我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，首套房在上海买房，购房预算1000万左右，名下无房无贷，1000万预算在前滩、御桥、漕河泾买怎么样呢？有没有合适的推荐呢？
沪叔：你好，漕河泾开发区是上海市唯一一个具备三重功能的开发区，也是目前国家级开发区中发展速度最快、单位面积投入和产出最高区域之一。和张江板块从产业到产城融合的发展趋势不同的一点是，漕河泾板块以产业园区为主，住宅很少，也没有什么居住氛围，在漕河泾工作的人群都居住在周边板块，板块内的房子不多，1000万在这里可以买到2-3房。前滩这几年热度很高，价格也很高，毕竟这里产城融合做得很好、起点高、整体规划好。1000万在前滩买房局限性还是很高的，但可以选择一些小面积户型。御桥是个比较接地气的板块，生活氛围很浓，御桥产业未来发展定位是陆家嘴科创园，将在浦东未来发展中扮演至关重要的角色。详见内部资料《沪叔上海买房十大顶级思维》。
提问：你好，目前名下有一套杨思三林区域老破小，不考虑学区的情况下，在犹豫是选择卖房置换打新（积分约70分，可用现金约700万）还是选择直接购买二套房，周浦区域的次新房（首付可用现金约500万）？家庭情况是有一个一岁宝宝，家中老人要帮忙带娃，两套房可用避免一些家庭琐事矛盾。
沪叔：你好，如果置换后70分，首付预算700万，可以买总价一千万的新房，三林这边新房三房可以考虑如果是现有的五百万，考虑二手次新的话，可以买600万出头的次新，可以考虑电信三兄弟这边次新三房。
提问：沪叔，你好，我们在老闵行东川路这里有一套大三套，还有奉贤新城新买一套小三居海月四季，然后海湾有套别墅，想处理处理整合成两套 目前东川路这里自住 孩子上学也方便。置换可能会有点问题 想出掉奉贤两套，买一套能住的四房， 也有考虑闵行的星河湾和华府天地 或者就干脆二手，预算1100～1600W 有什么建议么往市中心调一下 不知道值不值 目前无学区困扰 我们主要还是改善。
沪叔：你好，您的想法是可以的，奉贤新城现在发展不错，但是涨幅有限，海湾这边压根涨不起来，未来还不太好出手，毕竟没啥配套，也缺人气，星河湾的优势在于房子本身，另外有学校，区位来说的话，和市区肯定有差距，如果您都要兼顾，那确实闵行适合一点，目前闵行大平层：星河湾和兰香湖。别墅和大平层这两种产品不一样，如果真的来说，大平层比较容易被替代，别墅具有稀缺性，主要是只这类产品，大平层其实挺多，别墅因为有限墅令，所以往后很少，这个就看您的打算，海湾如果是投资，没有必要，如果养老，配套也并不成熟，反而海边，比较潮，唯一好的就是环境确实不错。
提问：沪叔，你好，我最近杨行地区的发展势头较猛，是否值得入手一套呢？未来杨行地区是否会有机会超过顾村，具有更好的发展前景呢？
沪叔：你好，实际上，杨行是一个比较值得关注的地区。从位置上看基本位于外郊环中，但是离地铁线较近，交通便利，出行方便，地段与价格都较为适中。板块整体相对成熟，周边的商业，学校等基础设施也比较完善，生态环境较好，商品房集中，居住条件不错。杨行地区的品质次新房确实属于价格洼地，但是同样的该区的整体配套设施也有一定的不足。目前杨行地区的规划配置还是较为落后，未来该区规划有多条地铁线，但是可能实施起来比较困难。整体而言，未来杨行地区的发展还需要有更多的投入才可能会有一定的成效，但是目前的状况还是比较不尽人意的。所以把杨行作为刚需上车的地区，已经是不错的选择了。
提问：沪叔，你好，预算在750万左右，上海首套房该怎么买呢？
沪叔：你好，上海是个多中心的城市，要关注这两个因素：1.交通，2.产业，对于普通人首套房先上车最重要，现在后疫情时代，物业也是加分项，现阶段横盘回调阶段，买房切忌犹犹豫豫，等着下跌到谷底在买，最深的底部谁也无法预测，能预测的是上海房价长期是向上，横盘估计两年左右，对于刚需购房群体，居住属性排第一，房子的涨幅跌幅没必要一直紧盯不放。
提问：沪叔，你好，我也想咨询你一个问题。目前的上海疫情所造成的不好的影响让我有些顾虑。目前户口在深圳。本来想办理到上海。目前我有俩娃在上学。。想问问从投资买房升值潜力（资本体量不大。最多也就三五百万）和其他方面来对比下深圳和上海。有没有迁移上海的必要？我其实咨询的就是深圳和上海的教育优势和买房的收益。
沪叔：你好，教育方面来看，上海更强，有历史人文底蕴，有多所优质大学，深圳之前是小渔村，现在发展好，但是真的对比教育，还是比上海北京差的，更多偏向于香港的教育方式。不知道你之前是否关注过深圳房价？深圳人多地少，房价一直都很高，疫情过后，房价涨了许多，后面政府出台指导价，也出台了一系列关于房地产的政策，导致现在是横盘的状态，之前市场好，一个月成交量能到一万多套，后面差的时候一个月能达到1-2千套，且未来一段时间都会持续这样的现状，如果投资，不是很好的选择。上海这次表现不好，很多人也表示想离开，但是之前武汉也出现同样的情况和想法，后面也并没有因为这样的情况导致很多人离开武汉，选择一个城市的房子不仅仅就是选择了房子，更多看中的是房子附属的资源。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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