同志们，一转眼，下个周五就要过年了！
现在过年花样多，不少人出去旅行过年，去海外边看美景边过年，有的顺道还搞个海外投资。
我今年就在北京过，所以提前回了趟老家。我的老家你可能没去过甚至都不知道在地图上哪个位置，但你八成听过名字——乳山。这个城市和“海景房”三个字几乎是绑定的。
乳山、海景房，和我的老乡们，让我很早就认识到这个世界是一幅充满魔幻主义的画。而最近流行的海外投资，又给这个魔幻性的画面上泼了一桶油漆。
1、
十年前组团看房，旅游大巴拉一车一车看房人去乳山选购海景房。当时的房价大概是3500一平。
现在十年过去了，二手海景房现在的出手价格大概是4000一平，还很难卖掉。
要知道，这可是中国房价坐地吸土，哦不，坐地吸金的十年啊。
今年流行去鹤岗买房，因为鹤岗荣获城市房价倒数第一。但是我跟你说，乳山也有不少二手房每平米不到2000块，一律海景房哦。
中国人对海景房的失败投资，绝对是我的老乡们营销战术的教科书级别案例。
这个事情的起源，是海子老师的那首诗：
“我有一所房子，面朝大海，春暖花开。”
听听这意境，阳光，海滩，花开，仿佛已经有温润的海风扑面而来。
太美的诗给了人不切实际的错觉，当然也给了中介们灵感。现在的中介们也非等闲之辈，你听听这广告词：
“只有闭上眼，才看不见海”、还有，“一半是海洋，一半是天堂”。
啧啧，你品，你仔细品。是不是有内味了？
想象中的海景房
广告词只是第一步，中介们通过铺天盖地的广告宣传，吸引力很多投资者，尤其是老年人。周末大巴车全给拉到乳山，跟老人说，不买没关系，就当周末去海边旅游了。
整个过程循序渐进，像极了男生跟女生说，我就抱抱不乱动。
去了住五星级酒店，连吃带睡的，然后带看高大上的样板间，看着美景，听着未来房价上涨的钱景，销售一口一个大爷大妈叫着，弄到最后不掏钱交个定金都不好意思了。
这个过程里有一个关键点是确保完全隔离，绝对不能让看房人接触到其他人。因为买的都是新房，价格八千一万，不打折。而二手房只有三四千，还卖不掉。
永远别低估了*子骗***脑洗**手法的专业程度，和自己的冲动程度。很多人买个几块钱的菜会挑半天，买个几十万的房却特痛快。
这个世界的魔幻之处在于，中介跟你谈情怀，你还真信了。
2、
那很多海景房为啥价格就是不涨呢？
很简单，因为供给不稀缺，需求不坚挺。
很多人生活在内地所以感觉好像海景很稀缺。也确实，尽管中国海岸线全长1.8万公里，但人均算下来还不足2厘米，看起来很稀缺。
但是我要告诉你的是，稀缺的不是海景房，而是优质城市、基础设施完善的海景房。
很多三四线城市拥有漫长的海岸线，这种海景房一盖一大片，毫无稀缺可言。
海岸线全长1.8万公里
而若想拥有绝佳的视野和美景，项目就得搞在人烟稀少的地方，因此周边配套通常都会跟不上，无论是交通、医疗、生活设施等都差一大截。一到晚上稀稀拉拉亮起两三盏灯火，人称鬼城。
甚至有的冬天还没暖气，面朝大海，寒风嗖嗖，还带湿气的那种。
我们再看看需求。海景真的是刚需吗？
有个故事你应该听说过，现在在海南买房的人里，东北人最多，海南也因此被称为东北的第四个省。
为啥东北银都跑海南去？因为冬天确实是太特娘的冷了啊，全年有1/3的时间不适合户外活动。
什么叫刚需？这才是刚需，不是因为海景，而是因为舒适。
舒适是刚需，海景和情怀只是加分项。
3、
经过十年的市场教育，现在国内的新中产阶级对这种不靠谱的房产投资已经比较警惕了。
但是你在进化，中介们也没闲着。
对于勤奋的中介们来说，只要思想不滑坡，割韭菜的方法总比困难多。他们玩完了国内的海景房投资之后，又祭出了崭新的魔幻主义镰刀——海外房产投资。
他们先是编出了很多迷幻小软文，比如下面这个：
让人不得不佩服的是，短短一百来字，看起来讲资产配置很对，仔细一看，全错。
- 执行董事后面加个英文全称是为了显得更专业吗？那应该这么写，一位朋友（Friend）的老公（Husband）的同学（Classmate），最好还加上他七舅姥爷（Seven uncle）
- 海外资产为啥就美元计价了？去日本去越南去欧洲买房，跟美元有毛关系？他们的汇率就不波动了？外国人买中国的房子也算是海外资产呢。
- 通胀、贬值、黄金价格的数据，稍微有点搜索能力的都能知道是拍脑袋拍出来的。
要说中介也不容易，一边编故事，一边还得套上马科维茨老爷子的资产配置理论，确实太难了。
再看这张，讲一个母亲自学成才，去迪拜买房的故事，也很有意思。
根据2019年12月的最新房价数据，迪拜目前房价已经下跌至每平方英尺895迪拉姆的7年来最低点，大概不到2万/平米。
不知道这位母亲最近过得好不好，反正中介们又开始写另一位母亲，看到迪拜房价现在是低点，果断进去抄底的故事。
另一位大家的熟人，奶茶妹妹，2019年初亏本抛售澳洲豪宅。房子买的时候1620万澳元，外加100万澳元印花税。卖的时候奶茶叫价1800万，结果降价450万澳元，以1350万澳元成交。
账面损失达到270万澳元，折合1300万人民币，这还没算各项税费。
不知道中介们又该怎么写这位母亲的故事，我很好奇。卖了澳洲房产全仓杀入东南亚？
4、
其实现在最流行的不是去美国去澳洲买房，而是去东南亚。因为根据经济时差，现在的东南亚很有可能会复制中国之前的房价走势！
“今年去东南亚买房，相当于十年前投资了北京。”
糟了，是心动的感觉。说得好有道理。
来看一个国内和泰国买房的对比：
一对比是不是更心动了？
不仅如此，很多中介会提供一个“超值服务”，就是你买了房子，他负责帮你出租，每个月固定给你房价1%的租金。这不就相当于至少年化12%的收益吗？
并且房价还会上涨，你如果怕房价下跌，他还会在20年后按房屋原价回购。
租金回报加上买房*款贷**的杠杆，收益超过20%是妥妥的，再加上房子涨价的收益，年化30%不是梦。
但是且慢。投资最重要的一个原则就是，不懂不投。东南亚、泰国的房产市场，你真的了解吗？
扶稳坐好，我们开始。
不论海景房，还是海外房产，都要纳入房产增值的框架中。长期稳定向上的经济增长是房价能够上涨的一个非常重要的基本点。
我们所有的土地都是国有的，土地财政是政府推动经济成长的核心发动机之一，而东南亚这些国家是没有土地财政这一说法的，房地产行业对于他们经济的拉动作用是远远比不上我们的，房地产行业在这些国家，就只是个建筑行业而已。
绝对不像我们的房地产行业，有着更重要的投资和金融意义。
近10年东南亚的发展，很大程度上是中国增长的溢出效应，而不是内生性的增长。投资机会是有的，但并不比国内有明显优势。不是每个国家都能像中国一样长期稳定发展。
何况，你碰到的很有可能不是正儿八经的中介。我们来看看中介兄弟们又研究出了什么歪门邪道。
正经的中介，他们只是希望你去买房，他们好赚中介费。这样的中介只是隐瞒了部分信息没告诉你，比如，目前曼谷新楼的物业管理费，一平方十几块钱人民币，60 平方的公寓，一年下来物业费近万元。而且一旦物业公司出了问题或者倒闭，这间公寓就很可能会成为「烂尾服务房」。
算上这些费用，收益率能有 5% 就算是中奖了，还不如买个理财产品，流动性还更高。
而不太正经的中介，30万的房子60万卖你，每年返给你的所谓【租金】，就是你多出的那份钱而已。当然这还算是良心中介了。
更不正经的中介，整个项目都是编出来的，收完钱就人间蒸发了，什么交房什么租金什么回购？对不起，你跑来东南亚告我吧，能找得到我算你赢。
真当国外的法律很健全？为啥网络*场赌**诈骗团伙都把服务器设在东南亚？
另外，东南亚这些国家基本都是土地私有制，不允许外国人购买土地，外国人要买只能买高层公寓，而且还不能购买永久产权的公寓。一栋楼一半要卖给本地人，这就导致本地人的买房价格远低于外国投资者。
最重要的一点，这些国家的本地人根本没有投资房产的习惯，而且绝大多数也没有这个实力。
他们买房才是真正的贯彻了咱们的口号——房住不炒。这意味着什么呢？
意味着，能接你盘的都是中国的老乡。这就很有意思了。
- 承诺好了的包租，给不了你钱的是没租出去，或者直接被中介吞了。
- 能给你钱的可能是真的租了，可能是你多交的钱，也可能是后面新的买房人的钱。
- 要卖房子也指着后面的中国老乡接盘。
一个庞氏*局骗**加传销的雏形就这么出来了。在海外，最该提防的绝对是同胞。
5、
你可能觉得我说的都太阴暗了，总还是有正规投资渠道的。
是的，确实有，还不少。但是作为职业投资人，我跟你说说正儿八经的海外投资，需要考虑的一部分维度。影响房地产回报的风险因子包括：
- 经济增长：对于区域经济增长的敞口；
- 通货膨胀：对于区域价格水平的敞口；
- 收入：对于现金收益（通常是租金收入）的依赖度；
- 利率: 对于基础利率的敏感度；
- 开发风险:对于个体项目开发成功与否的风险；
- 再融资/杠杆: 因使用杠杆对再融资能力及成本的考量；
- 政治风险：国家风险、地缘政治因素对房地产的影响；
- 流动性：能够如期变现的能力；
- 监管：项目对于监管、政策支持的依赖度。
如果你需要投资移民、留学买房的刚需，那买就是了。这是消费不是投资。
如果你对我上面说的风险因子完全了解，有完善的投资逻辑和可靠信息来源渠道，并且资产很多需要资产配置，那海外投资未尝不可。
但更多的情况是，你天天买彩票不中奖，年年炒股年年亏，唯一的成功投资经验是买了套自住房，结果赶上好时候升值了。
这个时候，如果有一个年化收益30%的海外买房赚钱机会就摆在眼前，还有素不相识的人哭着喊着跟你强烈推荐
我觉得你都该认真照一下镜子，看看是不是他失散多年的亲人。