日本的公寓近年来绝对是海外投资客户的心头爱，土地永久产权、住房需求旺盛、入门价格低且收租稳定，持有日元资产避险抗通胀……作为海外资产配置来看，无疑是最佳的选择之一。
在日本买房，如果没有日本工作永居是无法*款贷**的，如果预算只有100w以内，买一个公寓足够，考虑未来转售方便，咱们就可以选择公寓投资。日本的年轻人都爱租房，只有结婚之后才会考虑买房，而日本很多公寓的设计刚好适合一个人居住，所以这种房子在租赁市场上很受欢迎。日本的公寓二手房市场，一般在转手时就自带租约，会省很多麻烦。
公寓投资需要注意的地方
购买公寓不像购买独立式住宅，因为公寓是建筑物的一部分。 业主协会 （管理组合，或 kanri Kumiai的）是一个公寓大楼的管理机构，负责建筑的公共区域维护和照顾性质的整体法律责任。不过，日本的住宅面积都是实际使用面积，不算电梯、绿化带等公共部分。公寓一般都是由钢筋混凝土建造的，抗震能力都比较强。如果公共部分涉及到改建、重建的问题时，会进行业主会议讨论，需要75%以上的住户同意才能够改建，80%以上的住户同意才能重建。另外，公寓的管理和修缮制度的完善程度也会影响到房产的价值评估。除此之外，公寓建筑年份、区域、楼层、面积、距离车站距离、户数（决定管理费和修缮费）以及租客属性，都是我们做投资时候必须重视的地方。
● 建筑年份的选择
在1981年6月 ，新耐震基准法案出台，要求从那之后建造的房子必须符合最新耐震基准。但是1982年7月前的房子有很多是新耐震基准法案出台前开始建造的。所以保守起见，1983年1月以后的房子一定都是符合最新耐震基准法案的。同时，了解公寓的长期修缮计划。包括具体金额，都做过哪些维护事宜。不仅要看公寓管理费的金额，还要看管理都包括哪些内容。
● 区域选择，以东京为例
东京一共23个区，核心位置有6个区。六个区当中核心之中的三区为银座所在区域中央区（商业地价全日本第一）， 行政机关东京CBD、也是皇居所在区域千代田区； 无人不知的富人区港区（住宅地价全日本第一），地标性建筑东京铁塔，世界级建筑师的高级公寓都林立于此。东京都+神奈川县（代表地横滨）+埼玉县（代表地川口）+千叶县（浦安迪斯尼）这个统称为首都圈。
2020年首都圈的二手公寓每平米单价为55.17万日元，同比上涨3.2%，连续8年上涨。其中东京23区为81.67万日元，同比上涨3.6%；神奈川为32.04万日元，同比上涨1.7%；埼玉县为32.97万日元，同比上涨2.6%；千叶县为29.07万日元，同比上涨2.7%。从数据就能看出，首都圈仍然是日本房地产市场中的“香饽饽”。
● 楼层的选择
楼层每高一层建筑成本越高，售价也越高，比如高级公寓的顶层一般都是最奢华的，价格最高的。购买时，一定要注意电梯情况。
● 公寓面积
在日本出租率最高的则是单身公寓，大约才13-30㎡的户型结构。住过日本酒店的朋友们应该也发现日本酒店的房间也普遍偏小，但是空间利用合理的情况下，并不会影响其舒适度。投资时注重房屋布局与设备。
● 交通便利及地段问题
离车站越近、能换乘线路越多，一定是首选。资产价值由地段决定。对于一些热门房源来说，之前的租客退租后，一般1个月之内左右就可以找到新的租户。这是因为交通对于日本的租客来说几乎算得上是唯一的判断标准。一般在大阪和东京，靠近市中心和一些大型地铁站，单身公寓的出租率很高。
举个例子，在东京都世田谷区，即使是房龄和平米数都差不多的公寓，离车站近的价格在1亿日元以上，但如果从车站还要10分钟换乘坐公交车，那么价格就下降到近5千万日元，可以相差2倍以上。
地段好的公寓价格也高。最近，日本公寓价格以城市为中心不断上涨。去年东京23区的新建公寓平均价格超过了8千万日元，全国平均5115万日元为历史最高。材料价格和人工费等的上涨推高了价格，因此吸引了海外投资资金的流入。
● 公寓户数
我们都知道公寓的支出成本有每个月公寓的管理费和修缮费，所以户数越多，则平摊的费用就越低，哪怕现在大楼的修缮费积累的金额并没有很高，需要大型维修的时候，每家每户平摊出钱，这部分的支出也不会太多。以此进一步确保您持有期间尽可能减少支出的比例。
● 租客属性
常是指大楼里的租客在这个房子住了多久、租客的平均年龄等等。日本租客与中国还是不太一样的，由于租房的手续比较麻烦而且有严格的协议制定，所以租房的时间一般都会很长。
比如一个租客在房子里面居住了十年， 确实是很稳定，那隐藏的风险则是10年期间室内设备是否有因为老化而进行过维修？您可以想象一下， 住了10年以上的房子，如果租客退租后则一定是要进*房行**间的彻底翻新才可以继续招租的，所以这部分的支出您也需要考虑到？
最后，关于成本问题，小编再和大家多说几句。在日本购买公寓物业时应注意的一些费用和问题。分别是：维修储备金、管理费、维修准备金等。
在大多数情况下，购买者必须一次性支付维修准备金。在东京地区，这通常约为 40 万日元，但具体金额取决于各种因素，例如建筑物的年龄，公寓价格等。
管理费通常为每月 10,000-20,000 日元，具体取决于建筑物的大小和使用年限等。管理费（和维修准备金）的金额将取决于您公寓中公寓的相对大小。大型公寓的业主需要支付更高的费用。
维修准备金每月平均在 5,000 日元至 15,000 日元之间，但是随着时间的推移，这些费用可能会发生变化。
好啦，这一期介绍投资公寓的注意事项，不知道您清楚了没有呢？希望会帮助您在购买时做一些参考。