本期分享人 | 房姐Susie
时间总是过得很快，2022年已成历史，在经历俄乌战争、通胀率飙升、史上最大力度加息，超长待机女王离世、首相内阁一年三换、公共行业*工罢**不断的情况下， 英国住宅市场尤其是伦敦表现怎样？2023年春夏发展趋势又是如何呢？
房姐带大家看数据并解读分析。为便于阅读先上结论：
- 房屋价格和销售数量上涨势头减弱，2023年英国住宅市场将进入盘整期。
- 供应短缺一直是2022年住宅市场的主要特征，增加了房价上行压力。尽管销售放缓，待售房屋数量仍比5年平均水平低6%。
- 受通胀高企、生活成本上升、按揭*款贷**压力影响，首套购房买家越发上车困难，超过1/3以上的首套房买家通过父母家人赞助或继承筹集首付。
- 封控放开后，购房者开始从疫情期间流行的乡村/海边住宅转回到城市及通勤小镇。
- 为应对抵押*款贷**利率升高对购买力的打击，尽管3居室house仍是全英需求量最大的住宅户型，但越来越多的客户开始转向套内面积相当但价格相对低的公寓。在全英房价最高的伦敦，一居室和两居室公寓占需求的49%。
- Nationwide数据显示2023年近400万固定*款贷**利率产品到期，新抵押*款贷**利率下偿还压力加大。无力还贷的自住房主和利润收窄的投资买家或抛售手头房产。
- Cash is King。现金买家比例升至八年来最高水平，成为当前市场中的绝对王者，1月份占全英销售总量的40%。2023年上半年将有更多现金买家持币待购。
- 国际买家/机构加大对主流城市中心黄金地段资产投入，伦敦核心区域房产有望继续跑赢大市。因2/3伦敦外围黄金地段买家更依赖于*款贷**购买，预计抵押*款贷**利率回调后会刺激富裕买家需求回升。
- 租赁关系愈发紧张，2022年底超过40%房东减少出租或不再出租，未购买或推迟购房的客户只得转向租房，租赁方将通胀和加息压力转嫁给租客，城市租金上涨迅猛。伦敦是全英租金涨幅最高的地区，内伦敦平均租金已超过3000英镑/月，在供需不能得到更好改善前，租客将遭受进一步施压，要么加多预算，要么搬到更远。
- 预计未来几个月需求将进一步改善，因为抵押*款贷**利率继续下降，并且潜在买家意识到房屋价格大幅下跌不太可能成为现实。
接下来是各机构统计数据及分析。说明：本文中采用数据主要来自于英国国家统计局ONS、英国土地注册管理局HM Land Registry，英国国家税务总局HMRC、英国国家*款贷**机构全国建筑协会Natinonwide房价指数、Halifax房价指数，房产服务信息平台Rightmove、Zoopla，房产顾问研究机构Savills、Knightfrank等，原文报告可 私信后台索取 。
因各机构 统计口径/统计范围/统计时间 不同，数据也不相同，重点看各数据的发展变化，如全部都是同一指向，自用/投资客户更好据此判断趋势。
先看官方：1月18日国家统计局ONS发布的全英房价最新数据。数据采集范围来自于完成土地登记的房产。
要点：
- 在截至2022年11月的一年中，英国平均房价已攀升至295,000英镑，比去年同期高出28,000镑， 年增长率达10.3% 。
- 英格兰的平均房价在一年内上涨至315,000英镑（10.9%），威尔士上涨至220,000英镑（10.7%），苏格兰上涨至191,000英镑（5.5%），北爱尔兰上涨至176,000英镑（10.7%）。英格兰地区无论是从价格还是涨幅均为全英之首。
- 截至2022年11月的一年中，西北地区年度房价增长最快(13.5%)，而伦敦是所有英国地区中最低的(6.3%)，但因为平均房价高，平均上涨金额是全英最高的。
- 2022年11月，购买房产最昂贵的地区是肯辛顿和切尔西Kensington&Chelsea，平均房价为130万英镑。相比之下，购买房产最便宜的地区是曼彻斯特北部的伯恩利Burnley，平均房价为120,000英镑。
上图为从2006年1月到2022年11月全英房价年度变化百分比，可见自疫情爆发以来，全英房价变化频繁，震荡上涨。
上图为从2005年1月到2022年11月全英平均房价变化，无论是经历08年全球经济危机，脱欧还是新冠疫情爆发，英国平均房价始终没有停止增长的脚步。
上图为英伦四岛平均房价变化，可见英格兰地区平均房价315,073英镑是四个地区里最高的。
在英格兰， 联排别墅 是所有房产类型中价格年度增长最大的房型。在截至2022年11月，联排别墅的年度增长率达12.4%，平均价格达到259,000英镑。
公寓年度增长最低，在截至2022年11月的一年中增长了6.8%，平均价格为254,000英镑。
从上图可见，伦敦是英国年度房价最高涨幅最低的地区，2022年11月伦敦的平均房价仍为542,000英镑，几乎为全英平均房价的两倍。
从上图所见，2022年11月，伦敦房产价格最高的区域依旧是Kensington and Chelsea，其平均房价为130万英镑。
相比之下，购买房产最便宜的区是东伦敦的Barking and Dagenham，其平均房价为360,000英镑。
以上资料来源：HM土地登记处、苏格兰登记处、北爱尔兰土地和财产服务处、国家统计局–英国房价指数
再来看*款贷**方：哈利法克斯Halifax房价指数最新数据。数据采集范围主要为*款贷**房产。
也许有朋友和读者对于Halifax房价指数比较陌生。这里先做一个简单介绍。
Halifax房价指数是英国运行时间最长的月度房价指数，其数据涵盖整个国家，可追溯到1983年1月。
当时英国平均房价为26,188英镑，银行基准利率为11%。从那以后，平均房价同比上涨了974%，达到281,272英镑，银行基准利率为3.5%。（2月2日英格兰银行将再次加息）1983年初伦敦是全英房产最贵的地方，到今天仍是这样。
1983年伦敦房产的平均价格为 36,056英镑 ，而到了Halifax房价指数40周年的今天，伦敦平均房价到了 541,239英镑 。平均房价同比上涨 1,401% 。
所以投资人购房者啊，对伦敦房产有信心就是对英国有信心。
蓝线–年度百分比变化青线–三月比百分比变化紫线–月度百分比变化
- 12月全英所有地区年增长率均放缓，英国房产平均价格为281,272英镑。平均房屋的价格相比2021年初的房价高出11%以上。
- 2022年12月，英国平均房屋价格为£281,272，比上月下降1.5%，年增长率放缓至+2%。
- 2022年的房地产市场喜忧参半。房价在前六个月快速增长，随后在夏季处于平稳状态，9月份开始逆增长，主要源于生活成本加大和*款贷**利率升高对家庭支出的影响。
- 尽管增长率有所放缓，但所有地区都出现了年度房价上涨。伦敦12月份的平均房价为541,239英镑，年增长率为2.9%，11月为5.0%。
接下来看房产服务平台zoopla的房价指数，数据主要采集于市场一手房和二手房成交情况。
2022年平均房价上涨的百分比：7.2%
2022年平均房价上涨金额：17,500英镑
2022年卖房子需要的时间：25天
2022年全英最受欢迎的房产类型：3居室半独立式住宅（伦敦则为2房公寓）
2022年售出的房产数量：130万
2022年英国在购买房产上的花费：3,690亿英镑
2022年最昂贵的市场肯辛顿和切尔西的平均房价：118万英镑
英国2022年在私人住宅租房上的租金支出：54亿英镑
房产机构Hamptons最新数据显示：2022年，在英格兰和威尔士，卖家在出售房产时平均赚取的毛利润为108,000英镑，比2021年的卖家多赚了11,780英镑。
其中，伦敦卖家平均赚了 219,110英镑 ，卖家平均持有房产的年限为 9.3年 ，意味着平均每年从房产的增值中赚取了23,560英镑。再次验证了中长期持有赚取利润符合房产的资产属性。
接下来看看伦敦豪宅市场表现。伦敦核心区域的豪宅，是全球富豪的必备刚需。就好比在国内，无论限不限购，有钱人都要在北京/上海配备房产一样。
对稀缺资源的占有，安全的私有属性、保值增值易变现（对于豪宅来讲，变现的方式不止销售这一种）是核心区豪宅的关键词。
根据房产机构Savills和KnightFrank的研究表明，2022年伦敦市中心的表现在定价和交易方面都相对强劲。
伦敦的豪宅价格2022年比2021年前高出1.5%，比疫情前水平高出3.9%。虽然涨幅看似不高，但因基数大，上涨的金额就很可观了。
2022年，伦敦超过单套超 500万英镑 房产的销售额 创历史新高 ，有606笔销售额超过了这一门槛，并且一直持续到年底。这些房屋的总销售额为65.7亿英镑，比2021年增长了13%，达到了脱欧以来的最高值。
贝尔格莱维亚Belgravia、骑士桥Knightbridge、梅菲尔Mayfair和圣约翰伍德St.John’swood等地区在2022年最后一个季度成为最强劲的地区。
在这些成交的豪宅中，1000万英镑以上的房产明显更受买家青睐。
Savills预计到2027年底，伦敦市中心黄金地段PCL的平均房价将增长 13.5% 。伦敦外围黄金地段POL的平均房价将增长 6.1% 。
回顾完2022年，让我们来看看2023年开年英国住宅市场表现如何吧！全英最大的房产服务平台Righemove在1月16日发布了最新数据报告。
本次报告提供的数据包括过去一年（2022年1月-2023年1月），英国总体房价变化、各地区房价变化、以及伦敦各区的房价变化。
Rightmove最新数据显示，英国2023年1月的房产平均挂牌价（asking price）对比去年同期上涨了 6.3% ，目前全英平均挂牌价为 362,438英镑 。
新卖家要价创下了自2020年以来1月份最高房价涨幅0.9%，联系中介的准买家数量与2019年同期相比增长4%，在经历2022年年终的平静期后，迎来了自2016年以来的最大新年反弹。
与此同时，英国首套购房买家的平均入门房价达到了222,582英镑，年度增长3.9%。
二套房买家平均入手房屋总价333,345英镑，年度增长6.2%。尽管按揭*款贷**利率有放缓之势，但首套购房买家*款贷**上车的压力依然很大。
下图为2022年1月至2023年1月挂牌价涨跌幅和挂牌金额走势图。
从下图中看2023年1月全英所有地区的平均挂牌价，都高于去年同期。
过去一年来，约克郡&亨伯地区（+9.5%）、英国威尔士地区（+9%）、英国西北部和东北部（+8.7%），房价涨幅排名全英前三。
伦敦地区 房产最新挂牌价对比去年同期上涨了 6.1% ，目前伦敦房产最新平均房价为 667,587英镑 。
再看伦敦各区，过去一年（2022年1月到2023年1月），伦敦这些地区房价涨幅最为显著—— Camden、Hackney以及Hammersmith & Fulham 的房价分别上涨17.2%、9.9%和9.3%，分列伦敦房价涨幅榜前三位。
从图中不难看出，过去一年伦敦房价涨得最好的区域主要集中于 伦敦中心地带 。
全英房产销售所需的时间也有所增长，从一年前的平均39天增加到了现在的52天。房价最高的伦敦销售所需时间也最长，从一年前的平均63天增加到选择的67天。
从英国近五年（2018-2023年）房屋叫价走势图可以看出，经过2022年年底下跌，今年1月房屋叫价上涨是一个积极的信号，预示今年还可能继续上涨。虽然现在无法断定2023年房价大力上涨，但年初开局已经好过多人预期。
来看租赁市场数据，由于供不应求，英国租金价格在2022年底继续攀升，再创新高。在经历一年的增长后，2022年底大部分地区的租金增长开始有所放缓。但伦敦的租金仍在继续大幅度的增长。
伦敦平均租金要价在2022年最后几个月加速上涨，从第三季度到第四季度上涨了5.8%，达到每月2,480英镑的新纪录。
与一年前相比上涨了15.7%。在内伦敦，平均租金要价更是飞速上涨，季度上涨7.5%，年度上涨16.8%，并首次突破每月3,000英镑。
尽管租金上涨到了令人发指的地步，但与2019年新冠疫情大流行前相比，目前出租物业的数量减少了38%，而询问出租物业的人数增加了53%。
由于这种持续的供需失衡，Rightmove预测租金价格在未来将持续增长，2023年英国平均租金水平或将再增长5%。
写到最后：
2023年注定又是不平凡的一年。在全球大环境和内部小环境不确定的当下，买房的出发点在于满足实际需要，符合资金安排，尊重资产属性和周期，不要为了买而买，也不要为了不买而不买。关于心中疑问，欢迎联系房姐团队，为您拨开云雾。
今天分享到这里，咱们下期见！
