每当看到鼓楼那些老旧楼盘的时候，总有一种“英雄暮年”的疑虑：这些房子如果在30年前，那可是福州最好的房子，一般人想都别想。
但是如今因为房龄普遍的偏大，户型设计过时的不利因素，鼓楼这些无名校加成的老旧小区，在当下的二手房市场流通性相当弱。但是一些地段不错的老旧小区，却在租房市场呈现出“老当益壮”的气势，令人刮目相看，那么这种房子是不是劣质资产？
1、
正好这几周，有朋友要买鼓楼的老旧二手房（非学区房），我们以购房的视角，来看看福州市中心内的这些老破小，如何来诠释区位的重要性：
我们看的是三坊七巷对面的一排小区，即吉庇巷，均为一栋楼一个小区，也没什么物业。具体来看：大约在70-75㎡两室，楼梯房，混合结构，无学区，挂牌单价在2.9-3万之间，总价在210-260万不等。
虽然来之前已经对老破小不抱期望，但是现场看来，触动还是很大：一方面是户型采光通风都不好，另一方面不通煤气，宜居度相当低，总体给人感受甚至不如2000年左右安置房。
无独有偶是，这次看了这些房源，都有租户，而且租金还可以，普遍在3000元以上，因为部分老小区虽然宜居度不行，但是，这样的老小区，因为沾了三坊七巷的光，才能在租房市场流通。
中介明确地表示：“在这里租房的人，大部分就是图个方便。”
但是这些老旧楼梯房也在分化，用中介的话说：“这些小区，低楼层，租金合适，就能租出去。高楼层就难了！”
总的来说，即使三坊七巷的地段再优越，买房人对高楼层的楼梯房，抵触还是很大。
2、
对于想卖房的二手房业主，今年可以明显感受到市场寒意，即使房价挂得再高，也无人问津，一些买家上来就砍价二三十万，成交也遥遥无期。
反观租房市场，总体来看租金虽然有升有降，但是整体来看，交易活跃度要更高出。从踩盘的反馈，沿着三坊七巷一些地段不错的老小区，出租率还是要比外围安置房高。
那么，这种“售不如租”的市场表现，为什么？
一方面，对于强省会城市来说，福州拥有对周边县市流动人口的吸引力。根据第七次人口普查数据，福州常住人口超800人。如此庞大的人口基数，必然会分流到福州的租房市场。而鼓楼作为福州主要的就业市场，更是容纳许多的就业人口。
另一方面，租房市场虽然也在一定程度上受到楼市行情的冲击，但是整体供需结构比较稳定，租金高低是由市场决定，价格也是相对合理：多人租，租金就高；少人租，租金就低。
3、
总结观察到的市场行情：
鼓楼的楼梯房老小区，低楼层房源更好出租，高楼层房源比较难出租，高楼层空置率要比低楼层高一些。
同一小区同一户型租金也有差异，比如低楼层和高楼层；带家具家电房源比不带的；装修更新房源比老装修的；这些个体差异也很明显。这个不仅体现在租金甚至二手房报价也有差异，但是这种混合结构的房子，即使重新装修，设计时尚，也改变不了他们老破小的事实，未来隐患很多。
从户型来看，两房更受欢迎，其次是一房。由于两房可合租，租金压力更小，而且二房的公共空间也大；那么和一房租金相比，性价比更高。
如果在人气较高的商圈，周边老小区房子更好出租；500米内有地铁站的房子，更受买房人欢迎。
从客群来看，老旧小区主要是收入较低的社会底层工作者和刚毕业在福州工作的青年人，也有一些创业者。
总的来说，这些占据了地利的老旧楼，虽然目前还能在租房市场活跃，但是改变不了其在二手房流通上的老态。所以，能卖还是要找接盘侠，置换出来的钱，才能算落袋为安，远比租金划算。