律师提示：

大部分法院认为，只有成立买卖合同关系的不动产买受人才能对抗普通债权排除普通债权的执行，以房抵债协议本质上是消灭金钱债务而非购买房屋，房产交付只是以房抵债的实际履行方式，在未进行不动产变更登记之前，以房抵债仅能产生债权请求权，并不能形成优先于一般债权人的物权期待权。本期分享最高院（2020）最高法民终309号案件，供读者学习、参考。

基本案情：

2011年11月28日，中仑公司与银陇公司签订《庆阳市银陇嘉苑住宅小区商住楼工程施工协议》，合同价款1.8亿元，施工期间，双方因工程款支付及工程质量整改问题发生纠纷造成停工。2016年6月17日，在庆阳市及西峰区两级建设局协调下，银陇公司法定代表人管宗银与中仑公司委托代理人徐相乐、楼健江签订协议书，双方一致同意以94500000元进行最终结算，中仑公司委托代理人徐相乐、楼健江也分别出具承诺书，承诺对已完工程量按94500000元结算，即日起停止施工。2016年9月8日，中仑公司向一审法院提起诉讼，同时申请查封了银陇公司名下未出售的商品房，请求判令银陇公司支付欠付工程款并对承建工程享有优先受偿权以及管宗银承担820万元的连带责任。一审法院依中仑公司所提保全申请，作出（2016）甘民初90号民事裁定，查封银陇公司名下的银陇嘉苑商住小区一、二标段房屋及其他财产。一审法院于2016年12月28日作出（2016）甘民初90号民事判决，判令银陇公司向中仑公司支付欠付工程款25246596元及利息，管宗银在820万元范围内承担连带偿还责任，确认中仑公司对银陇公司所欠工程款在其施工范围内享有优先受偿权。银陇公司不服该判决上诉于最高人民法院，最高人民法院于2017年9月15日作出（2017）最高法民终470号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院执行中查封银陇嘉苑商住小区一、二标段房屋，案外人李海平对其中瑞安苑1单元1404号房产提出异议，一审法院审查后于2017年12月12日作出（2017）甘执异28号执行裁定书，中止对银陇公司名下银陇嘉苑商住小区瑞安苑1单元1404号房产的执行。中仑公司不服该裁定，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。　　另查明，2015年10月5日，银陇公司与李海平签订《水电安装协议》，约定：1.由李海平给银陇嘉苑1-3某楼、4-5某楼、9某楼、10某楼给排水管道、暖气管道、空调水管道及管道井里面的水表、热量表、泄压阀等的安装。2.费用计算：4-5某楼每一个管道井600元，暖气管道、地下室管道连保温每米50元；1-3某楼、9某楼、10某楼按实际面积计算，每平方米17元。3.结算方式：每月15日付上月工程进度的50%，整栋楼安装完毕付人工费20%，每栋楼验收后付人工费25%，余下5%作为保证金。4.如果银陇公司没有按时付款（人工费），则银陇公司用银陇嘉苑9某楼802室93.72平方米抵顶，按4200元每平米计算抵顶工费。2015年12月23日，银陇公司与李海平达成《补充协议》，约定：因约定用银陇嘉苑9某楼802房抵顶工程款，由于该工程款大于802的房款，现用瑞安苑1404房抵顶工程款。2016年1月5日，银陇公司与李海平就1404房抵顶工程款签订了《商品房买卖合同》，约定将瑞安嘉苑1404号房，面积131.71平方米，以总价526840元为标准抵顶李海平的工程款。银陇公司应当在2016年6月30日前将该商品房交付李海平，并在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年7月14日，银陇公司向李海平出具了专用收款收据：“收到李海平购买银陇嘉苑小区瑞安苑1404室交来房款伍拾贰万陆仟捌佰肆拾元整。"2016年8月28日，银陇公司给李海平开具维修基金、契税、物业费、天然气、热量表装修保证金等费用专用收据。同时，李海平对业主房屋质量验收登记表及物业服务协议签字确认。2016年12月27日，银陇公司向李海平开具增值税发票。

最高院观点：

本案审理的争议焦点是：李海平是否享有足以排除中仑公司强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。"第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。"案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且对待证事实存在的证明应当达到具有高度可能性的标准。李海平主张其在人民法院查封之前已与银陇公司签订合法有效的书面买卖合同，但并未提交其曾就案涉《商品房买卖合同》办理登记备案申请的证据。银陇公司、管宗银虽主张因案外人抢走电脑导致无法办理案涉《商品房买卖合同》登记备案，但未提交确实充分的证据，且庭审中认可同期有其他购房者办理了登记备案。李海平主张在人民法院查封之前其已合法占有案涉不动产，但其提交的证据即收款收据、维修基金、契税、物业费等费用专用收据，均系银陇公司单方出具，无其他证据佐证，未办理房屋所有权变更登记。李海平对其提出的主张，未能提交充分的证据予以证明，故李海平不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。李海平主张享有足以排除中仑公司强制执行的民事权益，依据不足。