美国报税季已截止，此次报税季不同于往年，2018年报税季是特朗普税改通过后的第一个报税季，很多报税细节都发生了变化。虽说在纳税方面有了不少变化，但正应了那句话，税与生死，无人能幸免。在美国买卖房子，想合理避税，有辙么？当然。
比如，著名的1031交易法则。
比如，你知道此中还有初级、中级、高级以及终极避税“*法大**”这些“等级”之分吗？
初级避税
购买住宅、商业地产的初级形式——直接购买，所以叫做初级避税。对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：
1. 房子的房产税，保险费
2. 房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费
3. 房子的维修费
4. 房东到美国来往的机票，餐旅费
5. 房地产公司的管理费
6. 房地产经纪的中介费
7. 寻找租客的广告费
8. 自己未成年孩子的抚养费
中级避税
对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时，还有如下更优惠法则：
1. 在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用
2. 美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税。（清洁工、保姆等在美国家里服务的也可算在内）
3. 为美国员工发放的奖金、礼品可抵税
4. 以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税
5. 所有招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至购买的服装花费，都可以称做公司的运营费用
6. 以公司名义购买电脑、电器等，可以称做办公用品，这也可以抵税
7. 可以用公司的名义购买或是租赁豪车，可以抵税
8. 可以用公司的名义购买豪宅，度假屋，说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税
以公司的名义合法避税的窍门很多。充分想像力，通过当地专业会计师的协助，能达到最大限度的避税。所有费用，请务必保留原始发票，收据，或是邮件确认信，或是信件作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家，只要能出示合理的凭据，都可以作为理由合法避税。
高级避税滚雪球式投资法典。
这是玩转美国税法的高级法则，这个是建立在以公司购买房地产的前提下，而且初级，中级避税法则同时有效。
来举一个具体的例子：
一套成交价100万美元的美国商业房产，纯投资回报率以8%来算，每年净收益8万美元。然后，就面临两个投资策略选择：
Option A
一直收租。以20年为时间单位，20年后，租金收入将达到160万，同时将地产200万（20年保守升值一倍）卖出，20年净收益260万。
Option B
以该房产抵押*款贷**，按照75%的比例*款贷**75万，利率按照5%，75万的*款贷**每年利息是3.85万，这笔钱能抵税。同时，每年本息还款不到6万，20年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行*款贷**，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金下降而下降，以后每年净收益将大于2万。
将75万美金银行*款贷**，再自己垫25万，再买一个100万的商业店铺。按照8%回报，再用第二套房产再去抵押*款贷**如同第一套，以此类推。同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，这种滚雪球投资方式，20年后的收益情况如下。
4栋 投资25万*4 年租金8万*4 本息6万*4 年净收入是2万*4=8万
同样是年纯回报8万美金，看似和A方法效果一样，但是，在这4套房产中，每年可以合法抵税3.85万*4=14.4万。
20年后，这4套房产，即使是按照原价卖出，将得到4*200万，800万的回报。这20年，纯回报将是8万*20年+800万-100万=860万美金。
房产价值20年会增长很多，乘4倍更是不得了。同时，银行每年的本息还款是逐年递减，也就是说第一年还6万，以后每年都会越来越少，这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于方法A中的回报。即使为了让计算简单明了，不去计较房产升值，租金增加，利息递减等因素，方式B的回报在20年里是方式A回报的8.6倍！
终极避税
美国富人如何年净资产增加数百万而一分税钱都不交？
骨灰级投资商的“秘密*器武**”是：1031交易法则。
美国国内税收税则第1031款制定了相似种类财产的调换法，规则很复杂，但其调换过程的综合要点如下——只有在满足下列条件时，第1031款才允许一项延期（未入账）收益的确立：
1. 将放弃财产过户，同时调换财产必须是“用于交易、买卖或投资的财产”。需要调换的财产不能是私人的主要住房，但可以是已被放弃的私有房产。
2. 调换必须成为事实。美国国税局希望证实这种调换不是一个实际销售在先而购买在后的交易。
3. 调换财产必须是“相似种类”。法庭对相似种类财产的定义概念非常广，按一般规则讲，只要是房地产均被界定为其他房地产的“相似种类”。因此，农场可以与公寓相互调换，家庭住宅可以与办公楼相互调换，未开发的土地可以与工商财产相互调换。
简言之，就是你卖一个房子，同时又买一个相类似的房子，卖房所得得利润可以延迟交税。理论上讲，你可以永远不交税，因为你可以一直买卖一直到老。大公司用它来延迟交税。比如租车公司，卖了400辆旧车，又买了400辆新车，卖旧车所产生的利润就以后再说了。有趣的是，买卖必须是相类似的。
1031交易法则是美国政府鼓励再投资的一项税法。只要投资等于或是大于所得收益的地产，就可以不交税。同样那个例子，在卖房后得到200万后，在6个月内，再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产，就可以不交税！一年，净资产增加了100万，但不必交1分钱的税。
避税是为了资产能更好地翻倍。基于经济背景与社会形态的不同，在中国跟美国避税的方式非常迥异。捏好手里的钱，掌握正确方法，看准市场，买定离手。