2023年2月14日，最高人民法院审判委员会第1879次会议通过《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》【法释〔2023〕1号】，并自2023年4月20日起施行。在《批复》中，最高人民法院就河南省高级人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题进行了回复，厘清了商品房消费者房屋交付请求权及价款返还请求权、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的权利顺位，进一步体现了司法对于商品房消费者的倾斜保护。
《批复》共有三条：
第一条：建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
第三条：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
从《批复》条文来看，首先，再次明确了建设工程价款优先受偿的权利，也即条文中提到的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”。建设工程价款属于前置发生的费用，且多数属于承包人垫付的费用，其中一部分又属于承包人应当支付给建筑工人的工资和其他劳务费用，有着维护社会稳定、理应得到优先保护。
其次，对于相关纠纷中涉及到的权利，确立了以下顺位：商品房消费者房屋交付请求权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>其他一般债权。出于对消费者基本生存权的倾斜保护，《批复》将满足条件的商品房消费者房屋交付请求权列为第一顺位，但是需要特别注意的是，适用该条的商品房消费者应满足“居住为目的”和“已支付全部价款”两个要件，其中消费者支付全部价款的时间节点可放宽至一审法庭辩论终结前。
最后，明确既要优先保护商品房消费者的房屋交付请求权，又要在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，优先保护商品房消费者的价款返还请求权；但是需要关注“不能交付且无实际交付可能”的判定。
对于购房者是否以居住为目的的判定，可以参考《九民纪要》第一百二十五条，在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房购房者名下没有用于居住的房屋；或者购房者名下虽已有1套房屋，但购买的房屋在人均面积上仍属于满足基本居住需求的，可认定为居住目的。
对于房屋不能交付且无交付可能的判定，可以参考《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”之规定；但是增加了“无实际交付可能”的要求，在实践中就要综合房地产开发企业当前的经济状况甚至是主观意愿，以及当地政府“保交楼”政策的要求，当地金融机构的支持等情况进行判定。
此外，《九民纪要》中，对于相关情况中购房者支付价款的判定标准是百分之五十，而《批复》改为百分之百，那么在按揭付款方式下，银*房行**贷部分能否适用《批复》第三条从而以第一顺位优先受偿呢？由于《批复》对此未作出明确规定，所以我们的分析仅供参考。如果可以适用，银行作为权利人将获得第一顺位的优先受偿权，但是银行作为债权人其房*款贷**项优于建设工程价款，是否有违相关司法解释呢？而且银行放贷时会办理抵押登记，若房屋建成交付，抵押权将设立，银行作为抵押权人的受偿顺位劣后于建设工程价款；但若房屋烂尾，银行的抵押权无法设立，反而银行会获得优先受偿权，存在自相矛盾的情形。
那么，如果从购房者角度来看呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保*款贷**合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保*款贷**合同的，应予支持”的规定，法院一般会判决开发商向银行偿还购房者未归还的房贷，而非判决开发商先向购房者还房屋价款，再由购房者向银行偿还房贷，此时想要使用《批复》第三条的规定是比较困难的；但是，如果购房者不请求解除商品房担保*款贷**合同，要求开发商向其返还全部购房价款，此时债务清偿将按照“开发商一购房者一银行”的顺序偿还，可能会按照《批复》第三条被法院支持将银行作为第一顺位债权优先受偿，但也仅仅是存在可能性，具体实践中如何执行，还需要拭目以待。
对于商业银行而言，如果不能和借款人达成默契，并且当地司法裁判倾向于上文后者情形的话；恐怕只能证明该笔*款贷**还存在“有实际交付可能”的情形了。