【1】内循环经济短期是“投资经济”长期是“消费经济”

7月21日，高层在企业座谈会上首次针对“内循环经济”做了详细的说明：

其一，面向未来，要逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

其二，在当前保护主义上升、世界经济低迷、全球市场萎缩的外部环境下，充分发挥国内超大规模市场优势，畅通国内大循环为经济发展增添动力，带动世界经济复苏。

其三，以国内大循环为主体，绝不是关起门来封闭运行，而是通过发挥内需潜力，使国内市场和国际市场更好联通，更好利用国际国内两个市场、两种资源，实现更加强劲可持续的发展。

根据以上的说法，我们理解所谓“内循环经济”其实就是“内需经济”，加大刺激内需，是内循环经济的核心内涵。

那么如何扩大“内需”？短期就是政府基建，长期培育居民消费。

根据经济学的定义，内需一般包括三类：居民的消费需求+企业扩大生产的投资需求+政府的大基建投资需求。

2020年上半年的经济数据已经表明，中国内需经济短期主要依靠两个投资需求来拉动：一个是房地产企业大规模投入卖地盖房子，另外一个就是地方发债做大基建。

所以上半年两个经济数据很“耀眼”：地方政府的债务规模增速和房地产投资增速，都处于高速增长状态。

我们判断：未来的1-2年，依靠政府大基建和房地产投资拉动内需的状态还很难改变。

但从长期来看，内需还是要重点依靠居民消费。目前针对培育国内居民消费其实已经做了很多布局：

首先是“国外消费国内化”，以后将不再允许海外代购了，所有的进口商品消费都要购买国内的“零关税”商品，比如去海南自贸港消费，肥水不流外人田，每年接近4000亿的海外代购消费规模都将国内化。

其次是“大力发展消费*款贷**”，支持真实的消费，尤其是支持汽车消费、大宗商品的消费。

最后就是“稳定热点城市的房价”，避免对居民消费形成“虹吸”。最近国家把“北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙”等10个城市叫去开会，也就给这十个城市的房价上涨“判了死缓”。

这十个城市开会的目的就是“敲打和提醒”：已涨价的城市要加码调控降温，还没有涨的城市要加强监控，有成功经验的城市要保持及推广经验。

如果这十个全国热点城市的房价还要涨，那资金就会被吸光，居民消费那就“一干二净”了。所以在目前房地产还是稳经济的重要支撑背景下，先稳住热点城市房价自然成了“内循环经济”的重要手段。

所以“北上广深”等一线城市和“南京、杭州、成都、宁波”等新一线城市的房价热在目前“内循环经济”的政策下，应该会逐渐退潮。

他们将会成为“内循环经济”的首批试点城市：逐渐去房地产化，依靠人口规模重点发展成为全国最强消费试点城市。

【2】长效机制逐渐建立热点城市进入“租金时代”

以上十个热点城市，要么是中国人口规模最大的城市，比如京沪；要么是人口流入规模最大的城市，比如深圳和杭州。

所以这些城市的房价上涨压力是非常大的。

如何控制？唯一的办法就是“建立长效机制”：限购政策长期化，以后达不到限购要求的人，你将很难在热点城市买到房了。

所以对于热点城市的“刚需自住客户”来说，要买建议尽快入手，否则一旦限购有变，或者政策加码，“购房资格一夜消失”的悲剧就会重演。

比如本次深圳、东莞、宁波等城市出台的楼市新政，就让很多人一夜之间就失去了购房资格，以后再买增加很多不确定性。

而对于只是有投资需求的人来说，热点城市的投资热已经“退潮”了，所以投资不用再考虑热点城市了，不仅总价高，而且持有时间长，限购导致价格上涨速度慢，总体投资成本算下来“亏的”。

而对于已经在热点城市买房投资的人来说，他们可能马上就会迎来“租金时代”：

第一，由于热点城市的限购政策逐渐长期化，短期房价上涨的红利已经消失，以后只能进入“收租模式”，租金水平将会成为是否需要长持房产的关键标准。

第二，由于人口还在不断涌入（京沪除外），未来热点城市的租金增速依然可观。由于城市限购严格，很多有钱的租户会出现。

第三，位置决定租金。热点城市中位置不好的房产已经不值得长持，应该尽快出手置换。好位置的中小户型在热点城市依然是“优质资产”。

总结来说，对于在“经济内循环”背景下的热点城市买房，我们提供三条建议：首先是对于刚需来说，应该尽快入手，避免政策变化导致购房资格消失 。

其次是不要考虑在热点城市买房投资。最后是位置好的中小户型要保留，位置不好的房子要尽快置换，位置决定租金。

【3】楼市“补”短板+人口虹吸二线省会城市将会“补涨”

自从2014年以来，中国楼市已经进入了第三轮发展周期。

第一轮是2014-2016年的三年，“棚改大潮+限购取消”，全国涨价去库存，三四线城市和超一线城市房价迅速上涨，北京上海和大部分的三四线城市“房价基本翻倍”。

第二轮是2018-2020年的三年，属于“抢人落户+大放水”背景下的房价上涨期，包括杭州、南京、西安、郑州、东莞等新一线城市房价疯狂上涨，那是属于新一线城市的时代。

中国楼市的第三轮发展周期即将到来，在一线、新一线和三四线城市陆续涨价之后，属于二线“省会”城市的“补涨”时代可能要来了。

原因主要有以下几个方面：

第一，经济内循环时代，人口跨省流动的速度会下降，绝大部分都在省内流动，所以省会城市的机会到了。

第二，二线省会城市大部分产业都不发达，城市建设相对落后，所以需要房地产来进行城市“补短板”，是未来房地产投资最大的地区。

第三，这些城市的房价还没有涨起来，本省人口的涌入，大规模的基建投资和房地产投资，会让财富效应一下子激发出来了，很多人会“暴富”。

比如像广西的南宁，云南的昆明，福建的福州等二线省会城市，二季度的GDP增速都在15%以上，后面包括长春、合肥、西安、厦门、济南等城市也还有一定的潜力空间。

除此之外，环一线城市的三四线城市的“溢出”效应也会更加突出，这些城市楼市政策不紧反松，从而会带来一波行情。

比如环沪的昆山，最近就直接发文限购松绑，类似的还有环京的北三县地区，也在悄悄“松绑”。

所以随着“内循环经济”的到来，中国楼市正在发生一个“大变局”趋势，尤其是随着热门城市楼市的“长效机制”建立，这些城市的楼市正在逐渐走向“收租时代”。

而未来的“版块轮动”效应，可能将会推动二线省会和环一线楼市的“补涨”，这一点要尤其值得关注。