学校、税收和便利都是超级富豪不想扎根的原因
1975 年，时任首相玛格丽特·撒切尔 (Margaret Thatcher) 站在作为领导人的第一次托利*党**会议前演讲时，她希望英国成为一个 “全民皆有房产的民主国家”。 今天，这个梦想似乎比以往任何时候都更遥远，因为这几十年来房价快速上涨，住房供应短缺和*款贷**利率是一年前的两倍，迫使业主退出房产市场。
根据 2021 年的人口普查，拥有住房的家庭比例为 62.5%，低于 2011 年的 64.3%，这相当于拥有住房的家庭减少了 50 万。 与此同时，有20.3% 的家庭将住房出租给私人——总计 500 万户——高于 2011 年的 16.7%——390 万户。
绝大多数租房的人这样做是因为他们买不起房。然而，在这些租户中还包括医生、公务员、金融家和超级富豪——这些人在 40 年前肯定都会已经拥有自己的物业。
根据汉普顿房地产机构为泰晤士报开展的调研，在英格兰和威尔士联邦，约有 221,000 户年收入超过 100,000 英镑的家庭以私人名义租房——约占这一收入阶层总人数的 12%。 有 42,486 户家庭的年收入超过 150,000 英镑——约占该群体的10%。
该机构的分析师大卫·费尔发现，高收入者支付的租金远高于全国平均水平。年收入在 100,000 英镑至 150,000 英镑之间的家庭通常每月支付 3,132 英镑的租金，而收入在 150,000 英镑或以上的人通常每月支付 的租金在4,462 英镑。而全国平均水平为 1,230 英镑——由于租金需求超过供应，这一数字在一年内上涨了 10%。
然后是快速增长的非常富有的租户群体——或超级租客，例如足球运动员、名人和商业巨头——他们通常每周支付 40,000 英镑租赁伦敦专属社区和科茨沃尔德乡村地区的一些最豪华的豪宅和柴郡。
对于伦敦西北部豪华地产代理公司 Glentree 的老板特雷弗·阿布拉姆森 (Trevor Abrahmsohn) 来说，这在几年前还是闻所未闻的。 “如果你回到二十年前，每周 10,000 英镑是你为房产支付的最高长期租金，”他说。“现在，在这个行业，富人们每周的租金高达 35,000 英镑绝对是家常便饭——即每年 182 万英镑。”
那么，为什么收入超过体面的家庭选择租房而不是购买，这一切是否为我们拥有房产的民主敲响了丧钟？
中产阶级租户：负担能力和学校
进入高评价公立学校的竞争非常激烈，特别是在伦敦，使得附近的房产价格难以负担，因此许多人求助于租房。第一太平戴维斯地产代理（Savills）发现，去年 9 月在英格兰的中学入学中，除了 17.2% 之外，所有申请人都收到了他们的第一志愿学校的录取通知书。然而，在伦敦外围，有 29% 的申请人却没有获得录取。这导致了超本地房地产价格泡沫的出现和大量租房。例如，在布伦特区（Brent），30.2% 的入学申请错过了第一志愿，并且在截至去年 10 月的 12 个月里的房价上涨了 12.4%，使得一些人无法负担购费用。 第一太平戴维斯住宅研究分析师 Frances McDonald 表示：“许多家庭为在 [理想] 地段内的物业支付高额的费用。”
住在布里斯托尔（Bristol）雷德兰格林学校（Redland Green School）附近的 51 岁的本·怀特豪斯上个月告诉《泰晤士报》，学校的名额竞争非常激烈。他申请让他 11 岁的女儿伊莎贝拉报读。“我们住在 1.3 公里外，确实考虑过搬家以靠近学校，但由于布里斯托尔学校名额的竞争非常激烈，学校周围那些关键区域的房价上涨幅度很大，”他说。
其他更富裕的家庭选择在顶级私立学校附近租房。 受欢迎的选择是位于伦敦北部圣约翰伍德（St John’s Wood）的美国学校、位于伦敦西部切尔西的花园房子（Garden House）学校和位于伦敦市中心的伊顿广场学校。
另一方面，一些富裕的中产阶级家庭喜欢他们租房的地区，但由于房价失控，他们买不起那里的房子。 他说：“如果他们购买同一所房子，甚至是同一街区的 [另一处]，他们往往会租房，提供他们负担不起的生活方式——或者至少以目前的可支配收入水平负担得起。”
一家房地产数据公司LonRes，调查一个家庭在伦敦西南部和西部十个热门邮政编码区（包括里士满Richmond、奇斯威克Chiswick和特威克纳姆Twickenham）想要居住的情况下租房和买房之间的财务差异。 这个家庭必须支付 861,117 英镑的平均价格来购买一套公寓，或者每周支付 659 英镑（每年 34,268 英镑）的租金来租这套公寓。 如果他们以平均价格购买这套房产，应缴的购房印花税将为 30,555 英镑，相当于 46 周的租金。
由于疫情期间的空间竞赛，许多农村地区的房产租金也有所上涨，居住在伦敦的中产阶级家庭搬到农村，通常先租房，这样他们才能衡量自己是否喜欢足够的面积在那里定居，或者因为缺乏供应而难以购买。
超级富豪租客：租房，避税
如果你是超级租户——比如职业足球运动员、公司首席执行官、流行歌星、美国科技亿万富翁或中东超级富豪的一员——为什么要租房而不是买房？
答案可能是你不想长期留在英国的原因——通常非常富有的人的生活方式是短暂的，所以他们要么经常穿梭在不同的国家和城市间，要么只想在一个国家呆几个月，要么是为了定期的工作合同，要么他们是体育明星，一两个赛季。
如果长年居住在国外但仍然是英国税务居民，例如，如果在一个纳税年度在英国居住超过 183 天，那么就必须以正常方式为收入纳税。这通常还必须为来自英国境外的收入纳税。
其次——根据代理商的说法，也是迄今为止最重要的——是他们购买房产时必须支付的税额。多年来，随着印花税成本的上升，这笔款项呈指数级增长，并在 2021 年 4 月时任财政大臣的里希苏纳克对外国买家额外征收 2% 的税时进一步增加。 这使得最富有的海外买家的印花税税率高达购买价格的 17%； 例如，对于价值 2500 万英镑的房产，印花税将为 425 万英镑。 亚伯拉罕逊说，在这种情况下，租房“绝对不费吹灰之力”，也许每年支付 100 万英镑——这只是印花税成本的一小部分。
到目前为止，2%的附加印花税率仅为政府筹集了 2.19 亿英镑，占印花税总收入的一小部分，大多数潜在买家都避开了它，转而租房。
众所周知，最近租用英国房产的名人包括流行歌星蕾哈娜，据说每周租金高达 16,000 英镑，而贾斯汀比伯据报道每周的租金 27,000 英镑，而这些物业大部分均在伦敦北部。
所谓的超级优质租赁市场在伦敦发展得非常快。根据莱坊地产代理机构本周发布的优质全球租金指数，截至 2022 年 12 月的 12 个月内，伦敦最昂贵地区的租金增长了 18%，远高于全国平均增幅。
那么非常有钱的租户多住在哪里呢？
第一太平戴维斯根据其数据库以绘制超级优质房产的位置图，他们将这些房产归类为伦敦每周租金至少 4,000 英镑或以上，伦敦外其他地方每周租金至少 2,000 英镑的房产。调查发现，这些出租物业中的大部分位于伦敦的威斯敏斯特区（42%）以及肯辛顿和切尔西区（38%）。
在伦敦以外，这些高租金的物业中有 26% 位于萨里郡（Surrey）的埃尔姆布里奇（Elmbridge），这里也是 温特沃斯（Wentworth）和圣乔治山（St George’s Hill）等封闭式社区的所在地； 9%在伯克郡（Birkshire）的温莎（Windsor）和梅登黑德（Maidenhead）； 8%在科茨沃尔德（Cotswolds）； 8% 位于东柴郡（Cheshire East），那里深受北部的英超足球运动员喜欢。第一太平戴维斯正在为位于牛津郡伯福德（Burford）的一处五居室乡村别墅做广告，租金为每月 10,950 英镑。
位于肯辛顿和切尔西的 Tedworth Property 房地产代理公司的合伙人表示，一些居住在租赁物业中的超级富豪外国公民最终都会打算购买，而只是在决定在哪里定居的过程中——一个来自马德里的家庭在南肯辛顿一套六居室房屋的周租金为8,500，两年后这个家庭在同一地区购买了一处房产； 一对北欧夫妇以每年 40 万英镑的价格在肯辛顿租了一座豪宅，现在他们也想买房。
第一太平戴维斯表示，随着最昂贵的租赁市场越来越受欢迎，这一档次的房产价格上涨速度快于其他档次。 报告发现，自 2020 年 3 月以来，每周租金超过 4,000 英镑的出租物业价格上涨了 11%，而同期租金低于 4,000 英镑的租金上涨了 10.1%。
高收入的租客在其个人收入阶层中只占少数家庭，并且只占居住在私人租赁物业的租户中的一小部分。 在英格兰和威尔士，4.3% 的私人租赁家庭收入超过 10 万英镑，而只有 0.8% 的租赁家庭收入超过 15 万英镑。
与高收入者相比，汉普顿房产中介发现，收入在 20,000 英镑至 40,000 英镑之间的人群占所有私人租户的 56%，而收入在 40,000 英镑至 60,000 英镑之间的人占 59%。