近年来为了抑制房地产价格过快上涨，全国很多城市，特别是房价上涨较快的一二线城市都出台了限购政策，对买房人的资格作出了一定的条件要求，不具备条件的将无法在这些城市购买住房。为此，不符合条件的购房者为了能在出台限购政策的城市购买住房，便通过与具备资格的购房者签订协议，约定由自己出资，以具备资格者的名义购买住房，并登记在其名下，待自己具备条件时再将所购房屋过户到自己名下，即“借名买房”。那么这种以“借名买房”规避限购政策签订的“借名买房”协议是否有效，存在什么风险呢？今天景山就通过一则案例，与大家聊一聊这个问题。
案情介绍
2012年底汪晓梅拟购买天津盛世鑫和置业有限公司开发的坐落于天津市和平区×房屋，但鉴于汪晓梅名下有房不符合购房政策要求，故和刘小珍及台丽伟协商，以刘小珍名义购房，房屋产权暂时登记在刘小珍名下，待汪晓梅符合条件必要时再将产权变回至汪晓梅或汪晓梅指定的人名下；刘小珍及台丽伟可短期内住，但汪晓梅若有居住需求，刘小珍须随时将房屋腾交给汪晓梅，刘小珍和台丽伟不得将户口迁往该房屋；无论是过户还是汪晓梅迁户口，刘小珍和台丽伟都应配合办理相应手续。合意达成后，双方就上述约定事项签署了《购房协议》，汪晓梅向小额*款贷**公司借款70万打到刘小珍账户，向开发商支付了购房诚意金。2013年1月12日，刘小珍及台丽伟与天津盛世鑫和置业有限公司就诉争房屋签订了《天津市商品房买卖合同》，约定由刘小珍作为买受人购买诉争房屋，房屋总价款为3870043元，付款方式为2013年2月28日前一次性付款。合同签订后，汪晓梅多方筹措包括采取向工行银行申请消费*款贷**等方式陆续筹齐款项，在2013年2月28日前将全部购房款及相应税费共计4024850元陆续支付给开发商。2014年1月初，汪晓梅与刘小珍及台丽伟一起办理了收房手续，房屋手续及全部房屋钥匙均保留在汪晓梅手中。
2015年初，刘小珍和台丽伟找到汪晓梅说因刘小珍和其丈夫离婚后仍一同居住在原住处不方便且经常发生矛盾，想在诉争房屋内暂住一段时间，考虑到两家的亲属关系汪晓梅同意了；此后该房屋一直由刘小珍和台丽伟居住，2015年10月前后，刘小珍女儿以父母生病搬到一起方便照顾为由，刘小珍丈夫也搬到诉争房屋居住。
2015年7月4日，台丽伟与王晓飞及天津市佳诺房地产经纪有限公司三方签订了《房屋买卖（居间）合同》。王晓飞于签订合同当日支付台丽伟购房定金200000元及居间服务费103000元，台丽伟于签订合同当日出具了《代理人关于代理权的承诺书》。2015年7月11日，产权人刘小珍出具《授权委托书》对台丽伟与王晓飞签署的买卖合同予以追认。随后，刘小珍及台丽伟向王晓飞表示不同意继续出售上述房屋，并以“律师函”的形式通知王晓飞解除房屋买卖合同。王晓飞起诉至天津市和平区人民法院要求二人履*房行**屋买卖合同，天津市和平区人民法院判决王晓飞交付剩余购房款，台丽伟及刘小珍二人将上述房屋过户至王晓飞名下。
2016年10月，汪晓梅获知台丽伟未经其同意，欲将房屋出售给第三人王鹏飞，而将刘小珍起诉至天津市和平区人民法院，要求依法确认坐落于天津市和平区×房屋为其所有并判令被告李玉珍立即协助办理将房屋所有权变更至其名下，第三人王晓飞出庭参加诉讼。
原告主张
诉争房屋系汪晓梅出资购买，原、刘小珍、台丽伟三方之前亦约定刘小珍仅是名义上的产权人，汪晓梅是诉争房屋的实际所有权人，汪晓梅也只是允许刘小珍短期暂时居住，刘小珍不享有该房屋的任何权利；现刘小珍和台丽伟拟将房屋出售，违反了原、刘小珍及台丽伟三方购房之初的约定，严重侵犯了汪晓梅的合法权益，故汪晓梅有权要求刘小珍和台丽伟配合汪晓梅将房屋产权变回至汪晓梅名下。
被告辩称
刘小珍辩称，同意原告第一项请求，涉诉房屋确实是原告以被告名义购买，被告没有实际出钱，确实是原告购买，归原告所有。被告出于亲属关系考虑才帮忙原告购买房屋，被告愿意配合过户。
第三人称
不同意原告的全部诉请。涉诉房屋已经由其购买，是被告委托第三人台丽伟办理的房屋买卖事宜。其已另案起诉被告要求履行购房合同，一审判决被告将房屋过户至其名下，现该案在二审审理期间。无论原被告之间是否是“借名买房”关系，其作为善意购房人，应当视为善意无过错购买方。
第一审判决
第一审法院认为原告主张以被告的名义出资购买涉诉房屋，系借名买房。原告自认其系涉诉房屋的实际出资人，因自己名下有房，为规避国家房屋限购政策，借用被告李玉珍名义签订了涉诉房屋的商品房买卖合同并已办理产权登记手续，现原告要求法院确认涉诉房屋所有权归原告所有，因该行为违反国家房屋限购政策，故对原告的请求，本院不予支持。判决驳回原告汪晓梅的全部诉讼请求。
汪晓梅不服一审判决，上诉至天津市第一中级人民法院。
第二审判决
二审法院查明的事实与一审法院无异，审理后认为上诉人自认其系涉诉房屋的实际出资人，因自己名下有房，为规避国家房屋限购政策，借用李玉珍名义签订了涉诉房屋的商品房买卖合同并已办理产权登记手续。该借名买房行为违反国家房屋限购政策，因此上诉人要求确认涉诉房屋为其所有，不予支持，判决驳回上诉，维持原判。
景山说法
本案中汪晓梅因自己名下有房，不符合天津市的限购政策，于是与刘小珍商议，以刘小珍的名义于2013年购买了拟购买天津盛世鑫和置业有限公司开发的坐落于天津市和平区×房屋，汪晓梅筹措资金支付了购房款，上述房产登记在刘小珍名下，约定待汪晓梅符合条件必要时再将产权变回至汪晓梅或汪晓梅指定的人名下。2015年刘小珍与第三人王晓飞签订房屋买卖合同，将上述房屋出卖给王晓飞，买卖合同签订后刘小珍反悔欲解除合同，王晓飞起诉至法院要求履行买卖合同，法院判决支持了王晓飞的要求，判令刘小珍履*房行**屋买卖合同并配合办理房屋过户手续。汪晓梅得知刘小珍将上述房屋出售后，将刘小珍起诉至法院，主张刘小珍为名义购房人，自己才是实际购房人，要求将上述房产变更登记到汪晓梅名下，一审、二审法院经审理后，以“借名买房”违反国家限购政策为由，未支持汪晓梅的诉讼请求，可谓是机关算尽，最终却竹篮打水的真实案例
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