最近微信朋友圈看到地产同行的营销宣传，似乎房地产市场又热了起来，但是我感觉只是去年观望的部分需求在释放，看了下2.1-2.17商品住宅的备案量71.7万方，很快会超过1月份74.8万方的量，但是距离15-19年的月均水平线175万方还差得远，仅仅是在向12-14年的月均水平115万方回归，既使按势头会超过这个基准线，但也并不奇怪。
从去年开始武汉房地产市场步入了新的调控周期，到年底住宅的成交量是1093万方，销量回到了武汉09-11年的年均水平。处在这个市场当中的政府，开发商，客户都在博弈。
武汉22年土地交易成交规划建面不到2000万方，成交金额934亿同比下滑51%，大部分是政府平台公司托底，政府卖土地的收入下滑严重。
今年刚过完年1月31日武汉新城重大工程启动暨一季度全省重大项目集中开工，武汉新城正式启动建设，2月7日武汉新城规划发布，政府表现出了大干的气势，可能是财政紧张了。
去年大部分开发商都在以价换量求回款，渡过周转难关。
新城在吴家山板块的桃李郡项目去年最低时曾8500元每平还送车位，去年此项目走量12万方占到了吴家山板块的12%，单盘销量还不错。年后已经收回了大概1000元每平的优惠，现在的价格是10000元每平左右，今年才开始营销的压力没那么大，收回优惠试试看。万达在阳逻的两个项目，每平米降价2000-3000元，最终成交量还可以加起来有16.7万方，这是比较有代表性的项目，最终的效果其实蛮不错的，因为在市场没下滑的时候光谷东的年均单盘水平也只有8万方左右。
去年由于市场的下滑，再加上反复的疫情，走进售楼部的客户一直不多，大多有需求的客户都呈观望的趋势，到年底二环外降低首付，房交会的1万元家电家具数字消费券或购房*款贷**贴息数字消费券和提供住宅专项维修资金奖补（首套房全额补贴、二套房及以上50%补贴）确实刺激了一部分观望的客户，让确实有需求观望的客户进场，今年初政府又放松了内环的购房资质标准，实质上的放松购限让售楼部的客户最近也开始多了起来。
接下来今年的市场会怎么走？会回到以前那种局面吗？我想参考下全国和武汉房地产发展历程，从里面找出些规律，大家了解后会有自己的一个预判。
回顾房地产的发展历程，有两个口号大家现在可能还记得，“四万亿”和“棚改货币化”，这是中国房地产市场发展过程中的两个节点，越过节点销量增速反弹，房价飞涨。
从上面的调控演化路径可以看出，房地产发展基本都是在市场低迷的情况下，调控政策刺激，通过宽松的货币政策导向，将购买力流通到消费者手中，匹配相应的*款贷**，利率优惠政策，然后客户入场，销量增速从谷底反弹，房价飞涨，老百姓怨声载道，又出政策收紧，收紧货币政策，配合限购，购贷，加息不同程度的组合拳，商品房销量增速下降，当下降到影响经济行情时又放松控调政策，下一轮周期周而复始。
08年后大致是这几阶段：
①2009—2011年:从08年底的国十条，四万亿开始，销量增速从波谷反弹到波峰，然后10年的一系列收紧政策开始，9月最严限购出台，政策的收紧让销量增速一直降到11年底。
②2012—2014年:从12年初货币政策，差异化信贷，首套房政策开始，在此期间城市化进入转折点，人口流向分化，开始集中向大城市和特大城市流入。13年国五条20%差额个税出台一直收紧到14年中，由于当时开发商的库存大，既使14年中全面取消限购，配合*款贷**政策，商品房销售面积增速仍然下降，直到年底。
③2015—2019年：15年后多次降准降息，降首付，12月棚改货币化，房价飞涨，16年930出台，五限，限购限贷限售限价限签拉开序幕，一系列政策一直收紧到19年底。
④2020---2021：20年初疫情，重启宽松货币政策，三次降准和经营贷，一二城市有一波小行情，8月后三道红线，两道红线，两集中收紧到21年底。
在这几个阶段中有三波房价飞涨的行情，分别是09年四万亿，15年棚改货币化，20年经营贷。
武汉的发展基本在2008年后，当年整个城市的产业配套不够齐全，现在还记得当年武昌，汉口，汉阳每个区可以逛的商场就那么一两个，大学生毕业了留在武汉工作的不多。随着城镇化进程的推动，大量年青人进城，武汉的房产市场也是在那个时候起步，12年后随着城镇化向都市化转变，人口进城开始分化，大量年青人口开始向大型城市和特大型城市涌入，武汉也承接了部分人口，人口的涌入带来了需求，武汉的楼市逐步进入新阶段。
武汉人对于买房的关注基本在15年后，当年08年四万亿最开始的影响主要是在北上广深一线城市，一线城市房价的上涨才会带动二线的轮动，在那个阶段，09-11年武汉楼市基本是自住需求，年均1001万方的量。
随着都市化的进程加速，全国型开发商开始进入武汉拿地，人口涌入带来大量需求支撑，外加一二线城市房价秩序的轮动，武汉的交易量上了一个台阶，12-14年武汉住宅销量到了年均1382万方的水平。
对于城镇化带来的购房需求，有一个指标可以很好的表征，在校小学生数，数据易于获取，质量可靠，与城市房地产市场的需求联系紧密。中国在校小学生数增速从1998年到2010年一直处于负数，2011年后才恢复正增长，这一正增长情况也许会持续到2025年前后。武汉在校小学生大约也是在12年后跨过正增长点。
全国一二线城市房价的分化是从2013年开始的，13年前一二线城市的涨幅接近，13年后一二线城市开始分化，一线城市始终高歌猛进，二线的快速上涨要到15年后。
09—11年全国范围内房价普遍猛烈上涨，房屋新开工和房地产开发投资大幅高于长期合理水平，房地产企业存货高，同时伴随着企业销售利润率和净资产收益率的提升。房地产市场体现出明显的泡沫化特征。最终当价格和销售趋势逆转时，新增房屋供应无法消化，10-14年开发商的库存快速累积。14年底推出了棚改货币化，武汉楼市进入新纪元。
从武汉在校小学生增速上可以明显看出15-19年的增速明显高于12-14年阶段，这阶段人口流入进入快速阶段，释放的购房需求肯定明显多于12-14年阶段。另外棚改货币化这一一次性事件同时也释放了大量的需求冲入楼市，武汉房价飞涨，也将武汉商品住宅的年均水平冲到了2099万方，达到了一个新高度。简单估算下，棚改货币化这股力量从15年开始，慢慢到19年结束，这股一次性事件给武汉楼市释放了多少购买力？棚改期间比上个阶段年均多了717万方的量，大约7万套；假设新增小学生数等于人口流入的刚需购买力数，则棚改期间人口进城比上个阶段年均多2.5万套，所以棚改化货币化这股力量给武汉楼市每年约释放了4.5万套的量，持续了5年。
20年后由于疫情的因素，宽松的货币政策将经营贷释放到了楼市，释放了一部分投资需求，由一线城市传导到二线，北上广深猛涨一波，虽然下半年出了三道红线，二道红线，但是这波行情到21年上半年才轮动到武汉，21年上半年武汉住宅成交量破1000万。
21年10月房地产行业的流动性危机爆发，恒大首先引爆，逐步传导到行业。从此武汉住宅销售一路下跌到现在，尽管22年政府不断的在出调控政策，但都是试探性的，没有核心政策工具不起什么作用，叠加疫情的影响，住宅成交量没什么波动，一路到了今天这个局面。
当前阶段的节点与09年初，12年初，14年底有些类似都处于转折点，不同的是这次商品房增速下滑的程度比之前还要更低，但是没有出现什么全国性实质性的政策工具，08年底的四万亿，12年初的货币政策，差异化信贷，对首贷的支持，14年中的全面取消限购，降低首套房的认定标准，降息，降首付等等，都是全国性的政策，从中央到地方的贯彻。然而去年一整年基本都是地方政府在探，出了些不痛不痒的政策，主要是房住不炒一直压着，地方政府也很无奈，南京去年出了放松政策然后立刻收回，武汉出的放松政策也一直遮遮掩掩，问售楼部销售人员说政策在执行，问官方说没这回事。
武汉去年底二环外降低了首付，今年初又放松了内环购房资质的标准都是在努力。地方政府，开发商，都希望房地产市场的红火，这样政府卖的地才不致于让自己人托底，楼市交易量上去了，开发商资金回流才能稳住公司的运营，买房的客户希望房价更低，想再看看，市场中几方一直在博弈。无论怎博弈，武汉市场今年及未来几年的走向我猜是这样的趋势，量的极小值基本已筑底，量的平衡点就是回到12-14年的量级1300-1400万方，因为15年棚改货币化释放的这股一次性力量在19年基本已殆尽，20年由于宽松货币政策释放了一部分经营贷的力量维持了武汉的量，接下来几年会回到棚改前的量级。今年没有疫情的话，底部就会向平衡点回归。