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提问：雕叔你好！2号桥附近2005年房子读天涯石昭忠祠分校，2018年房价就是2万，可能由于房龄和物管的原因现在还是2万一平，卓锦万黛是2017年全款买的期房，当时要求只能全款。很便宜7000一平，但要限售2024年才可以卖。现在主要还是觉得该把2号桥附近这个房子处理了，生活还是便利但增值太慢了拖后腿了，不知道应不应该置换?以后年龄大了就再也不想折腾了。如果确实需要置换，是不是现在卖，然后等指导价出来再买?估计现在*款贷**慢很难半年之内拿到款去买，该怎么踩好这个时间点?谢谢！

回答：昭忠祠分校的教育一般，这也是为啥价格起不来的核心原因，可以卖掉。现在卖2号桥，指导价出来后2-3个月及更长一点的时间，比如2-5个月再买二手房。至于新房，随时都可以，主要看缘分了。

提问：雕叔你好 ，成都看了一个盘，这是第一个交资料要选房的楼盘，推出很多栋还分一二单元，第一次开盘选房，根本没头绪，麻烦给个参考呗，谢谢。

回答：开盘时，购房者的大部分时间都是在等，真正的用在选房看房的时间其实很短，应该熟悉开盘的流程，做到心中有数，买不到心仪的房屋也不要着急。切不可作出一时冲动而下定的举动。房源销控表上不可能显示所有的数据，有的单价，优惠前总价没有显示，建议看好提前算出单价，如果单价超出你的预期，那建议你最好不要下单。要提前确定哪几栋楼、哪些户型涉及到开盘，根据自身的需求和对于开盘的基本信息的了解做好几套预购方案，毕竟房源有限。开盘之前楼盘一般当天才会放出价格，但是购房者要提前根据销售人员给出的模糊范围，确定心理价位，确定自己的承受底线，如果开盘当天的价格超过了可以承受的范围，就放弃。

提问：坐标深圳，在南山有两套房，一套红本在手(西丽片区，市值700)，另一套公积金*款贷**还剩十多万（南山海岸城，南二外学区房，市值1500），到明年10月份结清。去年利用深圳杠杆全款在老家无锡锡东新城170万入手一套，现已拿房给二房东出租。考虑到明年10月家庭杠杆率较低，准备再利用杠杆在锡东新城再入手一套，总价在200左右。考虑新城有天一学区房，政府投入也大，新建天一文景分校，实验小学等，请问我这个家庭情况，下一步该如何利用杠杆投资，目标是要稳定，保值，增值。谢谢

回答：关于如何看待杠杆，我只能说杠杆是个好东西，关键看如何用！用在确定性大的叫投资，确定性小的叫赌。如果用在收益稳定的优质城市房产上，可以让你快速致富。如果用在不确定的gu票或qi货上，可以让你快速返贫。归根结底，是概率问题，根据风险自己评估，决定要不要用，用多少。如果确定性不大，尽量少用或者不用，否则很可能会损失惨重；如果十拿九稳，就往死里用，很可能会赚的盆满钵满！面对复杂的世界，我们要在不确定性中寻找确定性，只做确定性的事情，可能输了时间，但是一定能赢了结果。根据你的情况来看，你的资产其实不错，深圳南山区位长期看好，而且房子剩余*款贷**不多，房子市值很高，所以合理运用杠杆并控制杠杆率，其实很好实现资产裂变，并且风险不大。但是我不建议你跑无锡去不停建仓，意义不大，完全都是小仓位，对你资产不会带来更大质的飞跃，我建议你继续在深圳加仓，试试打新，或者上海。深圳投资价值高的楼盘详见知识星球内部。

提问：雕叔你好！华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。

提问：雕叔你好，新人首问，坐标成都，目前在高新西认购了一套100平的房子，首付50万元，首套首贷，家庭收入不高，在十万左右，想问下1：是买新房还是周边二手房，投资为主，自住可能性较小。2：父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以继续入股，出租的那套是学区房暂时不能卖，我是卖哪套比较好，准备卖了房子减轻*款贷**压力和孩子开销。

回答：你好！如果你买房的目的是投资为主，我建议买二手房，即买即租，避免新房2年空置期，也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。如果是想自住，就可以考虑买新房，毕竟居住体验性更好。在去年，对于刚需跟投资，到底买新房还是二手房？若是换成去年，我会说，尽量摇号剪刀差大的新房，可是今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会斩钉截铁地告诉你，买二手！对于刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的最佳阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手的最好机会。等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没买到，二手又涨了一轮了。对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的收益的，只要挑得好，不会比这几个万人摇差，更何况，今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。2.父母三套房只能卖那套入股的安置房，其余2套，一个父母需要刚需自住动不了，另一个有学区你暂时卖不了，所以把剩余那套卖了，减轻压力。

提问：雕叔你好！成都房价5年内能再翻倍吗?

回答：成都1600多万人，每年还有20-30万人口流进，这些人也是有购房需求的。他们的部分人会成为新房上升的带动者，现在成都有近900万人是处于租房状态，可以想想这些人潜在购房者自然是有需求的。成都房价之所以涨这么多，主要原因是成都现在影响力在不断增强，补涨前几年地震落下的涨幅，现成都对标一线城市里面，房价还不算太高，有那么一点上涨的空间。房价涨起来后，虽然成都本地人很多抱怨，但是在外省奋斗的人来看哇塞成都房价居然这么低，在房住不炒的政策任务下成都5年房价翻倍，基本没有可能，当然如果你非要说，摇到某个神盘，价格翻倍了，对不起，不在讨论范围内。现在新盘阴涨的情况下你是不是感觉到新房已经买不起了。在个人看来5年涨个30%-40%是可能的。

提问：雕叔您好!最近看了华润二十四城六期69平的套二，带车位220w,和中粮锦云61平套二,175w，请问作为投资而言，两者值得入手吗?两者比较如何呢?

回答：华润单价3.18万，抛开车位3万，价格属于比较稳定的范畴,中粮单价2.86万，但我们不能单纯地从价格上看待优劣。中粮锦云的地段确实是比不上华润的，更加偏僻。华润剔除车位价值15万，单价大概在2.97万，和中粮相差无几。另外华润的实得面积，居室(卧室)的舒适性，梯户比，都是优于中粮锦云的，因此我觉得华润的这房子倒比较适合入手，价值比中粮锦云大。

提问：雕叔你好！我现在双流华府怡心湖板块有套房在自住，想再买套投资，怕以后房价太贵，上不了车，目前看了华润未来之城和紫光天府芯城，请问哪个楼盘值得买呢?还是可以再等等明年呢?或者老师你有没有更推荐的楼盘呢?预算230万左右的，之前也考虑过绿地公馆一期的房子，好纠结啊，麻烦了感谢！

回答：紫光好像它现在出了一些问题，风险较大。投资来看，普通资格其实很难的，保值可以，但发不了财，你要降低预期才行。未来之城和你所在的怡心湖个人觉得现在买两年内都是站岗，如果还有天府新区的资格，也可以看看万科天府公园城和幸福里。

提问：雕叔你好！投资别墅，洋房或改善型住房前景如何？成都未来别墅会不会成为下一个风口。

回答：别墅的本质是一种奢侈品，其一次投入资金相对较大，装修成本较高的同时，租售比很不理想，当你需要资金周转时，又很难出手，只会逐渐残旧，越来越掉价，豪宅，郊区独栋别墅，洋房本质是一种奢侈品的市场，当你需要资金周转时，装修成本较高的同时，又很难出手，所以并不取决于租售比，人均收入。而是取决于消费的起人群，巨富群体，这些产品完全可以和普通住宅分割成两个市场。这类小众市场边际效应巨大， 稍微增加的需求，可以把价格拉起很多。成都现别墅，常见于两种情况：1.整个产品的价格都保持在一个高大上；2.产品内部存在有15-30%的差价，还有些可能因为结构户型等因素有50%的价差。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，别墅是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动小，金融属性也差，别墅的本质是一种奢侈品，其一次投入资金相对较大，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前成都绝大部分的别墅，关注度高的别墅市场，又都处于郊区，反而进一步放大了泡沫和接盘的风险。未来如果不是自住，放着也是生草长青苔。目前成都只有较少的别墅还是有投资价值的，但是这产品却混杂在一个迷惑性很强的市场里，需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别，这一点和新手又是对立的存在。所以，想要性价比高的别墅，类似于在五星酒店里找人均99的自助餐。

提问：雕叔你好！我们预算在200个，想买个套四。上班在高新。现在考虑华阳老城区的老房子大概一百八十个左右。或者现在也在看天府菁萃里人才房，不知道能不能选的上?您有什么好的建议吗?南湖那边房子看过一部分，大部分有增值税,而且预算过高。

回答：你好，如果预算严格控制在200个左右，且确实是需要套四的房源，然后还需要兼顾通勤的话，天府三街附近及南门的一些老楼盘确实是一个选择项，比如华阳老城区，一大把这样的老房子，比如*疆新**石油花园、华阳滨河花园、利通出水芙蓉等，虽然产品上的确无法和改善的新房、次新房相提并论，但对于主要寻求家人自住和通勤的话，完全没有问题，这也是主要基于你自己的侧重点考虑。有些想要住房条件好，有些看重学区，有些人寻求流通性，也有的人就单纯想兼顾通勤，每个人的想法、侧重点不一样，得到的结果也是大不一样的。天府菁萃里价格是便宜，的确也很不错的一个楼盘，但是目前地铁配套还不完善(5号线有望南延，但是估计要2030年才通车)，周边的教育、商业也几近荒芜，对于家有老人来说，老人的生活便利性，孩子的教育问题，我觉得不是很好的一个选择，更何况如果你不是人才资格的话，也不一定能选到理想的房源。我们的总体建议是，你内心还是要有侧重，我们不能说追求通勤和追求小区环境哪个是对是哪个是错的，往左往右，都没有错。从华阳的选择来看，也不一定非要去南湖，尽量在华阳选择次新一些的楼盘吧，比如蓝岸丽景、欣宇都市港湾、丽都新城三期甚至华府的华银美景这类楼盘的捡漏。如果你们寻求一些房龄新的次新楼盘，那肯定就要牺牲地段，比如天府菁萃里就是这种类型，或者去看看配套成熟度比较高，但是距离三街稍远的一些板块，比如大面(既然你在看双流的天府菁萃里，那么也有龙泉的资格)，看看华润国际社区、保利玫瑰花语、恒大绿洲、首创万卷山和四季映像这类次新楼盘，是比较能兼顾居室户型和综合配套的选择。

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