，因为长年不在老家，您是建议到时*迁拆**后拿钱去其它城市买房，还是要房等以后价格涨起来卖，或是装修下出租4.关于民宿或分割出租您有什么好的建议？5.有相关的管家公司吗，想实现人在外地就能把房子快速租出去？麻烦了！
回答：1.不值得2.仙桃二线，惠州定位是二线，实际是三线。惠州毕竟是环一线城市，有老大哥带动。仙桃城市能级太低，人口净流出，户口不值得留恋。3.五线城市*迁拆**后拿着钱买1.2线，升值能力更强。4.仙桃民宿没有市场，直接分割出租吧。5.仙桃没有管家推荐，快速出租，把房子多挂一些中介和58上。
提问：你好美丽智慧的房姐，我在山东三线城市，现在手上有四套*迁拆**房子，折合市场价格300万，手里还有40万，我和对象一个月收入一万；目前自住一套，剩下三套出租一个月租金四千，对象在济南有住房公积金可以购房；现在美丽的房姐我的问题是我想在青岛投资房产还是济南，具体怎么投资，投资哪个位置收益比较大
回答：1. 省会城市内，除非深圳或厦门这样的特例，否则省会一定是远超出其他城市的。 大连不如沈阳青岛不如济南苏州不如南京桂林不如南宁 在未来5-10年，省会有可能集中本省30%-50%的人口。 房产关联的是货币和土地，政治流程决定了省会先拿钱。2. 长持5年期，济南工业北、雪山限价新房1.2远超青岛红岛1.5之类 工业北距离cbd 8公里，雪山距离高新会展中心5公里，红岛距离市中心20公里，回避。3.三线城市留1套自住，剩余房产全部出手或者抵押融资。*弹子**全部投向二线省会城市，留足2年月供即可。
提问：房姐，关山大道附近房子厨房可以改房间出租嘛？还是说改掉之后不好租了？
回答：1、厨改卧使用上不建议卧室，可考虑书房、活动室功能； 2、改完后建议安装报警器； 3、也可以考虑移位，出厨房只能自己移，移动要求必须尽可能减少接头，30层以上高层压力较大尽可能用铁管，如果用软管，就必须用质量好的，距离尽可能短； 4、接头安装完毕用报警器检测一次，安装完煤气灶热水器再检测一次； 5、日常生活中很少听到煤气中毒事件，装修做的到位不会出现漏气现象。出租就别改了，不好租，未来出售改的再改回来，折腾。
提问：房姐，再请教下您，青翠园的房子只能还到95，我其实是喜欢鹤园的户型一些，和房东还价也只能到110，中介说房东想买电梯房，价格很难砍，另外昨天去看了书院世家的房子88平竟然公摊有24，每平12000，装修2000，感觉装修根本不值那个价格，前十年加上装修贷每月还贷5000，后二十年每月3600，对我来说前十年真的有压力。请教下我最值得入手那一套，后期最有潜力的是那一套？另外武汉的首套房贷利率还会在下调吗？
回答：如果是自住，未来考虑升值，不建议买老破小，处于房产生物链的最底端，涨幅非常弱，自住环境也很差。预算有限，可以关注南益名悦华府，联投光谷瑞园。或者淘二手笋盘，做gpgd降低首付。武汉利率暂时没有松动迹象。
提问：新人首问房姐你好，我是在南宁打拼的武汉人，29岁准备结婚，从事教培行业，在南宁打算买首套，考虑100平左右的小三房，现在看中嘉和城的依云湾和新阳路的天健城，我工作的地方在七星路和东盟商务区。想听听你的建议在哪里买会比较好，或者还有更好的盘吗，谢谢啦ヽ(○^㉨^)ﾉ♪
回答：你好，南宁属于非常弱的省会。 广西政治地位较低，房产池子只能接全国剩下来的最后几滴水。自住可入，投资回避。天健城优于依云湾。金科和华润关注下。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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