【案情简介】
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罗某、唐某二人共同与永州某公司于2018年2月18日签订《商品房买卖合同》，二人按合同约定支付了购房款。合同二十二条约定“甲方应当在2020年12月31日，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因甲方的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付的0.01%向乙方支付违约金。乙方不退房的，合同继续履行，自甲方应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得权属证明之日起30日内向乙方支付。”现永州某公司未能在约定日取得权属证明。罗某、唐某向法院提起诉讼，请求法院判定被告永州某公司支付逾期*证办**违约金9134.84元。
永州某公司委托我所律师代理其应诉。法院判决，驳回罗某、唐某的诉讼请求。
【代理意见】
律师作为永州某公司的代理人认为，本案系商品房买卖合同纠纷，主要争议焦点为逾期*证办**是否承担违约责任，以及如何担责。我们认为：
一、逾期未办理产权证，被告没有任何责任
2020年12月4日，设计测绘院出具了测绘报告书。表明原告所购楼栋已具备*证办**条件。现该楼栋不予办理产权证，是由于配套安置房问题引起的。但该项目从立项批文至预售许可均未要求配建保障安置房。这表明该楼栋不能*证办**，被告没有任何责任。
二、被告不应承担不能*证办**的违约责任
原告与被告签订的《房屋买卖合同》第二十二条之一的规定“甲方应当在2020年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因甲方的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：乙方不退房的，合同继续履行，自甲方应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属之日止，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得权属证明之日起30日内向乙方支付”。
由于该楼栋不能办理产权证，是地方政府实施安置房配套政策问题引起的，不是被告的责任。因此，被告不应承担该条款之责任。
【判决结果】
驳回罗某、唐某的诉讼请求。案件受理费由罗某、唐某承担。
【案例评析】
合同约定如因甲方的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：乙方不退房的，合同继续履行，自甲方应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属之日止，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得权属证明之日起30日内向乙方支付”。现已查明，逾期*证办**是政府部门执行政策引起，责任不在被告。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证明书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任......现查明逾期*证办**不是被告的原因，被告不应担责。
【结语和建议】
本案涉及的问题较普遍。商品房买卖过程中，逾期交房、*证办**是较常见的问题，关乎普通老百姓的切身利益。如何规范开发商的行为，加强双方的合同意识，显得非常重要。
一、加强监管
在提供格式合同时，最好要进行法律审查。规范合同用语，避免产生歧意。
二、加强普法，提高公民风险意识
在签订大额合同时，如果自己有不明白的，最好请教专业人士。
相关法律知识：
《民法典》(2022.1.1)关于婚前买房的相关规定：
婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照《民法典》(2021.1.1)第六百五十八条的规定处理。
婚前由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行*款贷**，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的*款贷**为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《民法典》(2021.1.1)第一千零八十七条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
《民法典》(2021.1.1)关于婚前买房归属的三种情况：
一种情况是房屋为购房人婚前个人财产，不因结婚而自动转化为夫妻共同财产。即，一方婚前按揭购买商品房，并办理了产权证，婚后夫妻双方共同偿还房贷，这种情形比较普遍。即使夫妻共同还贷，也不能共同取得房屋的所有权。当婚姻关系不再存续时，另一方拥有的权利仅是已付购房款的原价及利息的返还，而不能对婚前按揭房屋升值产生的孳息(升值部分)主张其他请求。
另一种情况是购房人依据商品房买卖合同约定支付了首付款，并办理了银行按揭手续，但没有及时办理房屋产权证，直至结婚后才办理房屋产权证。在这种情况下，办理房屋所有权证时房屋产权登记部门会要求出具夫妻约定书，并按约定办理产权证，能有效地避免房屋产权纠纷，保障当事人的合法权益，维护家庭稳定。
还有一种情况是婚前购买房产，没有*款贷**，也办理了产权证。这种情况是否要变更产权证，追加共有人，属于家庭内部事务，应慎重处理。