21 . 承租人违反合同约定但出租人主张的滞纳金计算标准明显过高的，承租人可否请求人民法院调整数额？
滞纳金并不是一个明确的法律术语，但常见于实践中的各种合同中。一般来说，滞纳金是一方不履行或不合格履行义务(尤其是金钱给付义务)时应当向另一方支付的款项。从功能上来说，滞纳金既是一种约束和惩罚机制,也是一种损失补偿机制。
从本质上来说，滞纳金在绝大多数场合属于违约金的范畴。 因而，当事人在租赁合同中约定，承租人逾期交纳费用的应当支付滞纳金，在承租人违反合同约定的情况下，由于该滞纳金性质上为违约金，滞纳金计算标准明显过高的,承租人有权请求法院调整滞纳金数额。
22. 出租方拟将出租房屋改造他用的，是否属于房屋租赁合同约定的“租赁房屋重建或改造”的合同终止的情形？
房屋租赁合同中以租赁房屋重建或改造作为合同终止的条件，系双方的真实意思表示，在不违反法律法规的强制性规定的情形下，合法有效，对双方均有约束力。
在此情形下，重建或改造是指遭遇不可抗力该房屋及其附属设施损坏情况下的重建或改造，或者是遇到政府规划调整而需要重建或改造房屋等不可归责于合同任何一方的客观情形，而非所有的房屋改造计划均在该范围之列。
当事人对合同条文理解不一致时，人民法院裁判时应当紧扣条文文义、参照条文体系、把握合同目的、体现社会习惯以及遵循诚实信用原则进行合理解释，以符合合同条文的应然意思。因此，出租方拟将租赁房屋改造他用，属于出租方自行拟定的改造或者重建计划，并不符合双方约定的解除合同的条件。
23. 房屋租赁合同解除致转租合同无法履行，在出租人未主张的情况下，承租人是否有权向次承租人主张逾期腾房占有使用费？
转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提，如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的使用收益权益消灭，转租的权利基础丧失，转租合同亦因丧失存在基础，无法继续履行而终止；房屋租赁合同解除致转租合同无法履行，在出租人未主张的情况下，承租人无权向次承租人主张逾期腾房占有使用费。
虽转租合同是以原租赁合同为基础的独立合同，但承租人转租是以其对租赁房屋享有使用权为基础的，转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提，如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的使用收益权益消灭，转租的权利基础丧失，转租合同亦因丧失存在基础,无法继续履行而终止。
24. 原房屋所有人在房屋租赁期间将房屋转让，待租赁合同到期后原房屋所有人又与他人签订了租赁合同的，该租赁合同是否有效？
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
原《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《民法典》第七百二十五条作出相同规定。但是，买卖不破租赁的适用前提是租赁合同在转让之前已经存在，由于房屋转让后原所有人已经失去了房屋的所有权，其签订的租赁合同属于无权处分行为，除非获得新的所有权人追认，否则属于无效行为。
因此，原房屋所有人在房屋租赁期间将房屋转让，在租赁合同到期后原房屋所有人又与他人签订租赁合同的，除非获得新的所有权人追认，否则该租赁合同无效。
25. 承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？
承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合《民法典》规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。
经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。
承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任,出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法（现为《民法典》）规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的,应予支持,但合同另有约定的除外。
26. 承租人仅对部分租赁物主张优先购买权，影响出租人利益最大化实现，是否符合同等条件？
承租人行使优先购买权的前提是要满足「同等条件」，同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括价格、付款期限和交易方式等。
出租人打包整体出售包括租赁房屋在内的若干套房产，则购买条件应指与受让方受让若干套房产相同的价格、付款期限和交易方式等。承租人仅针对其承租的部分房屋主张优先购买权的，可能增加出租人处置资产的难度，降低资产处置效率，故承租人若行使优先购买权则需对整个资产包中的房屋行使，仅对其中部分房产行使,影响出租人利益最大化的实现，不符合「同等条件」。
27. 承租人以行使优先购买权为由，诉讼请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效，但未提出行使优先购买权的，如何处理？
第一种观点认为，承租人优先购买权一般包含两个诉讼请求:
一为请求出租人与第三人买卖合同关系无效；
二是请求与出租人建立同等条件下的买卖合同关系。
这两个诉讼请求是承租人优先购买权的具体化。为避免讼累，切实维护承租人的优先购买权，法院在保护承租人优先购买权的判决中，可以在判决出租人与第三人买卖合同关系无效的同时，直接判决承租人与出租人买卖关系成立,出租人应依法交付房屋，承租人应(在同等条件、期限内)支付购房款。如不判明,承租人的优先购买权实际上可能无法实现。
第二种观点认为，对保护承租人优先购买权的判决中，只要宣告买卖合同无效即可，无需再强行判决承租人与出租人优先购买房屋的关系成立及其他。出租人可再根据房市的情况重新确定房屋的价格，只要出租人出卖房屋，承租人可以再主张其优先购买权。
承租人在诉讼过程中仅主张确认买卖合同无效，而未要求行使优先购买权，经法院释明后不变更诉讼请求的，对其诉讼请求不予支持。
28. 房屋出租人拒绝收取租金，承租人是否有权起诉要求其收取租金？
诉的利益，反映当事人运用民事诉讼手段寻求救济的必要性，是当事人获得诉权的前提条件。当事人只有存在诉的利益的情况下，才有权提起诉讼。
在租赁合同法律关系中，承租人应按照合同约定履行向出租人支付租金的义务，但收取租金是出租人所享有的权利而并非义务，出租人对于自己的权利可以进行处分，并且出租人放弃收取租金并未侵害承租人的权利，故承租人并没有诉的利益。
因此，出租人拒绝收取租金，承租人无权起诉要求其收取租金。
29. 未尽审慎选择和管理义务的产权式商铺开发商，应否对业主租金损失承担补充责任？
产权式商铺经营模式存在两种基本的法律关系：
第一为开发商与投资者之间的买卖合同关系；
第二为投资者与经营管理公司之间的租赁合同关系。
投资者与经营管理公司之间形成租赁合同关系，投资者与开发商之间系买卖合同关系。通常情况下，根据合同相对性的原理，投资者在经营管理公司未能依约支付租金且已停止对商铺统一经营，构成根本违约的情况下，只能追究经营管理公司的违约责任，而开发商并非合同的相对方，在租赁合同纠纷中难以追究其责任。
但在产权式商铺这一特殊经营模式中，开发商在销售商铺时即对投资者购买商铺后的统一出租经营、投资收益等进行了宣传和重点介绍，使房屋买受人对购买房屋后的经济回报产生合理预期。
该种方式促进了商铺的销售，使开发商从中获得巨大收益，故开发商应该在后期引进经营管理公司时对该公司的资金情况、履约能力、承担房屋空置风险等状况进行审慎审查，并在经营管理公司的经营过程中进行适度的管理，从而保证销售商铺时关于投资收益的宣传得以实现。
在开发商未尽到上述义务的情况下其应对投资者因经营管理公司违约造成的损失承担相应的责任。 考虑到投资者之损失系经营管理公司直接造成的，开发商未尽审查和管理义务系损失发生的间接原因，开发商所承担的责任以补充责任为宜。
此外，投资者在购买商铺并向经营管理公司出租的过程中，自身亦存在对投资风险的判断和商业行为的选择方面的瑕疵、过错,故开发商所承担之补充责任应限定在投资者所应获得的租金收益范围内。