承租人不再区分融资租赁与经营租赁，采用统一的会计处理模型，除短期租赁和低价值资产租赁外，所有租赁合同确认使用权资产和相应的租赁负债，并分别确认折旧和利息费用。即采用与原融资租赁会计处理类似的会计模型。 新增了会计科目“使用权资产”、“租赁负债-租赁付款额”、“租赁负债-未确认融资费用”等。
（一）初始计量
1.租赁负债的初始计量
租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。识别应纳入租赁负债的相关付款项目是计量租赁负债的关键。
【解析】这五项内容可以分为两类：前两项实质上是租金；后三项是租赁期结束时预计支付的款项（购买选择权行权价格、终止租赁需支付的款项、承租人提供的担保余值预计应支付的款项）。因此，租赁负债等于租金现值和租赁期结束时预计支付的款项的现值之和。
【例】承租人甲公司签订了一份为期5年的卡车租赁合同。合同中关于租赁付款额的条款为:如果该卡车在某月份的行驶里程不超过1万公里，则该月应付的租金为10 000 元；如果该卡车在某月份的行驶里程超过1万公里但不超过2万公里，则该月应付的租金为16 000元；该卡车1个月内的行驶里程最高不能超过2万公里，否则承租人需支付巨额罚款。
分析：租赁付款额中包含基于使用情况的可变性，且在某些月份里确实可避免支付较高租金，月付款额10 000元是不可避免的。因此，月付款额10 000元属于实质固定付款额，应被纳入租赁负债的初始计量中。
【例】承租人甲公司租入一台预计使用寿命为5年的机器。不可撤销的租赁期为3年。在第3年末，甲公司必须以20 000元购买该机器，或者必须将租赁期延长2年，如延长，则在续租期内每年末支付10 500元。
分析：甲公司在租赁期开始时不能合理确定第3年末将是购买该机器，还是将租赁期延长2年。第3年末甲公司必须行使上述两种选择权中的其中一个，要么购买要么续租，甲公司都必须进行付款，该安排包含一项实质固定付款额。实质固定付款额的金额是两项金额中的较低者：购买选择权的行权价格（20 000元）的现值与续租期内付款额（每年末支付10 500元）的现值。
【例】承租人甲公司租入某办公楼的一层楼，为期10年。甲公司有权选择在第5年后提前终止租赁，并以相当于6个月的租金作为罚金。每年的租赁付款额为固定金额120 000元。该办公楼是全新的，并且在周边商业园区的办公楼中处于技术领先水平。上述租赁付款额与市场租金水平相符。
分析：在租赁期开始日，甲公司评估后认为，6个月的租金对于甲公司而言金额重大，同等条件下，也难以按更优惠的价格租入其他办公楼，可以合理确定不会选择提前终止租赁，因此其租赁负债不应包括提前终止租赁时需支付的罚金，租赁期确定为10年。
取决于指数或比率的可变租赁付款额纳入租赁负债的初始计量中，包括与消费者价格指数挂钩的款项、与基准利率挂钩的款项和为反映市场租金费率变化而变动的款项等。其初始确认时按当前固定的金额计量，当指数或比率的变化结果确认后，在资产负债表日再对付款额进行调整。
其他基于资产收入或使用的可变租赁付款额均不纳入租赁负债的初始计量中，计入其实际发生期间的当期损益，如营业成本等。
【例】承租人甲公司签订了一项为期10年的不动产租赁合同，每年的租赁付款额为50 000元，于每年年初支付。合同规定，租赁付款额在租赁期开始日后每两年基于过去24个月消费者价格指数的上涨进行上调。租赁期开始日的消费者价格指数为125。
分析：甲公司在初始计量租赁负债时，应基于租赁期开始日的消费者物价指数确定租赁付款额，无需对后续年度因消费者物价指数而导致的租金变动作出估计。因此，在租赁期开始日，甲公司应以每年50 000元的租赁付款额为基础计量租赁负债。
担保余值，是指与出租人无关的一方向出租人提供担保，保证在租赁结束时 租赁资产的价值至少为某指定的金额。如果承租人提供了对余值的担保，则租赁 付款额应包含该担保下预计应支付的款项，它反映了承租人预计将支付的金额， 而不是承租人担保余值下的最大敞口。
【例 】承租人甲公司与出租人乙公司签订了汽车租赁合同，租赁期为 5 年。合同中就担保余值的规定为：如果标的汽车在租赁期结束时的公允价值低于 40 000 元，则甲公司需向乙公司支付 40 000 元与汽车公允价值之间的差额，因 此甲公司在该担保余值下的最大敞口为 40 000 元。
分析：在租赁期开始日，甲公司预计标的汽车在租赁期结束时的公允价值为 40 000 元，即甲公司预计在担保余值下将支付的金额为零。因此，甲公司在计 算租赁负债时，与担保余值相关的付款额为零。 如在租赁期开始日，甲公司预计标的汽车在租赁期结束时的公允价值为 30 000 元，即甲公司预计在担保余值下将支付的金额为 10 000 元。因此，甲公司 在计算租赁负债时，与担保余值相关的付款额为 10 000 元。
2.使用权资产的初始计量
使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
【解析】使用权资产的计量与其他大多数按成本计量的非金融资产（固定资产、无形资产等一致），相当于购买该项租赁权所支付的对价。第四项复原成本属于或有事项，在计量时按或有事项准则相关规定计量。
【例】承租人甲公司就某栋建筑物的某一层楼与出租人乙公司签订了为期10年的租赁协议，并拥有5年的续租选择权。有关资料如下：（1）初始租赁期内的不含税租金为每年50 000元，续租期间为每年55 000元，所有款项应于每年年初支付；（2）为获得该项租赁，甲公司发生的初始直接费用为20 000元，其中，15 000元为向该楼层前任租户支付的款项，5 000元为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金；（3）作为对甲公司的激励，乙公司同意补偿甲 公司5 000元的佣金；（4）在租赁期开始日，甲公司评估后认为，不能合理确定将行使续租选择权，因此，将租赁期确定为10年；（5）甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为每年5%，该利率反映的是甲公司以类似抵押条件借入期限为10年、与使用权资产等值的相同币种的借款而必须支付的利率。（为简化处理，假设不考虑相关税费影响。）
【解析】第1期50 000租金已于租凭开始日支付；
剩余9期租赁付款额=50 000×9=450 000（元）
租赁负债=剩余9期租赁付款额的现值
=50 000×（P/A,5%,9）=355 391（元）
未确认融资费用=450 000-355 391=94 609（元）
借：使用权资产 405 391
租赁负债——未确认融资费用 94 609
贷：租赁负债——租赁付款额 450 000
银行存款 50 000
初始直接费用计入使用权资产的初始成本；已收的租赁激励从使用权资产入账价值中扣除。
借：使用权资产 20 000
贷：银行存款 20 000
借：银行存款 5 000
贷：使用权资产 5 000
假如，初始确认时，合理估计会续租，则租赁期限为15年，续租租金现值应计入租赁负债。使用权资产也应当重新计算。
（二）后续计量
1.租赁负债的后续计量
2.使用权资产的后续计量
【例 39】承租人甲公司与出租人乙公司签订了一份办公楼租赁合同，每年 的租赁付款额为 50 000 元，于每年年末支付。甲公司无法确定租赁内含利率， 其增量借款利率为 5%。不可撤销租赁期为 5 年，并且合同约定在第 5 年年末， 甲公司有权选择以每年 50 000 元续租 5 年，也有权选择以 1 000 000 元购买该 房产。甲公司在租赁期开始时评估认为，可以合理确定将行使续租选择权，而不 会行使购买选择权，因此将租赁期确定为 10 年。以上租金不含增值税，增值税 税率 9%。购买房产的增值税税率为 13%。
分析： （1）确认租赁负债和使用权资产： 在租赁期开始日，甲公司确认的租赁负债和使用权资产为 386 000 元,即， 50 000×(P/A,5%,10)=386 000(元)。
借：使用权资产 386 000
租赁负债——未确认融资费用 114 000
贷：租赁负债——租赁付款额 500 0000
（2）租赁负债中未确认融资费用的分摊摊销，
（3）前 5 年年度末业务处理：分摊本期租赁融资费用、 支付租赁款项及增值税和提取本期使用权资产累计折旧。
（4）在第 4 年，该房产所在地房价显著上涨，甲公司预计租赁期结束时该 房产的市价为 2 000 000 元，甲公司在第 4 年年末重新评估后认为，能够合理 确定将行使上述购买选择权，而不会行使上述续租选择权。该房产所在地区的房 价上涨属于市场情况发生的变化，不在甲公司的可控范围内。因此，虽然该事项 导致购买选择权及续租选择权的评估结果发生变化，但甲公司不需重新计量租 赁负债。 （5）在第 5 年末，甲公司实际行使了购买选择权，支付款项 1 000 000 元 及增值税 130 000 元。截至该时点，使用权资产的原值为 386 000 元，累计折 旧为 193 000 元（即,386 000×5/10）；支付了第 5 年租赁付款额之后，租赁负 债的账面价值为 216 490 元，其中，租赁付款额为 250 000 元，未确认融资费 用为 33 637 元（即，250 000-216 363）。
借：固定资产——办公楼 976 637
使用权资产累计折旧 193 000
租赁负债——租赁付款额 250 000
应交税费——应交增值税（进项税额）130 000
贷：使用权资产 386 000
租赁负债——未确认融资费用 33 637
银行存款 1 130 000
3.租赁变更的会计处理
（ 三）短期租赁和低价值资产租赁
短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁。包含购买 选择权的租赁不属于短期租赁。
低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
对于短期租赁和低价值资产租赁，承租人可以选择不确认使用权资产和租赁负债。将租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。低价值资产同时还应满足：只有承租人能够从单独使用该低价值资产或 将其与承租人易于获得的其他资源一起使用中获利，且该项资产与其他租赁资 产没有高度依赖或高度关联关系时，才能对该资产租赁选择进行简化会计处理。 低价值资产租赁的标准应该是一个绝对金额，即仅与资产全新状态下的绝 对价值有关，不受承租人规模、性质等影响，也不考虑该资产对于承租人或相关 租赁交易的重要性。常见的低价值资产的例子包括平板电脑、普通办公家具、电 话等小型资产。 但是，如果承租人已经或者预期要把相关资产进行转租赁，则不能将原租赁 按照低价值资产租赁进行简化会计处理。 值得注意的是，符合低价值资产租赁的，也并不代表承租人若采取购入方式 取得该资产时该资产不符合固定资产确认条件。