今年由于疫情的影响，北京的小阳春推迟到五月份，当时基本上每天都会有人咨询关于买二套房产有什么办法可以解决首付高，*款贷**少*款贷**利率高，税高的问题。那么第四季度来到了，又有好多客户过来咨询了，那么A姨今天准备写这篇文章讲一讲买二套房产的那些骚操作！
首先，怎么认定自己买房子是属于二套呢？1、父母名下有住房，以未成年子女的名义购房；2、未成年时名下有房，成年后再*款贷**购房；3、个人名下有全款购置房产，再*款贷**购房；4、个人名下有*款贷**购买的房产，结清房贷出售后再购房；5、首次购房使用商业*款贷**，再次购房使用公积金*款贷**；6、婚前一方曾有*款贷**购房记录，婚后以另一方名义*款贷**购房，两人不再同一户口本；7、婚后两人共同*款贷**购房，离婚后一方再*款贷**购房。
然后咱们再看看北京购买二套房产的首付比例是多少呢？居民家庭名下在本市拥有一套住宅并没有出售，以及在本市无住房但征信上有商业住房*款贷**记录或公积金住房*款贷**记录的，购买普通自住宅的首付比例不低于60%，非普通住宅首付比例不低于80%，暂停发放超过25年的个人住房*款贷**。
接着，二套房按揭*款贷**（商贷）利率是多少呢？目前LPR+105BP（4.65+1.05=5.7），不过也有部分商业银行对于优质客户有一定的优惠。
比如，我外地有房并且有房贷，现在需要购买一套东三环的一套58平的住宅，成交价400万，原值100万，满五唯一普通住宅，那么我需要准备不低于240万的首付，加上需要交的税费：契税3%，12万；满2免征增值税；满五唯一免征个税；中介费以绿中介为例2.7%，10800，那么买这套房我需要准备260-270万。（此例可还是满五唯一的普通住宅）比如二套按揭*款贷**130万，利率按照目前5.7计算，25年每月月供8139.15。如果我手里没有那么多的资金，但是我又很想买房那怎么办呢？
第一种：LH。这种方法比较适合已婚人士，只有其中一方有房贷记录，并且没有房贷记录的一方有购房资质，夫妻双方感情良好信任彼此。有购房想法的时候就去领个了LH证，满一年以后没有房贷记录的一方来购买房产，首套资质出来了。
第二种：卖房。这种方式呢适合本地有首套住房，没有房贷记录，置换房产。卖掉现有住房，比如现有住房卖掉回款300万，买二套首付需要400万，差100多个*弹子**，可以选择利用信用*款贷**来填补空缺，但是时间一定要做好规避，按揭*款贷**放款之前征信上基本上是不能增加负债的，所以一定要咨询专业人士把时间把握好。
信用*款贷**主要是利用自己的社保公积金来申请，因为利息比其他信用类*款贷**低的多。3-5年等额本息，月息0.27-0.5%，额度30万居多，大部分以信用卡形式上征信，负债显示的比较少。另外1-3年先息后本，年息4.5-6.49%，额度30-50万，随借随还每月只还利息，还款压力小。一般我比较喜欢给客户推荐两种还款方式的产品结合起来做，这样没有还款压力也不大，到期归本的压力也不大。不过还是要根据对方的具体情况来调整方案。
第三种：首套做抵押变现。首套房产是干净房本*抵押无**的情况下可以直接做一抵，若有按揭*款贷**且有余值可以做二次抵押。
全款房做抵押，年息3.5-3.6-3.8-3.95%，1-10年期先息后本；年息3.85-4.35-5.1%，10-20-30年等额本息。
产品1：年息3.5%-3.6%，可做全北京房产，10年期无还本续贷，要求名下在北京有在经营公司，新加股东需要满三个月，流水覆盖负债2倍，四大远郊门头沟房产不做。
产品2：年息3.6%-3.8%，授信30年，单笔5年，还款方式多样，五年按二十年等额本息还款；五年前三年每年归3%本金，第四年归41%本金第五年归剩余50%本金；等，可做全北京主城区房产。房龄要求40年以内。可新加股东。
产品3：年息3.85%、4.35%，授信十年，无还本续贷；三年期先息后本中途不归本。要求公司成立半年以上，可新加股东。不要流水不看负债，不需要三方，上企业征信。
产品4：年息3.85%、4.25%，十年期按三十年等额本息还款，可新加股东，可做全北京房产，房龄不超40年，流水宽松，月供压力小。
产品5：年息4.35%，20年等额本息还款中途不需要归还本金，可接受新加股东，流水覆盖月供2倍。可先预审批再加股东。
按揭房二次抵押，年息3.6%-3.8%-3.85%-4.25%-4.9%
产品1：按揭还款半年（一抵本行按揭），或者一年半（一抵他行按揭），年利率3.85%-4.25%-4.9%，具体利息根据评级而定，评级高可30年等额本息还款，可新加股东，流水要求比较低。
产品2：一抵还款满12个月，一抵本行可贷评估值7成减去一抵余值，一抵他行可贷评估值6成减去一抵余值。年利率3.6-3.8%，20年等额本息，5年归本或者五年，前三年每年归3%本金，第四年归41%，第五年归50%
二抵产品还有其他两家银行产品，但是综合来看个人比较推荐产品1.
第四种：全款购房再抵押。有的人就要说了我要是有钱全款买房我干嘛还*款贷**呀，肯定是没钱全款买下来呀，不要慌，咱们买化妆品买奢侈品可以找海外代购，买房那也有代购，不过买房的代购呢就是直接把钱借给你去买，等银行的抵押*款贷**批款之后再还给代购方即可。那么全款买房的好处有什么呢？首先，可以用全款购房的理由来跟业主谈价，一套500万的房子应该谈下来10-15万不成问题吧，另外网签价做低可以省税费，抵押贷利率比二套按揭利率低，300万*款贷**20年下来差不多省出来二线城市一套房。把不能买变成能买，把房子品质再提高一档。香！
抵押*款贷**究竟是何等神仙产品呢？（主要针对新房本）
产品1：额度1000万，年利率4.35%，还款方式：20年等额本息中途不归本。可新加股东或者新房本，要求流水覆盖月供即可。
产品2：额度1000万，年利率4.35%，还款方式：20年等额本息第十年归本，房本和公司不在同一个月且相隔30天即可，流水覆盖月供2倍。
产品3：额度1000万，借款人年龄➕*款贷**年限不超80，也就是说65岁还可以再贷15年，接受新加股东和新房本（双新），500万以下不要求流水，主要看资产负债比。年利率5.1%，还款方式：20年等额本息中途不需要归还本金。
那么咱们用全款购房再抵押的方式跟正常操作来对比一下，你自己就能算明白这笔账了。第一省税费，第二省利息，第三还能跟业主谈价格。
我是A姨，虽然不能帮你挣几十万但是可以帮你省几十万。