我们来希腊定居三年半了，为华人提供希腊购房移民服务也有三年的时间了。在这个三年多的时间里，我们在希腊看过的房子不少于500套；与此同时，我们花了很多时间去深入研究希腊房地产市场、深入了解希腊社会和人文，这有助于我们为客户提供更专业的意见和建议，帮助他们在希腊买到更称心如意的房子。
今天，我想用这一篇文章，回答一个问题：
华人在希腊买房子的核心逻辑，是什么？
这个问题我思考了很久，没有找到准确、简洁的表达方式。今天早晨，我忽然想清楚了——在希腊买房子的核心逻辑是“稀缺”。
希腊的房地产市场，特别是二手房市场，是一个买方市场——买房的少、卖房的多。整体而言，希腊房地产市场是供大于求的。所谓“稀缺”，就是在一段相当长的时间内（5-10年），市场需求量大、供应量小的房子——市场需求，既包含自住、也包括出租。
在希腊雅典，什么样的房子属于“稀缺”的房子呢？我觉得可以从地段、房龄、面积和房子类型四个方面谈起。
先说地段。在希腊雅典，哪些区域是好区域，哪些地段是好地段，希腊本地人是有共识的。当然，希腊本地人对于某个地段的判断和评价，主要是基于历史和传统做出的，对于未来发展的考虑并不多。综合来看，6分及6分以上的区域，都可以称之为希腊雅典的好区域。
再说房龄。在希腊，建于2000年之后的房子，比例不到20%；建于1980年之前的房子，比例超过了50%。基于建筑质量、后续维护成本、未来出售等因素考虑，我认为建于2000年之后的房子是“稀缺”的。
接着说面积。在希腊，面积超过150㎡的房子，比例不到5%；面积在120-149㎡之间的房子，比例仅为8.41%。如果我们把面积超过120平米的房子称之为“大房子”的话，希腊“大房子”的比例仅为13.35%。在希腊，面积低于40平米的房子，比例仅为7.11%；面积在40-49㎡之间的房子，比例仅为6.91%。如果我们把希腊小于50平米的房子称之为“小房子”的话，希腊“小房子”的比例仅为14.02%。所以，在希腊，“大房子”和“小房子”，都是稀缺的。如果买来用于自住，“大房子”是稀缺的；如果买来用于出租，“小房子”是稀缺的。
最后说房子类型。在希腊，房子可以分为公寓和别墅两大类。公寓，按照住户（独立产权）的数量，可以细分成四个小类：
1、住户不超过3户的小型公寓楼；
2、住户数量在4-9户的中型公寓楼；
3、住户数量在10-20户的大型公寓楼；
4、住户超过20户的特大型公寓楼。
别墅，可以细分成两个小类：
1、独栋别墅；
2、联排别墅。
在希腊雅典，特别是在雅典市区，大型公寓楼和特大型公寓楼比比皆是，小型公寓楼和别墅才是稀缺的。和联排别墅相比，独栋别墅才是稀缺的。
我把上述四个因素（地段、房龄、面积和房子类型）整理在一起，就形成了这张关于希腊“稀缺”房子的脑图：
霍庆川
2022年9月5日于希腊雅典松涛湾